细数无锡物业管理发展历程

如今，无锡市民在买房时，都会关注房子是哪家物业公司管理的，这家公司具备哪些资质，物业费又得交多少。然而20年前，大家几乎不知道什么叫“物业管理”，更别提“花钱买服务”的意识了。20年来，《江南晚报》对无锡物业管理行业的发展历程以及里程碑事件均作了详尽报道。

物业管理的服务内涵不断升级

邓跃智是无锡市房产管理局调研员，见证了无锡物业管理行业的发展历程。她说，无锡的物业管理行业起步于1992年。1994年6月11日，《江南晚报》刊发的《物业管理走向小区新村居民后顾无忧》一文中这样描述：“一种先进的房地产管理模式―――物业管理由我市中房集团无锡公司率先在宁海里住宅小区实施。据了解，对住宅小区实施专业化，社会化的物业管理模式，六十年代起源于香港、新加坡等地。”

起初物业收费标准较低，都是采用“6、8、10”的模式。即单间收取6角/月；横套竖套收取8角/月；80式住房收取1元/月。由于那时的住房还不完全是商品房，很多住户都是回迁户，收费标准也没按成本来收。“物业服务只是满足了最基本的功能，即门有人看、地有人扫、绿化有人管。”

据介绍，物业费按平方米收费是在1997年，伴随着房屋户型结构越来越大，收费不得不调，但又不能大调。在今天看来，收费还是很低，一般不超过0.3元/平米。2000年以后，住宅普遍走市场化道路，物业收费标准大幅提升。2006年，房管和物价两个部门联合出台政策，对普通商品房（面积在144平米以下，或容积率在1.0以上的）规定了7级服务和收费标准，对企业明确达到什么样的服务才可以收取相应的费用。别墅一类的高端项目收费标准则是完全放开。

“以前的多层住宅，设施设备较简单，无水泵房，无电梯，无地下车库，无电子监控，但现在的住宅多为高层建筑，除拥有上述设施外，消防通道、电梯井、水景等需要维护的设施非常多，耗费的人力物力也就不可同日而语。”邓跃智说，房管部门正在研究将物业服务的侧重点进行一定调整，伴随着物业服务内涵的不断升级，相应的收费也会作出微调。

物业公司进入市场更为规范化

1998年4月29日，《江南晚报》在《委托物业管理昨签约》一文中写道：“昨天，无锡华源小区委托无锡中房物业公司对华源小区进行物业管理签约，这是无锡市第一份由国家建设部和工商总局统一发布的物业管理委托合同示范文本，也是无锡市工商局市场分局首次为物业管理委托作出的鉴证，具有法律效应。”“通过合同约定的方式，使得物业管理的服务内容越来越精细”，邓跃智说，2000年以后，随着《江苏省物业管理条例》的颁布实施，投诉较多的物业管理服务质量也有“标”可依。无锡市民购房时就一并将物业管理的协议签掉了，同时知道了将来要多少物业费。

由于早期的物业公司基本上是由开发公司直接指派或是属于开发公司的，引发了业主与物业的很多矛盾。

2003年，无锡下决心切断这类进入市场的方式，所有的商品房小区开始走公开招投标的方式，由市物业中心充当“第三方”的角色，规范市场准入。招标现场还邀请公证处工作人员，评委也是从评委库中随机抽取的。2003年12月3日，《江南晚报》在《无锡物业管理面向全国公开招标》一文中写道：“昨天，中大颐和湾公寓前期物业管理招投标答辩定标大会在物产大酒店举行，这是无锡首次以面向全国用公开招投标的方法，确定一个小区的物业管理公司。”

此时的物业管理已深入人心。2004年5月20日，《江南晚报》刊发了《十年发展服务万家物业管理覆盖五成多住宅》一文。之后的数年，市房管局先后出台多项意见和政策，用以全面规范物业管理市场，《江南晚报》就曾对此有相关报道―――《对不诚信物管将亮“黄牌”》。

业主花钱买服务以及维权意识越来越强

2001年5月17日《江南晚报》在《“花钱买管理”，你认这个理吗？》一文中提及，无锡市民花钱买服务的意识有了一定提升。业主对小区居住的环境要求越来越高，对物业公司也越来越挑剔。物业成了不少房产公司重点打造和推介的对象。知道碧桂园这个开发商的市民都很难忘记那句经典的广告词“给你一个五星级的家”。太湖锦园，作为目前无锡唯一拥有湖滨高尔夫绿地的超低密度精致生活区，也在广告词中说“谈生意，你家住在哪里很重要”。

