理清两大关系，做好物业服务

最高人民法院颁布的两个司法解释从法律效用上看，完全可以视为《物权法》的实施细则之初步，对我国的物业服务和管理具有重要的指导作用。每个从业人员都应该认真学习和掌握这两个解释的具体内容，努力做到精确理解、精确运用。

专有、共有和公有的关系

任何一个物业部分只能具有专有、共有、公有三者之一的性质，绝对不能同时具有二重或多重的性质。这叫作物业的权属唯一性。如果物业的权属唯一性遭到破坏，则必然产生法律纠纷。这是三者关系的第一个性质。

三者关系的第二个性质是，各专有部分与共有或公有部分必然是相连的，不存在独立的专有部分。换句话说，独立的专有部分是不存在的，世界上没有独立的专有部分，当然也没有独立的共有部分，但存在独立的公有部分（比如国有物业，如政府大院）。事实上大多数情况下各个专有部分与共有部分必须在同一个建筑区划内（如别墅项目）相统一，并且与建筑区划外的公共部分也是必然连接在一起的，不能出现间断线，从线、面到空间均是连续的。这可以叫作物业权属之间的连续性质。不可想象，一个人从专有部分走出来后，既不踏上共有部分，也不踏上公有部分。

三者关系的第三个性质是：各专有部分一定不是共有部分，但可以是公有部分，如设在小区的居民委员会办公处。共有部分一定不是专有部分（不能排斥其他业主），并且可以是公有部分。公有部分可以是专有部分（如小区的居委会），也可以是共有部分，如某一栋大楼是各政府机关和国有企业（分权属）所有，则整栋大楼属于公有，但通道、公有设施等仍具有共有部分的性质，即机关和企业的办公地不能随便进出，但具有共有性质的通道部分是可以随便通行的。可见，公有部分的内涵最少，外延最大。这个性质可以叫做物业权属的逻辑性质。

厘清专有、共有、公有三者的性质和相互关系，是明确物业管理责任的重要法律基础，也是界定工作职责范围的前提。