物业管理认识误区解析

物管认识误区解析

随着越来越多的市民接受物业管理服务，物业管理正走进千家万户，并且受到人们越来越多的关注。然而，近年来，业主针对物业管理的投诉也越来越多，去年更名列国内投诉重点之一。

对此，专家分析指出，造成如此多的投诉，一方面是由于不少物业管理公司没有树立起现代物业管理观念，管理还停留在传统的单位房屋自管的时代，服务工作不到位造成的；同时，还有很大一部分投诉是由于业主对物业管理的认识存在误区所造成的。如果物业管理公司和业主都走出物业管理的认识误区，矛盾和纠纷就自然减少了。

物业管理不是售后服务

由于现在很多物业管理公司是开发商派生出来的，管理上听命于开发商，经济上靠开发商“输血”，加之售房广告的宣传误导，致使很多市民认为物业管理是开发商提供的售后服务。另外，开发商“重视建房销售，轻视物业管理”的现象比较严重，质量不高的服务引起了业主的不满。

事实上，物业管理并不是开发商提供的售后服务。

大家知道，园区物业中存在着一部分不能由个别业主单独管理、使用的共有物业。而这部分物业也需要进行经常的管理、维护，从而确保其正常使用。对这部分物业，由全体业主共同进行管理和使用，而物业管理就是适应这个需求而产生的。

从楼盘交付到业主委员会成立之前，考虑到业主还未全部入住并组成有效自治组织，国家有关法规要求由开发商按规定程序选聘物业管理公司对园区实施前期物业管理。业主委员会成立后，则由全体业主通过业主(代表)大会的形式选聘物业管理公司对园区实施物业管理。

物业管理公司在向业主提供的各项物业管理服务，与开发商提供的诸如房屋质量保修等的售后服务，有着本质的区别。

没有“免费的午餐”

近年来，因业主拒交物业管理费引起的矛盾纠纷逐年增多。有些业主不满意物业管理服务就拒交服务费，认为这是维护自身合法权益的正当手段，致使物管公司收费率低，出现经营困难甚至亏损。物管公司为了改善生产经营状况，只好减少工作人员，降低服务标准，从而踏入恶性循环的怪圈。

尽管物业管理已被大家所认识，但是很多人仍然习惯于已成为历史的房屋管理福利政策，对物业管理中“谁受益，谁付款”的原则不予接受，拒交管理服务费，这是错误的。业主在享受物业管理公司提供服务的同时，必须行使支付服务费的义务。

物管公司无权“包打天下”

据了解，有些业主对物业管理的管理服务范围认识不清，小区红线外的臭水沟要物业管理公司解决，邻居家的风水镜要物业管理公司强行拆除，房屋质量问题要求物业公司解决，否则就认为物业管理公司服务不周。

实际上，物业管理公司终究是企业，它只能依据物业服务合同及业主公约，对小区内的共有物业和业主损害公共利益的行为实施管理，为业主提供约定的有偿服务，不可能拥有管理小区以外的物业、协调业主关系以及提供房屋质量保修的广泛权力。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有偿服务”的原则去履行的，而合同以外的一切，业主享有自治权，物管公司无权过问。

业主与物管公司非“主仆”

有些业主把物管公司与管家、保姆、钟点工等作简单的类比，认为业主居于主导地位，言行上极易与物管公司发生矛盾冲突。实际上，业主与物管公司的关系是平等的合同约定关系，两者没有主次、高低之分，物业管理公司根据业主委员会的委托合同为业主提供服务，合同期满后，如果业主对物管公司的服务不满意，可以通过业主委员会请其他公司；如果物管公司的服务难以展开或无利可图，也可以另谋高就。