影晌物业服务费用变化之因素

因物业管理活动的复杂性,影响物业服务费用的因素很多,但最关键的仍然是人工成本,其中既有人员数量的因素,也有人员素质的因素。而对服务效果的要求不同,服务费用的升降变化也非常明显。

一、管理服务人员的数量

对于普通住宅区来说,人工费用大约占到整个物业管理项目支出的50%以上。所以,管理服务人员的数量直接影响着费用的变化。在人员数量的确定上,可以参照上面的定编标准,但最终还是以业主要求的管理服务标准来确定。物业管理企业不可为了节约支出而减少人员;例如,工程维修人员如果数量少的话,就不能够保证业主的每个报修项目都有人及时处理;再如,保安人员数量少的话,可能巡逻的周期就长,无形中增加了安全方面的风险。

二、管理服务人员的素质

人员素质的高低与薪金密切相关。例如,一个本科毕业的管理人员在处理问题时所表现的综合素质一般情况下会比一个高中毕业的人员处理问题要好,但本科生的报酬也要远远高于一个高中生的报酬。再如保安人员,月工资1800元可能就会聘请到在身高形象方面较高、受过军事训练、有相当的文化程度、有一定的技能的人员,在与业主打交道中,业主就会感到满意;深圳某企业就高薪聘请国旗护卫班的退伍军人为业主服务;但如果仅花800元月薪,聘请到的保安员素质是无法和月薪1 800元的人员相比的。

三、服务周期与效果

在物业的维护方面,如果维护费用高的话,半年就可以清洗一次外墙面,而且用的清洗用品比较好还不会损害墙面材料,可让人感觉到物业时常是新的。如果维护费用低的话,可能两三年才能清洗一次,而且用的清洗用品还有可能损害墙面材料,不仅使物业受损,让物业很快变旧,而且也达不到使物业保值增值的目的。再如小区1天扫1遍与1天扫3遍的效果肯定不一样,但1天扫3遍所花费的人力、物力、财力肯定高于1天扫1遍。