如何做好医院物业招标工作

近年来，随着居民生活水平的提高，对医疗服务的需求日益旺盛。为此我国医疗领域抢抓机遇，纷纷新建、扩建医院。而随着医疗管理体制改革的深化，医院管理模式正在发生巨大的变化，各大医院逐渐认识到，后勤社会化是提高医院管理水平、使医院集中精力搞好医疗服务的必经途径。

泰达国际心血管病医院是位于天津经济技术开发区的一家三级甲等大型现代化专科医院。医院由具有27年历史、富有医院设计经验的台湾许常吉建筑师事务所设计。在其设计理念中，充分考虑了人流、物流、信息流的和谐统一。医院拥有先进的智能化集成系统、楼宇自控系统、保安电视监控、有线电视、有线广播系统、门禁控制系统、后勤巡检系统、停车场管理系统和一卡通管理系统。现代化的硬件设施、先进水平的设计和管理理念，要求后勤保障系统要跟进，建立一套与医院整体文化相适应的科学、经济、高效的后勤管理模式、服务操作方式与管理制度。高度社会化是医院后勤管理的方向，医院后勤服务应是自为的、主动的服务，要把能交给也应由社会承担的服务职能交给社会。为此建院伊始，医院就制定了通过招标方式引进物业公司的构想。为将这一构想付诸实践，我们主要做了以下工作。

一、搞好内外部调研，是确保招标成功的第一步

招标就是为了引进符合自己管理要求的物业公司，因此在招标的过程中，必须要做到知己知彼。

(一)了解国内外医院物业的发展情况

我们首先通过网络、报纸、杂志等方式，了解医院管理体制改革、医院物业市场的基本情况。通过调研，我们将泰达国际心血管病医院的后勤业务分成两类项目:

1、委托业务——即医院依合同约定向物业公司支付物业费，如:

(1)建筑物的维护保养含地基、楼地面、墙台面及吊顶、门窗、屋面工程等日常养护维修管理;

(2)建筑物规划红线内市政公用设施的维护保养;

(3)建筑物附属设备设施维护保养与运行服务，含给排水、电力、 供暖、供冷、运载、消防、保安监控、供氧、洗衣房、太平间、厨房设备等;

(4)环境管理含清洁保洁、室内外花木摆放及管理、院区绿化养管、各项消杀处理、垃圾处理、污水、污物处理等;

(5)安全管理，如院区各个开放入口处及人员、货品进出管理，门卫接待及简单咨询，车辆停放秩序，安全巡视，监控及紧急事件处理等安全服务业务;

(6)医疗辅助性服务，如导医导诊、护工、特护等星级酒店式管家服务。

2、委托经营业务——即医院只提供必要的场地，提供水、电、天然气等基础的设施，中标企业自行承担服务用品费用 ，向医院交纳租金，以市场化方式在院内运做，如餐厅(含员工餐厅、自助餐厅、营养餐厅、VIP餐厅)，商店(含自动贩卖机业务)、花店、咖啡厅、银行、商务中心等。

上述两类业务既可以分别交由不同的物业公司承担，也可以统一交由一个物业公司承担。而交由一个物业公司承担，有利于实行一体化经营，有利于管理成本的经济合理，有利于管理和服务质量的控制。

(二)明确医院自身的管理需求

在了解了国内外医院物业的发展情况后，我们下一步要做的工作是明确医院自身的管理需求，并把医院对物业公司的要求，明确地写入标书。在明确医院自身需求的过程中，我们做了以下两方面工作:

1、和建筑师事务所、建筑单位沟通，了解了医院建筑方面的基本情况，如占地面积、建筑面积、医院内部布局等。在这一过程中，必须要把工作做细，不仅要和有关单位沟通，而且要亲临现场，做细致的调研，要具体到医院内部有多少办公室、病房、卫生间以及具体布局等细节。

2、和医院内部的有关科室沟通，明确医院的发展思路与发展速度，在发展过程中需要物业公司如何配合等。如我们在招标书中将设计年手术量和介入量各一万例等这些管理概况写进标书，并细化到有多大的洗衣量、餐饮供应量等具体操作细节。

