阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务

阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务

文/张义军

笔者结合陕西及西部地区物业服务收费现况，同时结合物业服务企业、业主、物业使用人消费观念、消费习惯等现况，就国家发展改革委、建设部联合颁发作为《物业管理条例》配套的规范性文件━━《物业服务收费管理办法》，来阐述物业费包干制、酬金制与物业管理的阳光财务此论题，该办法的颁布实施对于规范物业管理服务收费行为，改变物业服务企业普遍实行包干制促进实施酬金制的物业服务收费方式，推行物业管理的阳光财务，保障业主和物业服务企业的合法权益，以及促进物业管理服务行业的健康发展，具有积极的重要作用。

一直以来物业服务收费就是直接关系到业主、物业使用人、业主大会及业主委员会、开发商、物业服务公司利益的敏感问题。为了彻底解决这些问题，《物业服务收费管理办法》第九条明确规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。物业管理的财务从理财的角度看，可以从形式上分为两个部分，一个是物业服务企业的公司财务部理财，一个是以物业管理服务费用为核心的物业项目部财务部理财。前者是一种企业自主经营活动，物业服务企业的公司财务部是为物业服务公司自己的经营行为理财；后者物业项目部财务部理财则是替业主在理财，收取的物业管理费、专项维修资金，这些费用都是业主的钱，是物业服务企业在替业主理财。在酬金制下，物业服务公司只能从这中间按照合同约定的比例提取10％到15％的物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。因此，替业主理财与物业服务企业为自己理财是不一样，不能混为一体。

但是，采用包干制，业主只用按照合同约定的固定费用交费，收来的所有费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，也就是说全是物业服务公司自行支配。往往许多物业服务公司就为了节省费用，该维修的不维修，该保养不保养，使共用设备、设施得不到及时保养维修、疲劳使用，最后导致业主合法权益受到侵害。为了彻底打破这个不合理的现象，应该在物业服务行业中实行酬金制，收来的物业管理费用，物业服务企业拿了酬金以外，剩下钱全是业主的，必须将之用在物业的正常运作和维修保养上。到年底最好费用零节余。如果有结余应该转到下年使用，或者放到专项维修资金中；如果有亏损可以暂时用专项维修资金贴补亏损，贴补了以后把亏损这部分在下一年度通过物业管理费再补回专项维修资金。当然，也可以直接把亏损划到下一年帐上处理，从而对下一年物业管理费进行调整。或者由业主大会决议提高物业服务收费标准、或利用共用部分创造的共有收益弥补解决。

酬金制表明了物业管理公司收取的费用只是酬金，酬金包括物业管理公司的成本，包括物业管理公司的利润，除此之外，物业管理公司不能再从物业服务收费中提取费用，这就从根本上保证了全体业主作为物业服务费用所有者的合法权益。从这个角度看，减免物业管理费的权力在于全体业主的，因为物业管理费所有权是全体业主的，物业服务企业只提酬金，物业服务企业应当把物业服务收费真正用在物业的正常维修保养上，而不能为了获得利润，把这部分节余当成物业管理企业的利润装到物业管理企业自己的口袋里。

实行酬金制还有一个作用就是合理避税。采用包干制到年底的节余，一般情况下物业服务企业就直接将节余部分交纳企业所得税，交了企业所得税后，剩下就自然成为物业管理企业的利润装到物业服务公司口袋里了。这从客观上鼓励物业服务企业尽可能压低维修保养周期和费用，甚至使共用设备、设施恶性疲劳使用进行所谓的“节约”，以此得到较多的结余来获取不应该有的利润，在客观上就直接侵害了业主的合法权益。实行酬金制就不能用结余的物业服务费用交纳企业所得税，因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业服务企业，只能纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。

由于物业类型、物业规模、物业服务企业运营方式、业主消费心理、消费观念、习惯等存在许多差异，应当允许业主根据具体情况选择酬金制或者包干制。

住宅类物业或者大、综合型物业应该着重考虑采用酬金制，这对保护业主合法权益有积极作用。酬金制规定了业主交的是预交资金，交多交少都是业主自己的钱，物业管理企业只是代管这笔资金，业主们心里踏实。

单一业主或少数业主物业应该可以允许采用包干制，只要物业服务企业能按照“质价相符”的目标完成物业服务合同约定的管理服务目标即可。

所以，国家改革发展委员会、建设部出台的《物业服务收费管理办法》，就充分考虑了我国地域辽阔，考虑了物业管理发展的不平衡性，考虑了许多地区物业管理发展比较落后的特殊性，将物业服务收费采用酬金制与包干制共存，并鼓励采用酬金制，通过物业管理市场行为逐步将包干制向酬金制过渡。这样不仅兼顾了各地物业管理市场发展不平衡的客观事实，而且体现了价格改革的宏观政策取向，考虑了物业服务行业的特殊情况，从根本上维护了全体业主的合法权益，也符合物业管理可持续发展的战略，对较好地解决目前物业服务收费上存在的问题，处理物业服务收费中的纠纷提供了制度保证，对物业管理行业的健康发展具有积极的指导作用。

物业管理的阳光财务除了采用酬金制之外，最重要的就是向业主公布物业服务费的账目。采用酬金制，就必然要求物业服务费用实施阳光财务、透明财务。物业服务企业所收取的物业服务费用应当自觉地接受全体业主的监督，接受业主大会、业主委员会的监督，按照合同约定定期公布物业服务收费账目，按照物业服务合同的约定定期进行审计。

目前国内深圳及其他一线城市许多优秀的物业服务公司近年来就采用了酬金制，每三个月定期公布一次物业服务费用账目。有的物业服务企业公布账目也不是简单的只公布本期的物业服务费用账目，而是采用比较法将今年、去年、前年这三年同期的账目一起公布加以比较。物业服务公司在所公布的账目之后有一个详细的说明，今年费用比去年或前年多，多了一分钱，为什么多了？物业服务公司把原因讲清楚；少了一分钱，为什么少了？物业服务公司也把原因说清楚。这种把多一分少一分的原因说清楚的做法，自然物业服务公司就会赢得业主的信任，因为在账目公布中，业主会看的很清楚，一目了然，也便于业主非常清楚地明确物业服务费用的收入和支出的使用途径。

酬金制使物业服务费用充分透明，物业管理财务处于阳光状态，物业服务公司应收多少费用，实收多少费用，拿酬金，拿多少酬金，应该拿多少，实际拿多少，都清清楚楚。业主知道掏的钱花在哪里了，用在什么地方，业主心里明明白白，这样的话，也避免了业主不交费的这种情况，也避免了物业

服务公司出现乱收费的现象。对于发现的欠费，哪些业主欠费，什么原因欠费，大家业主也非常清楚。用阳光财务赢得业主对物业服务公司的信赖，物业服务公司与业主之间关系也容易沟通，便于物业服务公司与业主真正建立起长期友好、共存互利的平等关系，对物业服务公司规范化服务，优质服务，品牌的建设都有好处。

实际上物业服务公司服务做好了，公布账目你怕什么，除非账目里面有假有鬼才不愿意公布。实际上物业服务费，每个月垃圾清运费用、每个月维修保养费用、每个月共用水电费用都是要开销的，既然都要开销就应该公布。采用阳光财务，业主对物业服务公司非常放心，所以物业服务公司实际上赢得了业主的信赖，赢得业主的满意。

总而言之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主大家交纳的物业服务费用使用在为业主大家服务的项目上，保障全体业主特别是广大小业主的合法权益，充分体现“取之于民、用之于民”的精神，同时也自然地保证了物业服务企业能君子取财、取之有道，明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。