业主缴纳物业管理费可以行使抗辩权的积极影响

上海市高级人民法院于2002年3月19日公布了《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》(即“23条”)。 “23条”公布后，上海媒体纷纷作了报道，并且在导向上作双向传播，已经引起了广大业主和物业管理企业关注。其中第15条“业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权?”和第8条“相邻业主间物业管理纠纷由谁承担法律责任”更是众说纷纭的焦点，为此，本期焦点说法就这两个问题与有兴趣的读者一起来探讨。

———蔡 陟

上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第15条的司法解释是：“物业管理企业在履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。”对此，业主和物业管理企业各执己见。有的业主说，第15条是业主合理合法缴纳物业管理费的“保护伞”，是对物业管理企业的“紧箍咒”，不缴费有法律支撑了;而物业管理企业感到，业主不缴纳物业管理费的理由有了明确的界定，业主胡搅蛮缠，变着法儿不缴纳应该缴纳的物业管理费有了应负的法律责任。也有部分物业管理企业心有疑虑，如果业主刻意挑剔，鸡蛋里挑骨头，物业管理收费会更困难;有的业主也担忧，自己居住的小区物业管理未达到缴纳物业管理费的“到位程度”，怎样举证?

一、义务与权利应该相符相存

物业管理费的缴纳，就我国现状来看，普遍存在一个通病：业主感到疑虑重重;物业管理企业感到困难重重。究竟是业主太挑剔，太刁蛮，还是物业管理企业服务和管理“短斤缺两”或者只收费不服务，真是公说公有理，婆说婆有理，莫衷一是。因此，物业管理中，业主以种种理由缴费拖欠，物业管理企业“收费难”一直是双方颇为关切的焦点。现在上海市高级人民法院就社会热点难点，从法律上界定了这一纠纷的司法解释，应该说具有相当的社会意义和积极作用，客观地说是给业主和物业管理企业双方对物业管理缴费和收费予法律保护。同时会引导业主和物业管理企业双方平心静气地探讨怎样理解和运用抗辩权，在求得法律保护的同时承担起相应的法律义务。从法学观点看，只有担负了相应法律义务，才可以取得相应的法律保护。

二、抗辩权法律保护的积极影响

1、凸显执行物业管理委托合同的法律意识

业主和物业管理企业之间之所以存在必然的联系其根本的法律关系是彼此有委托服务和提供委托服务的一纸合同。就目前现状剖析，此类合同尚属粗糙，对具体的委托事项，特别是管理和服务内容较为笼统，缺乏应有的量化细化，导致双方在实践合同的权力和义务中缺乏应有的约束性。这样，就涉及到合同的重要性、法律约束力凸显出来了;物业管理的合同要具体细化量化;物业管理企业承诺的服务和管理不能短斤缺两;业主不能想当然以不满意或满意度不满足而不缴费;业委会有责任监督物业管理按合同管理和服务的同时要尽到职责，要业主缴纳物业管理费。抗辩权的提出，是一把双刃剑，对业主和物业管理企业都强化了合同的法律约束力。

2、物业管理合同的规范应该是对委托内容分等定级

对物业分等定级，然后根据分等定级的管理和服务来确定物业管理付费标准，这一命题在广大业主和物业管理企业中已经日益有强烈期盼。现在许许多多物业管理收费难的问题，很大一个因素就是对物业区域分等定级和相应的收费尺度规范还不明细，造成的结果是业主感到管理和服务价无所值，质价不相符，对缴费心犹不甘;物业管理企业感到提供的管理和服务得不到应有的回报，退而求其次，减少管理和服务物化支出，对缴费难作出无奈的“抗辩”。

由于上海市高级人民法院规定了业主缴纳物业管理费有抗辩权，物业的分等定级和相应收费的分等定价已经迫在眉睫，政府相关的行政主管部门应该牵头制定，付诸实施，以使相应法律的实施推进这一进程，相信广大业主和物业管理企业是举双手赞成的。通俗地说，双方不吃亏，即使打官司也有确实的事实依据和法律依据。