通过以上工作，我们明确了医院内部对物业公司的管理要求，并将这些要求写入标书，明确告诉投标企业要承担的 项目及管理要求。

(三)了解具体的医院物业管理公司情况

目前国内物业公司很多，主要有三种:一种是由建筑开发商派生出来的物业公司，它实际是开发商的一个部门，不是独立的法人企业;另一种是由原单位系统转制过来的公司，在医院后勤社会化的改革浪潮中，许多医院由原后勤组建成物业公司或后勤集团，变一种模式、机制来承担后勤服务全部工作或部分引进外部物业公司，这种转制的企业也开始进行独立化的企业经营，但业务范围多局限于原单位;第三种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司，这是物业公司的发展方向。泰达国际心血管病医院招标过程中，从物企资质(注册资本、现管物业项目面积及类型)、人员素质(市场介入人员、管理人员、服务员工)、社会信誉、管理质量等角度，考察了二十几家国内外知名的物业公司，进入招标程序后，经过资格预审，选定七家有医院管理经验的专业物业公司参与投标，又通过明查暗访、专家评估等途径，招标前对七家物业公司的情况进行了综合分析，做到了心中有数，为下一步评标、定标打下基础。

二、编制内容详细的标书，是确保招标成功的关键

外部调研初步选出了一批物业公司，内部调研明确了医院有哪些工作将交由物业公司来完成。但是，各项工作完成到什么程度，达到什么标准，是招标书中必须明确的。泰达国际心血管病医院为此制定了非常详细的招标文件，要求投标企业做出回应，中标企业严格依照合同约定的物业管理项目及标准开展工作，并有具体的管理措施。

标准体系分为两部分，第一部分为总体指标，比如房屋完好率、维护及时率、维护质量合格率、服务回访率、设备完好率、职工、患者满意率、投诉率、投诉处理率等一系列硬性指标。第二部分为具体分项指标，如墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)的维护保养，外墙清洁，维修要求等。投标企业根据招标文件规定的管理项目和标准，制定出符合管理实际的投标文件，参与竞争。

泰达国际心血管病医院招标文件中明确要求投标物业公司的投标文件应包括:技术标书和商务标书两部分。技术标书指不涉及到经济内容的投标文件,主要包括三大部分:投标方情况介绍、医院交付使用前顾问服务、交付后日常管理服务。商务标书要明确物业管理收费标准及招租项目租金报价、管理费用支出和运行成本测算明细及测算办法、项目不同时期的工作费用及取酬方式、对于全部收费标准和经营费用应有可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的奖惩。

三、完善管理标准，依法招标，确保医院得到满意的物业公司

在完成上述工作后 ，就进入了正式招标程序，泰达国际心血管病医院严格按照国家招标法办事，严把几个环节:投标邀请(规定的时间和地点公开开标)、资格预审、开标、评标。开标时，医院检查“投标文件”的密封情况，在确认无误后拆封唱标;唱标分技术标、商务标两个阶段，主要内容分别为“投标文件”正本中管理服务方案的内容，开标一览表，以及招标方认为合适的其他内容，并做唱标记录;技术标没有通过，不予评审商务标内容。聘请国内医院管理专家组成评标委员会，评标委员会对“投标文件”进行审查、质疑、评估和比较。评标期间，投标方法人代表或法人委托人和项目总负责人必须接受询标。在对“投标文件”进行详细评估之前，招标方依据投标方提供的“资格证明文件”审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。招标方将确定每份投标是否对“招标文件”的要求，做出了实质性的响应而没有重大偏离。 评标原则和方法是:对各投标者所报管理服务方案先进性、合理性进行比较，对所能达到的物业服务质量进行评估;对每个“投标文件”的投标报价进行比较;对询标时所讲和所答情况、主要设备情况、投标者的资信情况和履约能力、投标者的管理服务措施、投标者提供的其它条件进行分析比较; 综合以上分析比较最后做出评标结论。在方法上对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准、严格按照招标文件的要求和条件进行、对投标方服务质量程度、管理方案等技术标的情况打分，在第一次打分的基础上，对实质性响应的投标报价(商务标部分)进行比较，并按其报价的合理性、准确性给予打分，最后选择最高得分投标方。

选定管理模式、搞好内外部调研、编制内容详细的标书、确定管理标准、严格依法办事是医院物业管理招标成功的必经步骤，是新建、扩建医院后勤社会化的起点。

(本文同文作者：奚卫华;原载于《现代物业·新业主》2004年第12期)