建管分离为何难推行

必须引起有关部门重视的是，“建管一体”的弊端日益显现，仅进行原则性或方向性的规定，不足以解决问题。

据河北新闻网2011年10月12日报道：位于河北省承德市火车站附近的会龙山小区，是个仅入住两年多的小区。然而，就在业主们入住半年之后，发现管理该小区的物管公司突然撤离，如今小区的开发公司也消失了，由于长期处于无人管理的状态，建成不久的小区已是满身“疾患”。形成此种现状，原因是开发公司与物管公司是同一家单位，开发公司消失，物管公司也随之消失，因开发公司遗留问题较多，物管撤离后业主利益受到较大影响。

从报道的细节看，毫无疑问，是因为开发商与物业管理连在一起，物管公司没有独立处置权，一切都听从开发商安排，难以合法有效地履行物管公司的责任，才使得这个入住仅两年的小区变得满身“疾患”。对此，该小区有业主反思称：当初我们不知情，没有选择权，假如当时有社会上独立的物管公司和开发商的物管公司让我们选择，大家一定会选择社会上的公司，而不选择开发商安排、经营的物管公司。

从本质上讲，小区的建设、管理、业主的权益，这三方面有各自不同的主体：开发商的主要职能是建设;物管公司是将建设完工后的小区管理好;业主权益的保障则根据不同环节而确定，建设部分由开发商提供保障，入住以后由物管公司提供保障。业主入住以后，小区硬件设施出现问题，属于开发商的责任，物管公司则有义务要求开发商履行维修责任，以维护和保障业主的利益。

正是在此基础上，我国2003年开始颁布实施的《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。2010年10月，住房和城乡建设部印发《物业承接查验办法》，对一个小区开发商与前期物业服务企业之间就建成后物业的移交、查验的相关问题做出规范性要求。可以说，《物业承接查验办法》是对建管分离的物业管理形式的进一步细化和推进，因为承接查验的双方，分别为建设小区的开发公司和管理小区的物管公司，如果双方同为一个投资主体，都由开发商来主导，开发商是“老子”，物管公司是“儿子”，对各种相关设施的“查验”还“查”什么?“验”什么?即使发现问题，是否解决、如何解决，还是由开发商说了算，“查验”岂不成了空话?因此，建管一体的模式，很容易自一开始就为物业管理埋下隐患。

既然如此，为什么在现实生活中一些开发商仍热衷于建管一体的物业管理模式，既要建设，又要管理?通过不少案例分析，我认为同样是建管一体，但不同的开发商参与物业管理的目的并不相同：对于那些比较知名的开发商而言，比如万科、华润、中粮等，由于开发商经济实力比较强，经营企业的品牌意识要远大于对物业管理本身的盈利要求，同时，当物业管理运营一旦出现困难时，开发商作为强大后盾可以及时介入，这样就能将良好的物业服务与开发公司的品牌融为一体，有利于公司的品牌提升，由此而产生的品牌效应与建管分离的模式比较，开发商掌控起来更有主动性。

开发商经营物业管理的另一个因素，是源自品牌的创新和实验。比如有的开发公司在自建物业中，推进社会化养老社区建设;有的开发商在自建小区进行医疗、餐饮、学前教育等社会化延伸服务。这样的实践和尝试对于开发商自建物业来说，管理起来就非常方便，如果是社会化的物管公司，开发商推进这些服务，在协调上会有很多障碍。但是，对于大量的一般开发商而言，不愿放弃物业管理，更多的因素还在于追求利润，使其成为一个新的增收渠道，但是由于公司缺乏足够的经济实力和品牌效应，物业管理方面一旦出现问题，则很难应对，当真相公开以后，业主利益受损，物管公司和与之相关联的开发商随之失去信誉，像本文一开始所引述的报道一样。

从法律法规层面分析，我国的物业建管分离难以推进的一个重要原因是，在相关政策方面，政府仅仅是“提倡”，而没有作为强制性条款去操作。我注意到，即使是国家“提倡”开发建设和物业管理分离的“原则”，在一些省市出台的物业管理条例中，根本就没有提及，这就使不少开发商在物业管理方式上很自然地选择“建管一体”，逐利的本性使其不愿放弃任何一个牟利机会。

必须引起有关部门重视的是，从近年来媒体大量报道看，开发商自建自管、建管一体的模式，弊端日益显现：对于物业管理中出现的需要开发商解决的问题，建管一体模式是建立在开发商自觉基础上的，而建管分离社会化管理模式是以法律法规来约束的;自建自管的小区，有的开发商为了吸引客户购房，承诺入住后免交或少交物业管理费，不收停车费等等，结果住户入住以后，开发商没有足够实力来支付物业运行费用，导致物业管理质量下降，引发物管公司与业主之间的纠纷，开发商想收回承诺，让业主依法缴纳相关费用则困难重重。

今年7月，中国物业管理协会会长谢家瑾在武汉出席一次论坛时称：目前全国有物管公司6万多家，其中相当部分为开发商建管一体的管理方式。我认为，在我国房地产业宏观调控持续发力、一些中小开发商赢利能力下降的背景下，对国家提倡的“建管分离”管理原则应当重新认识，国家应当从法律规章制度等方面，营造更加有利于社会化的物管公司成长壮大的宽松环境，引导开发商主动走“建管分离”的物业管理路子。从长远发展角度看，这是专业化分工的需要，有利于形成业主、物管、开发商“三赢”的局面。