3、要提升物业管理水平和服务质量亟需制定执行标准

抗辩权的设立，对一些“只收钱不服务”、“多收钱少服务”的物业管理企业是一个法律挑战，挑战的结果应该说既维护了业主的权益，也将促进物业管理企业提升管理水平和服务质量，不能自说自话，我说了算。物业管理企业的管理和服务是一种无形产品，无形产品不同于有形产品如电视机、电冰箱、空调的生产、销售，质量和包装均看得见摸得着，有具体的量化物化标准。但是无形产品也需要具体量化和物化的标准，即物业管理企业对业主的物业委托管理和服务要有明细的承诺标准和兑现承诺的操作标准，即服务标准和作业标准。现在我国物业管理行业尚未形成系统的示范的服务和作业、管理标准，就单个物业管理企业来说，企业标准也尚不完备。对此，政府机关行政主管部门、行业有识之士、许多物业管理企业都深感有制定企业标准之必要，而且也正在着手编制。在上海，具有品牌效应的大型综合性物业管理企业已领先尝试，弥补了这一空白。如果有了明明白白的物业管理和服务的企业标准、行业标准，甚至全国性的标准，相信按物业分等定级，配上相应的管理服务标准，一定会使合同更加具体化并具可操作性，同时也免去了许许多多业主和物业管理企业在付费和收费之间的无谓纠纷。

三、业主缴纳物业管理费有行使抗辩权引发的思考

思考一：业主应有较强的依法维权意识。

一是学会运用相关法律条款来维护自己使用物业的正当合法权益，比如对物业管理未尽到管理和服务职能，不符合约定的，业主应当行使抗辩权，不必担忧花“冤枉钱”买气受，法律会支持业主的抗辩;二是要学会正确运用抗辩权，而不能滥用抗辩权。应该注意理解抗辩权中关于“如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽到职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权”的解释，不要不分青红皂白，以抗辩权胡搅蛮缠，否则法律是不予受理，不予支持的。物业管理企业也要有较强的依法维权意识。要充分重视业主拥有抗辩权的法律维护，应该清醒地意识到如果管理和服务未尽职，未能符合约定，那么法律将支持业主对之强行纠正，否则打官司就要输。要避免输官司，就要切切实实按约定做好管理和服务。

思考二：“抗辩权”对物业管理企业的启迪

一些物业管理企业总是担忧业主太挑剔，收缴物业管理费困难重重，现在又有了业主缴付物业管理费有“抗辩权”，更加担忧会“雪上加霜”。持有这种想法是不可取的，而恰恰应该把业主拥有“抗辩权”看作是物业管理企业如何更好地为业主服务的一种法律意义上的约束，一种激励和鞭策。从一定意义上说，法律法规的约束力和产生的激励和鞭策是刚性的，因而其作用力是不可置疑的。如果一个物业管理企业一旦出现有损于业主正当合法享有服务权利的时候，那么，作为物业管理企业是难辞其咎的，其结果就是要受到“抗辩权”的干预而承担相应的法律责任，这样也就产生了法律所赋予的自我约束力。如果一个物业管理企业以“抗辩权”作为警戒，则可以从中激励和鞭策，借以自勉，自我加压，做好管理和服务的职责，以免无谓吃“黄牌”。物业管理企业面对“抗辩权”亦即面对的是法律的监督，要认认真真守法，这样才不至于违法，业主会高兴，业主会满意。每一个业主都不希望使用“抗辩权”，都不愿看到物业管理企业被使用“抗辩权”(那毕竟是不愉快的)，业主根本的目的是有“抗辩权”的法律保护，希望物业管理企业遵守这条给予业主的法律保护。

思考三：抗辩权和满意度的把握。

业主对物业管理缴费有抗辩权，界定为“物业管理企业在履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权”。但往往有些业主的理解会把物业管理和服务的满意度混淆起来，当遇到物业管理企业在管理和服务中还不尽人意或满意度不高的时候，会误以为“未履行”，随之想当然地拒交物业管理费。这是有个度量的尺度，有个量变质变的关系。如果物业管理企业对管理和服务履行了，但履行得尚不尽人意，需要改进提高，那么事情的性质是满意度不高。满意度不高，业主可以提出意见，甚至投诉，要求物业管理企业改进服务，提高质量。而抗辩权所指的是物业管理企业根本未履行管理和服务的职责，未按约定管理和服务。如果以满意度不高而行使抗辩权，法律不予支持，亦即抗辩不成立。这一点，上海高院《关于审理物业管理纠纷有关问题的解答》中作出了明确的解释。

(原载于《现代物业》2002年12月/总第6期)