物业服务行业发展趋势思考

物业服务行业发展趋势思考

物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积1.6亿平方米。

《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。

一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考

物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。

早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。

《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”该规定赋予了业主充分的物业管理选择权，物业服务标准、服务内容以及物业服务的考核，均由业主与物业服务企业根据物业的基本情况和业主需求，按市场的原则协商确定。

可见，《物权法》的出台和实施，必然打破现行的物业管理思维和模式，形成新的服务理念和服务模式。物业管理活动中的业主、物业服务企业、政府行政管理部门等各方主体也必须要在法律框架内重新调整各自的关系，从而摆正各自位置。

二、《物权法》颁布实施对业主自我管理的思考

共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有共同协商的机制来实现。而共同协商的核心要义：一是业主不仅要伸张个人权利，还要服从全体共同的意志，履行个人义务。业主是房屋产权的所有者，业主除了对房屋内专有部分行使所有权，更重要的是还承担着遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等义务。因此服从共同意志，履行个人义务是有效行使权利的保证；二是业主维权既要合乎法律法规的实体原则，也要符合法律法规的程序要求。现代社会是法治社会，市场经济下任何违反法律法规的行为都是无效的；三是业主既要行使权利，又要承担一定的社会责任。社会由人组成，每个人不仅有权益，还有责任。只有权利，没有义务的行为既不符合社会主义的公民道德，也违反了法律规范。因此业主维权时要适当，不能采取过激行为，否则不但不能有效维权，反而造成社会不稳定因素的产生，背离了全体业主和业主委员会维权的本意。

三、《物权法》颁布实施对物业服务企业转型的思考

业主的权利体系，是构成物业服务行为的依据。《物权法》的颁布，打破了业主只能聘请物业公司进行物业管理的传统管理模式。《物权法》第八十一条明确规定“业主可自行管理建筑物及其附属设施”，宣告了：业主自我管理、委托物业服务企业管理和聘请物业管理人管理等多元化的物业服务时代已经到来，物业服务企业的转型，企业资源重新整合是箭在弦上，部分企业出局已不可避免。因此，物业服务企业要迈好这关键的第一步：一要以业主为服务对象，强化自身优势，形成物业服务的“专业公司”，为满足业主需求，切实提供有别于一般专业公司的专业化、一体化的物业综合服务；二要创新物业服务模式，针对不同客户群的需求提供不同层次服务。如旧城区的住宅区可借鉴越秀区广卫街的“守望式”、“自主式”的做法，以简单物业服务为主。高档住宅区、写字楼则采取“星级”服务理念，形成多层次、多形式的物业服务模式，不断提高技术含量，促使企业从传统的劳动密集型向技术服务型转化；三要加大对物业服务经理人才的培养：随着物业管理师职业准入制度的建立与实施，一些物业小区会聘请一个或几个职业经理人作为大管家来实施小区管理，或指导协助业主进行管理，实现业主自治。

四、《物权法》颁布实施对政府部门发挥指导和协助作用的思考

我国物业管理行业在高速发展的过程中，始终伴随着曲解和误会，虽然《物业管理条例》和《物权法》都只规定了政府的“指导”和“协助”作用，但对于物业管理行业中的纠纷，政府不得不动用大量的行政资源进行协调、处理。究其原因，物业管理在世界发达国家和地区是市场经济成熟的产物，而在我国却产生于市场经济尚未建立之时，并伴随着市场经济的发展而成长。因此，我国成熟的物业管理市场建立离不开政府的指导、协助和监管

共建和谐小区是我们全体业主和物业服务企业的共同愿望，在《物权法》颁布实施之际，只要我们物业行业中各方主体相互关爱，平等协商，共同努力，就一定会走出徘徊迷茫，创造互利双赢、和谐发展的新天地。