透视物业专项维修资金立法问题

一、现有行政法规、政府部门规章特别是国务院《物业管理条例》对物业“专项维修资金”已有原则性的规定,我国已初步确立了物业专项资金来源与权属、用途与动用程序、移交管理、补充续筹、随房过户与物业灭失退还业主、资金监督、行政监管以及法律追究制度。

(一)、财政部发布的、自1998年1月1日起施行的《物业管理企业财务

管理规定》最早规定了“维修基金”,该部门规章是从规范物业管理企业“代管基金”的角度提及“维修基金”的。其中第三条规定房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金属于物业管理企业“代管基金”:

代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

其中第四条规定了“维修基金”的专户存储,专款专用原则:

代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

(二)、建设部、财政部联合制订颁发的、自1999年1月1日起施行的《住宅共用部位设施设备专项维修基金管理办法》第四条规定了必须建立“维修基金”及“维修基金”的用途:

凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(简称“维修基金”)。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字987号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、www.fdcew.com更新、改造。

其中第五条规定了“维修基金”的来源和权属:

商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金。

售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

(三)、自1998年10月1日起施行的《广东物业管理条例》第三十二条规定了“维修基金”的设立主体、交缴比例、权属、代管

原则:

业主委员会应当设立物业管理维修基金。

物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有。

物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理,不得挪作他用。

(四)、国务院颁布的、自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》将“维修基金”改为“专项维修资金”。“专项维修资金”特指由法律规定的由业主交纳的,专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后维修和更新、改造的资金。“专项维修资金”规定于《物业管理条例》第五十四条:

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

二、行政法规、规章修订的严重滞后,物业“专项维修资金”制度缺乏细则性、可操作性的实施细则和配套性措施。

(一)、国务院《物业管理条例》第五十四条规定:专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。但是,建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》(草案)迟至2005年10月份才向社会公布公开征求意见,时至今日未能公布实施。

(二)、《广东物业管理条例》的修订未能取得广东省人大通过,必须重新启动立法程序。何时能出台,现在不得而知。

(三)、《珠海市住宅小区物业管理条例》对物业维修资金的规定与现实及国务院《物业管理条例》的规定严重不符。自1997年7月1日起施行的《珠海市住宅小区物业管理条例》第三十二条规定:

住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外,按下列规定划分:

(1)、室内部分,由业主自行维修;

(2)、房屋本体公用设施,由物业管理公司根据业主的要求进行维修,其费用由该房屋本体的业主共同分担;

(3)、住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等,由物业管理公司统一维修和养

请公用设施专用基金,也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴;

(4)、住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护,由有关管理部门按其职责范围负责,所有管线安装必须符合规定,做到整洁、美观。

新的《珠海市物业管理条例》虽已列入2006年的立法计划,但珠海市人大常委会决定将草案向社会公布,举行立法听证。目前,该草案仍在珠海市建设局的修改中,何时可以定稿并向社会公布、何时能通过市人大立法施行尚是未知数。

三、借鉴先进经验,建立珠海市物业专项维修资金制度,以尽快归集到一定规模的住宅物业专项维修资金。

珠海市除了1997年7月1日施行的《珠海市住宅小区物业管理条例》第三十二条规定对住宅小区内物业的维修责任做出规定外,珠海市人民政府早在1993年6日6日就出台了《珠海市民用住房维修管理办法》,对政府公有住房、单位公有住房、私有住房(包括房改房、私人购房等住宅)的维修、保养管理做出规定。只是不知道为何在房地产蓬勃发展的今天,竟然对国家早有法规、规章规定的物业专项维修资金制度没有落实执行,更不用说根据珠海自身特点、利用珠海具有授权立法的优势出台相关物业维修资金的归集、管理办法了。

笔者认为,珠海市在等待建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》出台的同时,必须借鉴北京等地有关物业专项维修资金归集、使用管理的先进经验,建立珠海市物业专项维修资金制度,以尽快归集到一定规模的住宅物业专项维修资金。

