物业管理，拐点乎？

物业管理，拐点乎？

《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期

《国务院机构改革方案》撤销了建设部，组建住房和城乡建设部。不难看出，改善民生，全面推进住房保障已是当前政府职责重中之重，组建住房和城乡建设部旨在全面贯彻落实该方针和政策。全国保障性住房的大规模增加，无疑为中国物业管理提供了一个巨大的市场。做好该类物业的管理，必然是我们的一个新课题。

房地产是否进入了“拐点”?王石和潘石屹各有不同认识和说法。政府的态度是不置可否，能说的是“让市场去论证吧”。由此，笔者联想，命运多舛的中国物业管理是否也进入了“拐点”?

要说物业管理是否进入“拐点”的话题，首先要给“拐点”进行定义。“拐点”意味着转折，即转向。继续向前走不能说是“拐点”，简单地说向后走就是“拐点”也是不确切的，因为倒退不能说是“拐”。当然，转折以后有可能向后这种可能性是存在的。但从历史的角度看，无论是社会还是经济，大多是向前的，偶尔有倒退，也会很快得到纠正。因此，物业管理如果出现了“拐点”，它也是转折或转向，而非倒退。

“拐点”的出现必有内外部因素作用。综合分析我国物业管理，在物业管理市场不断发育和社会分工日益发达、政策保护日渐薄弱的多因素共同作用下，物业管理内在的、核心的和主要的变化因素是物业管理产品与其它专业公司产品同质化的问题，如物业管理提供保洁绿化服务，而社会的专业公司同样出售该产品。同质化的竞争结果必然是物业管理行业缺乏专业、规模优势而致行业主营业务边缘化。关于此，笔者及业内同仁已多次述及，无需多言。而中国物业管理的外部因素变化，笔者窃以为以下方面值得关注和思考：

一、“两会”推出的国务院机构改革。国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，这次国务院机构改革的主要任务是，围绕转变政府职能和理顺部门职责关系，探索实行职能有机统一的大部门体制，合理配置宏观调控部门职能，加强能源环境管理机构，整合完善工业和信息化、交通运输行业管理体制，以改善民生为重点加强与整合社会管理和公共服务部门。

改革方案撤销了建设部，组建住房和城乡建设部。关于该部门，华建敏指出：住房问题涉及广大人民群众的切身利益，统筹城乡建设是贯彻落实科学发展观的必然要求。为深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难，进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展，组建住房和城乡建设部。其主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

解读上述信息，不难看出，改善民生，全面推进住房保障已是当前政府职责重中之重，组建住房和城乡建设部旨在全面贯彻落实该方针和政策。根据官方公布的数据，目前全国低保家庭约为 1000万户，城市新就业人口为7000—8000万，农民工为1．4亿，以3．5人为一个家庭，每家庭40平方米计算，我国需要提供住房保障的家庭约为7000—8000万户，约需增加保障性住房面积为 28～32亿平方米。全国保障性住房的大规模增加，无疑为中国物业管理提供了一个巨大的市场。但如何调整思路，配合政府住房保障工作，针对中低收入人群，创新物业管理模式，做好该类物业的管理，必然是我们的一个新课题。这是机会，也是挑战。

二、全国房价普遍“单边上扬”局面的终止。房地产是否进入了“拐点”，从现有的数据看，尚未得到最后证实。但房地产项目纷纷出现的或打折、或赠装修、或暗降价已成多个城市房地产市场主流。全国性的“购销两旺”和“单边上扬”局面已基本终结是不争的事实。当然，房地产作为资源性行业，在中国经济依然高速发展、资金流动性过剩和国人传统购房置业主流意识作用下，折头下调，一路走低，可能性微乎其微。以世界各国房地产市场发展的历史看，在国家宏观调控等多项政策的综合作用下，作为龙头经济的房地产价格平稳、合理增长，趋于理性发展则是必然的。

物业管理是房地产的关联行业，上游产业进入调整，居于下游的行业也必然会适度调整。房地产价格一路狂飙，形成完全的卖方市场时，消费者的购房心态是畸形的、扭曲的，更多考虑的是增值因素，而会忽略房屋的管理问题。但在一个供求相对平衡的市场，消费者在选择购买物业时，会理性地考虑物业的位置、品质、信誉、配套、楼层和朝向，也会更多地关注物业管理。另一方面，“80后”人群业已成当前和今后购房置业的主力。该群体与父辈的置业观念、消费习惯和理财意识是迥然不同的。他们没有传统意识的束缚，强调个性化消费的同时，更多琢磨的是理财。他们不仅关注物业管理的传统服务，也将更多地关注物业管理的经营服务和创新举措。因此，在相对平稳的房地产市场中，物业管理如何形成房地产交易卖点，满足业主经营、增值和多方位需求，切实寻求行业的突破和发展，不仅是房地产商、业主的诉求，更是物业管理人无法回避的作业。

三、物业管理法制环境、市场环境全面变革。紧随物权法的脚步，劳动合同法也颁布实施了。物权法作为中国法制建设的里程碑，旨在规范财货归属和流转，规制对象是动产与不动产，调整关系包括国家与个人、群体与个体、权利主体之间、人与自然之间等。劳动合同法则着力调整劳动雇佣双方的关系，以法律的形式规范双方的权利义务。无论其是否存在缺憾、疏漏，抑或是不合理，毋庸置疑的是与其它行业一样，物业管理的法制环境得到了完善，物业管理的行为得到了规范。物业管理交换双方、关联各方只能在法制的框架内博弈，必须尊重我们多年忽视的法律尊严。否则，面

中国法制建设的步伐是稳健的，对物业管理行业的影响也是显著的。认真研究物业管理行业和市场不难发现，一是物业管理职业经理人越来越多地在抱怨现有物业管理项目管理难度越来越大，而通过市场竞争方式获取楼盘的激烈度日渐升级；二是业主的需求不断提高，对物业管理方的要求不断加码。物业管理已从物业运行维护、维修、公共秩序维护等传统管理服务向满足业主精神、心理需求，提供个性化、多元化等综合服务转化；三是物业管理费上调无望，但下调则几乎是政府、社会和业主的共识。其间虽有地方政府通过物价听证方式，力求物业管理费有升有降，但结果依然是无疾而终。四是业主维权意识空前高涨。多年压抑后，中国老百姓权利意识全面苏醒，在物业管理上找到了爆发点。于是，理性的、非理性的，合法的和非法的，统统打着“维护合法权益”的旗号全线出击。物业管理四面楚歌，应接不暇。

面对此变化，传统的物业管理明显是苍白和薄弱的。于是，一些企业开始退出在管项目，收缩战线。这究竟是战略调整，还是主动撤退，不敢妄加评估。但显而易见的事实是，中国物业管理的法制环境、市场环境已是今非昔比，必须正视，物业管理需要深刻检讨、积极思索和全面创新。

至此，似乎“物业管理，拐点乎?”已经有了答案。仁者见仁，智者见智吧。无论是否“拐点”，有一点是肯定的，中国物业管理内外部因素正在发生不可抗逆的变化。变化就是转折，就是机遇。漠视这种转折和机遇不仅会迷离，更会被滚滚向前的历史所淹没。

(作者：深圳物业管理研究所所长 陈蔼贫)