一次维修资金使用纪实

在日常物业管理活动中，我们经常遇到全体业主未超过“双三分之二”同意，但必须使用物业专项维修资金的案例。特别是独栋、单栋、两三栋业主的大部分建筑物、设备设施、场地场所已经损坏，或者超过了质保期且必须修复的现象。面对这样的窘境，我们的做法是采取损坏部位、部分的所占建筑物专有部分的业主投票、签字、开会、公示的形式来开展工作，取得了成功。

笔者所服务的物业小区是一个已经交付使用了6年的高端别墅区(含花园洋房)，这个小区在本市属于三环之外、高绿化率的建筑群。笔者被调任这里之后，陆续接到了30栋业主的反映：首先是1单元101的业主反映负一楼卫生间排水管漏水。物管公司接到业主求助之后，对现场进行了查看，发现101负一楼是整个六层厨房生活污水的集中点，在此集中之后，再经管道排出到本单元的墙体外部公共排污井。

这栋房屋建筑合计五层5户业主，入住小区的时间都超过了5年。发现问题后，我们开始了漫长的入户检查工作，前后经过30多天才完成。主要原因是大多数业主外出工作，早晨8点以前和晚上8点之后才在家，有的业主甚至夜间10点之后才能回到家中。针对这种情况，我们首先聘请了一家专业的防水建筑公司针对101负一楼渗水的情况进行摸底排查，并对201、301、401、501全部查完。初步判定的结果是五楼的排污管道接口处脱节，从污水管道井渗漏至楼下。经逐步排查，我们怀疑二楼位于污水井内的排污管开裂，但是不能确定。

经过多次到二楼业主家室内查看，最后排除了二楼渗漏的可能性。

第二步，我们针对五楼的污水管接头处脱节的问题，原封不动地对管口进行黄油封堵，先观察、后结论。五楼的管口封堵后经过大约一周的使用，工程维修师傅用卫生纸在管口四周进行擦拭，然后让业主开始用水运行，还是发现了一些渗漏的水珠。

第三步，处理完五楼的渗水之后，我们打开了二楼的顶板，从检修口观察污水管井的渗水情况。令人高兴的是处理了五楼之后，二楼已经没有渗漏的情况了，但是管道井四壁还存在湿润的现象，说明还是没有完全处理好渗漏点。

物业服务中心对排污管道相关维修材料进行准备。

第四步，如何让每个业主都均摊费用?

首先说说我们首次召开业主专题座谈会的情况，比较复杂，也不利于工程维修的开展。

1、五楼业主认为排污管道渗水、破裂的问题并非属于业主专有部分，是大家共用的，应该属于公共部分。物管公司回答，开发商已经撤离且注销，目前无法找到开发单位和施工单位。建议通过召开维修资金使用专题会议，动用专项维修资金，施工维修的费用由每个业主根据住宅面积按份均摊。

2、四楼的业主认为如果是五楼渗漏，肯定在维修的时候需要他们进行配合，虽然是五楼渗漏，但是大家共同使用一个管道，如果使用维修资金自己也没有意见。因为如果处理不好，将耽误他们很多的时间。为了解决后患，还是建议物管公司进行维修。

3、三楼的业主认为，虽然目前自己家里尚未查明是否渗水，但是如果不解决好一楼的问题，今后施工单位和维修师傅肯定还要让自己配合，所以也同意动用维修资金，但前提条件是不能超过已经交纳过的维修资金的预算。

4、二楼的业主在第一次业主专题座谈会上提出，这次动用维修资金，希望三楼的业主帮助自己解决原先扣板没有施工完毕的事情，如果三楼业主不方便，希望一并利用这次的维修资金来修复。他也同意使用维修资金来维修管道。物管公司答复：扣板的问题不属于本次公共维修资金的使用范围，应该另议，且三楼业主也当场反驳认为此事不在讨论范围内。

5、一楼的业主表态：自己从装修至今已经三个月了，希望大家齐心协力，把这个问题解决好，让自己好装修完过年，不能一拖再拖延误装修期限。业主说：经过物管公司努力，多方终于达成了共识，希望尽快确定资金数额、施工期限、修复期限等。

云南城投物业森林湖服务中心组织单栋业主民主协商公共维修资金修缮、更新共用排污管事项会议现场。

这次会议确定，我们核定了7,000元的施工总价(含税、总包干价)。

第五步，物管公司开始联系施工单位报价，但是施工单位总是以各种理由拖延时间。我们如坐针毡，担心施工单位延误导致业主不满意。

一波未平一波又起!施工单位进场后认为要彻底解决问题，必须将每层的管道移出专有部分之外(在外墙体外顺着墙延伸至一楼公共绿化带的排污管井)。我们物管也认为，这是彻底解决问题的办法。如果采取保守的维修，四楼和三楼的业主家里两三年之后也渗漏，又怎么办呢?

我们只好启动第二次业主专题座谈会，针对施工方提出的问题大家共同决策、交流、质疑、沟通。经过物业管理人员多次预约，2016年10月29日终于凑齐了所有业主，征求大家意见，民主决策维修方案、维修期限。

施工单位提出：如果只是维修是没有问题的，但是有些管口的地方还需要做防水，第一次的报价尚未包含这道工序。而且第一次对五楼封堵管道的时候，对墙体进行了局部小面积的破坏，必须进行修复，加上拆除部分墙体、扣板等，费用需要增加。

此外，新的施工方案需要重新核价，且必须加上17%的增值税。

物管公司提出：针对施工方的这些说法，建议业主自行推荐施工单位，也可以自己找朋友或亲属进行施工修复，发票由物管公司来解决。

部分业主提出：施工单位不能漫天要价，应该合理和公平。

会议最后决定：由施工单位重新报价。会议的主要议题重新变成了保守施工的方案，为业主节省资金，让101业主减少损失，即只维修出现渗水问题的业主家的污水管道，不采取将全部排污管道拆除并移出外墙体的做法。

11月1日，施工单位的报价终于出来了，虽然超出了原先预期3,000多元，但是总体比较合理，物管公司将这一消息上报了上级住建部门，准备开始施工。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第12期/总第377期)