北京市在住宅物业专项维修资金的归集、使用管理上走在全国的前列。其做法和经验最值得珠海市借鉴。

早在1999年北京市就颁发《关于归集住宅共用部位共用设施设

备维修基金的通知》(京房地字[1999]1088号)、《关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知》(京房地物字【1999】1341号),对建设部、财政部规定的住宅专用维修资金的收取、归集做出了细化的规定。2002年6月,北京市建委颁发《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》,对收取、归集到的住宅维修资金的使用管理做出了规定。

2005年7月5日北京市建委发布《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》,要求自公告发布之日起,凡建设单位(包括物业管理企业、经纪公司等)受业主委托代收维修资金的,应在三日内将维修资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行(中国光大银行),并在十五日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》;要求自1999年1月1日起建设单位代收维修资金未及时上缴的,应于2005年9月1日前将代收资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行;要求1999年1月1日以前以各种形式

归集过商品住宅维修资金的建设单位、物业管理企业,应在今年9月1日至12月31日期间,将归集依据、归集方式、归集起始时间、归集数额、支用数额、支用用途、余额等详细情况(维修资金的归集与使用情况均应核算到户)书面报告市建委居住小区管理办公室,在此之后所有归集到的维修资金及利息一律汇缴到市住宅专项维修资金归集银行。公告规定凡未在规定时间内汇缴的,视为挪用行为;依照《物业管理条例》第63条规定,挪用专项维修资金的,房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

2006年2月15日北京市建委、财政局、审计局、住房资金管理中心四部门联合颁布了《北京专项维修资金使用管理办法(试行)》。

该办法规定了维修资金的管理、监督、审计部门:市建委负责维修资金使用的管理、监督工作,各区县建委负责本辖区内维修资金使用的管理、监督工作,市住房资金管理中心负责维修资金使用的日常管理工作,市财政局、市审计局按照各自职责负责维修资金使用管理的监督和审计工作。

该办法确定了维修资金使用管理原则:专户存储,业主决策,专款专用,核算到户。

该办法规定了维修资金的存储主体:业主大会成立后,经业主大会决议,由业主委员会在银行开立账户,存储维修资金。银行应按规定向业主提供维修资金查询卡,业主可凭卡查询个人账户内维修资金收支情况。银行应按规定及时向业委会发出对账单,业委会应当每月与开户银行核对资金账目。业委会应至少每半年一次向业主公布已发生的维修工程项目、维修费用、分摊标准及资金使用管理的其他有关情况。业委会维修资金专用账户的日常管理,可由业主大会委托业委会配备专业人员负责管理账户开立后的存取款、记账、对账、分摊核算及受理变更业务;业主大会也可委托物业管理企业或会计师事务所管理。业主大会可委托具有专业资质的社会中介机构(以下简称专业机构)代理维修资金使用涉及的维修工程可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。该办法对存储主体的规定体现了国务院《物业管理条例》规定的专项维修资金归业主所有的原则。

该办法规定了物业管理企业使用维修资金的程序:物业管理企业应当根据对物业共用部位共用设施设备检查的结果,在每年年底制定下一年度物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细;物业管理企业应当在每年年底将物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细提交给业委会;业委会应当在物业管理区域内的适当位置向业主公示;涉及物业管理区域内全体业主的维修工程,业委会应当组织召开业主大会会议,经全体业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施;涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程,业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议,经所涉及范围内业主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。

该办法规定了未建立维修资金的补建办法、维修资金使用后的续筹办法: 1999年1月1日以前业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅,未建立过维修资金的,须按照7.00元/平方米?年的标准补建,直至累计到80元/平方米?户。1999年1月1日以后业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅,未交纳过维修资金的,须按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)规定的标准补建。补建资金必须交到维修资金开户银行,存入业主明细户。如一幢楼房或

北京市建委于2005年7月建立开通了北京市专项维修资金网站,供业主、业主委员会、建设单位、物业管理企业、存储银行、社会中介查询。(作者系广东大公威德律师事务所律师