建管分离为何难推行

现代物业杂志 2011-12-31 15:09

必须引起有关部门重视的是,“建管一体”的弊端日益显现,仅进行原则性或方向性的规定,不足以解决问题。

据河北新闻网2011年10月12日报道:位于河北省承德市火车站附近的会龙山小区,是个仅入住两年多的小区。然而,就在业主们入住半年之后,发现管理该小区的物管公司突然撤离,如今小区的开发公司也消失了,由于长期处于无人管理的状态,建成不久的小区已是满身“疾患”。形成此种现状,原因是开发公司与物管公司是同一家单位,开发公司消失,物管公司也随之消失,因开发公司遗留问题较多,物管撤离后业主利益受到较大影响。

从报道的细节看,毫无疑问,是因为开发商与物业管理连在一起,物管公司没有独立处置权,一切都听从开发商安排,难以合法有效地履行物管公司的责任,才使得这个入住仅两年的小区变得满身“疾患”。对此,该小区有业主反思称:当初我们不知情,没有选择权,假如当时有社会上独立的物管公司和开发商的物管公司让我们选择,大家一定会选择社会上的公司,而不选择开发商安排、经营的物管公司。

从本质上讲,小区的建设、管理、业主的权益,这三方面有各自不同的主体:开发商的主要职能是建设;物管公司是将建设完工后的小区管理好;业主权益的保障则根据不同环节而确定,建设部分由开发商提供保障,入住以后由物管公司提供保障。业主入住以后,小区硬件设施出现问题,属于开发商的责任,物管公司则有义务要求开发商履行维修责任,以维护和保障业主的利益。

正是在此基础上,我国2003年开始颁布实施的《物业管理条例》第二十四条规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2010年10月,住房和城乡建设部印发《物业承接查验办法》,对一个小区开发商与前期物业服务企业之间就建成后物业的移交、查验的相关问题做出规范性要求。可以说,《物业承接查验办法》是对建管分离的物业管理形式的进一步细化和推进,因为承接查验的双方,分别为建设小区的开发公司和管理小区的物管公司,如果双方同为一个投资主体,都由开发商来主导,开发商是“老子”,物管公司是“儿子”,对各种相关设施的“查验”还“查”什么?“验”什么?即使发现问题,是否解决、如何解决,还是由开发商说了算,“查验”岂不成了空话?因此,建管一体的模式,很容易自一开始就为物业管理埋下隐患。

既然如此,为什么在现实生活中一些开发商仍热衷于建管一体的物业管理模式,既要建设,又要管理?通过不少案例分析,我认为同样是建管一体,但不同的开发商参与物业管理的目的并不相同:对于那些比较知名的开发商而言,比如万科、华润、中粮等,由于开发商经济实力比较强,经营企业的品牌意识要远大于对物业管理本身的盈利要求,同时,当物业管理运营一旦出现困难时,开发商作为强大后盾可以及时介入,这样就能将良好的物业服务与开发公司的品牌融为一体,有利于公司的品牌提升,由此而产生的品牌效应与建管分离的模式比较,开发商掌控起来更有主动性。

开发商经营物业管理的另一个因素,是源自品牌的创新和实验。比如有的开发公司在自建物业中,推进社会化养老社区建设;有的开发商在自建小区进行医疗、餐饮、学前教育等社会化延伸服务。这样的实践和尝试对于开发商自建物业来说,管理起来就非常方便,如果是社会化的物管公司,开发商推进这些服务,在协调上会有很多障碍。但是,对于大量的一般开发商而言,不愿放弃物业管理,更多的因素还在于追求利润,使其成为一个新的增收渠道,但是由于公司缺乏足够的经济实力和品牌效应,物业管理方面一旦出现问题,则很难应对,当真相公开以后,业主利益受损,物管公司和与之相关联的开发商随之失去信誉,像本文一开始所引述的报道一样。

从法律法规层面分析,我国的物业建管分离难以推进的一个重要原因是,在相关政策方面,政府仅仅是“提倡”,而没有作为强制性条款去操作。我注意到,即使是国家“提倡”开发建设和物业管理分离的“原则”,在一些省市出台的物业管理条例中,根本就没有提及,这就使不少开发商在物业管理方式上很自然地选择“建管一体”,逐利的本性使其不愿放弃任何一个牟利机会。

必须引起有关部门重视的是,从近年来媒体大量报道看,开发商自建自管、建管一体的模式,弊端日益显现:对于物业管理中出现的需要开发商解决的问题,建管一体模式是建立在开发商自觉基础上的,而建管分离社会化管理模式是以法律法规来约束的;自建自管的小区,有的开发商为了吸引客户购房,承诺入住后免交或少交物业管理费,不收停车费等等,结果住户入住以后,开发商没有足够实力来支付物业运行费用,导致物业管理质量下降,引发物管公司与业主之间的纠纷,开发商想收回承诺,让业主依法缴纳相关费用则困难重重。

今年7月,中国物业管理协会会长谢家瑾在武汉出席一次论坛时称:目前全国有物管公司6万多家,其中相当部分为开发商建管一体的管理方式。我认为,在我国房地产业宏观调控持续发力、一些中小开发商赢利能力下降的背景下,对国家提倡的“建管分离”管理原则应当重新认识,国家应当从法律规章制度等方面,营造更加有利于社会化的物管公司成长壮大的宽松环境,引导开发商主动走“建管分离”的物业管理路子。从长远发展角度看,这是专业化分工的需要,有利于形成业主、物管、开发商“三赢”的局面。

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