物业管理收费难的几点思考

物业管理行业的发展给城市经济建设带来了新的生机和活力,是构建“和谐社会”的重要载体,在房地产市场产业链的不断完善,社会稳定和化解现阶段再就业压力方面发挥着积极的作用。同时,一系列困扰行业发展的难题,也亟待解决,如收费难就是行业面临的一个大难题。

物业费的收缴是物业管理公司依据合同约定,为业主提供服务的基础上,向业主行使请求实施债权的行为。物业管理收费难不仅关系到物业管理公司的生存发展,还关系到物业管理公司是否有足够的资金按照合同约定实施服务。

当前物业管理合同主体双方在三个方面存在不同步的问题:一是业主服务标准的需求与自身物业管理消费水平不同步;二是业主要求的标准与物业管理企业投入的成本不同步;三是规范物业管理企业行为与加强业主宣传教育不同步,由此出现了“收费难,涨价难,退出难”。

一、解析收费难

第一、开发商遗留问题造成物业管理公司收费难。

开发商在工程建设和销售过程中出现的问题,如:房屋建筑质量问题、规划的配套设施不到位问题、项目分期开发影响居住环境问题、虚假承诺、售后服务不到位等,在业主接房后这些问题得不到有效解决,其自然将矛头对准物业管理企业,而面对这些问题时,物业管理企业又缺乏对开发商的有效制约,不能从根本上去解决业主面临的问题,从而引发业主以拒交物业费的方式来维权。

第二、物业管理企业服务管理不到位,造成收费难。

随着住房商品化进一步推进,广大业主对物业管理消费需求不断提高,一部分物业管理企业的市场化意识不强,在思想观念、管理经验、人才队伍和技术等方面明显感到存在不足。如“重管理,轻服务”,没有完善的质量管理体系和标准,管理服务不到位、::不规范,工作人员服务态度不好,达不到质、价统一的要求,甚至出现侵害业主利益的事件发生,从而造成业主拒交物业服务费,来表达对物业管理的不满。

第三、业主群体的消费意识不强,造成收费难。

住房制度改革后,业主的物业消费市场化意识还没有完全形成,花钱买服务在一些业主看来是“没有道理的”,既希望有成熟的物业管理,又不愿意承担相应的费用,少数业主甚至在交了物业服务费后,把一些不应该由物业管理企业来承担的内容也交由物业管理公司来打理。由于物业管理服务行为是基于合同和业主公约而提供的公共性服务,而非个性或特殊服务,不可能满足少数业主在服务内容、标准上的个性要求。其次,少数业主选择了拒交物业费的维权方式,忽视了作为物业“主人”和“第一责任人”的地位,进而造成物业管理企业的入不敷出。

第四、社会舆论导向出现偏差,造成收费难。

物业管理是新兴行业,其成长过程需要不断的完善,特别如收费难等问题是需要政府、广大业主和物业管理企业的共同努力来实现。面对管理服务过程中的问题应该用客观、公正的角度和冷静的心态来分析、研究,提出解决的办法。宣传物业管理的政策法规,加强正面宣传报道,形成全社会关心物业管理工作的良好局面。

二、如何解决收费难

基于收费难的成因,笔者结合多年的物业管理工作实践经验,认为可以从几下方面来解决收费难:

第一、加强物业管理行业诚信自律,树立良好的社会形象。要使物业管理企业不断提升诚信自律的意识,进一步提高科学管理水平和服务质量,推动物业管理企业向着规范化、科学化、标准化发展,牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”服务宗旨,力求“业主满意、企业受益、行业顺意”。通过开展物业管理企业的诚信活动,逐步规范企业运作,提升业主满意度,加大政府对物业管理企业的规范管理,形成优胜劣汰

机制,树立良好的行业形象。

第二、物业管理企业要勤练“内功”。在面对不断变化的市场需求,需要企业不断增强社会责任感,努力作好企业制度建设,强化企业成本费用核算,打造专业化的人才队伍,持续改进质量管理体系,倡导管理的精细化和服务的人性化,开展个性化的服务,努力打造优秀的品牌企业,最大限度地满足业主需求。

第三、加强业主的宣传工作,培育成熟的物业管理消费群体。在不断规范物业管理企业的同时,政府和行业协会要注重对广大物业消费者的物业管理法律法规的宣传,引导业主树立依法维权,爱护家园的主人意识。调动广大业主主动参与物业管理,指导、协调、监督物业管理企业不断改进工作,形成双方相互支持、相互配合的良好合作关系,使广大业主成为成熟的消费者。

第四、政府要加强物业管理立法工作,制定相关的产业政策。政府主管部门要尽快完善物业管理法律、法规的配套文件,使物业管理服务有法可依,使物业管理企业和业主进一步明确各自的“责、权、利”。建议修改完善《物业管理条例》,使之成为约束物业管理合同双方的“双刃剑”,建立行业客户满意度评价体系。其次政府要研究制定有利于行业发展的产业政策,如:物业管理企业的税收政策;96年前竣工项目公共设施设备维修基金来源;物业管理成本上涨后的调整物业费标准的指导性政策等。

最后,需要运用法律手段维护物业管理企业的合法权益。物业管理企业要在依法管理、诚实守信的基础上,敢于运用法律手段维护广大业主和企业的自身利益。通过法律诉讼手段收缴物业管理费,是解决当前强化业主缴费观念,维护企业正常运转的有效手段。

物业管理行为作为朝阳产业,发展的机遇和挑战并存。在发展的过程还存在着许多困难,作为一名物业管理从业人员,要坚信伴随着物业管理政策法律的完善、物业管理企业自身建设的提升,以及广大业主对物业管理认识的提高,行业发展中的各种困难和问题,都会得到根本性的解决,物业管理行业将在构建“和谐社会”中发挥重要的作用。

参考文献:

1、董藩、周宇,《物业管理概论》,清华大学出版社

2、王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社

3、《中国物业管理》杂志,2006年第3期