小沈是无锡中山房产的资深经纪人，他认为，开发商精准地抓住了客户对入住之后的物业方面的诉求。另一方面，二手房市场上，差不多户型的房子，总价也相当，购房者总是愿意选择物业管理更为强大者。

2004年3月，万科登陆无锡，先进的物业管理成为万科立足无锡市场的王牌之一。同年6月17日，本报记者在《走近万科感受万科》中这样写道：“万科的物业收费比市场上一般的物业服务费要贵出25%-30%，但人们还是以住在万科为荣。”

在物业行业发展的进程中，业主的维权意识也在提升，即自己的钱花出去了，有没有达到预期的效果，有没有给小区营造整洁卫生和谐的环境。2005年前后，有关物业公司与业主之间矛盾的报道频频见诸报端。由于业主遇到强势的物业公司时没人来“撑腰”，有的小区便成立了业主委员会，让业主代表来监督物业公司的管理和行为，从而维护广大业主的利益。

1996年12月11日，《江南晚报》刊发《业主当家作主居委协调监督宁海里物业管理迈上新台阶》一文：“8月17日，宁海里小区在无锡市率先成立了首家业主管理委员会，由近一千户业主、住户推举产生了十一名业主委员会委员，组成了代表小区最高权力的‘业主管理委员会’，业主成了小区的真正主人，这也标志着无锡市物业管理又跨上了―个新台阶。”

2003年2月18日，《江南晚报》在《太湖花园首开锡城先河业主今天自选“管家”》一文中说：“今天，太湖花园的业主们将向社会公开发出邀请，为小区物业管理聘请‘管家’。”这是全市第一家由业主委员会组织的物业管理公开招标。之后，不少老新村也成立了业主自治。无锡市崇安区百岁苑是无锡市第一个实行老新村自治的小区。2007年7月22日《江南晚报》对此进行了详细报道。

邓跃智说，物管公司不搞终身制，其“饭碗”越来越难端。

2000年以前，市区有不到10个小区成立了业主委员会，2004年以后，400多个小区成立了业委会。

业主委员会既是“运动员”又是“裁判员”，小区业委会不规范行为日渐浮出水面。物业公司的服务是否周到，由小区业主委员会负责监督，但业主委员会的工作又由谁来监督呢？北塘区房管局在全区范围内11个老新村试水“监委会”，给业委会找“婆婆”。2012年12月16日，《江南晚报》对此进行了报道。据了解，无锡首家成立监委会的是锡山区春江花园。北塘区的五河二村是老新村当中的“吃螃蟹”者。

新时代的物业要让业主觉得有面子又贴心

如今的物业管理，已实实在在地融入了业主的日常生活。在商品房小区越造越高端的今天，涌现出一大批物业管理的佼佼者。华润悦府以精装法式大宅被誉为无锡豪宅标杆。在这里，所有的服务需求只要一个电话就能得到满足，真正体现了“生活在这里，很舒适”。近日，记者走进华润悦府，只见室外泳池设计讲究，贴了金箔马赛克，在阳光下金光灿灿。其耗资1.8亿元的会所外立面全部采用全石材打造。位于会所楼下的室内泳池也是重金打造的恒温泳池，墙面和地面采用奥地利进口的施华洛世奇水晶打造的恒温泳池，水处理系统也是目前数一数二的先进系统。巨幅马赛克拼图富丽堂皇。此外室内泳池提供专门的配套服务。“泳池人数是有控制的，实行预约制。”据项目负责人介绍，这里还设有红酒雪茄吧，可以让客户在自己小区内谈生意。每栋楼的一楼都有专门的物业管理，只服务于该栋楼的业主。而且，室内外双泳池星级服务标准，还有专门的私人教练，重要事先预约，包括物业的服务人员、使用的设备都会提前安排妥当。

“对于一个地产项目来说，一个优质的物业公司，真的有锦上添花，相得益彰之妙。”无锡金科地产负责人表示，买金科房子业主，无人不知金科所主张的“敬老、亲子、爱妻、惜己、睦邻”的文化。金科物业还根据时事热点和节日举行各类业主热捧的社区文化活动。物业管理的发展方向将不单单局限于实现基本的物业服务管理功能，而更着重于提供房子的保值和升值服务，“让业主觉得又有面子又贴心，这种物业就可能成为行业内的‘常青藤’”。