张捷：物业公司与业主之间存在“恶性博弈”

著名财经评论员张捷日前做客中国经济网《中经名博会》访谈中称物业公司与业主之间存在“恶性博弈”，一方面，物业公司收取业主物业费，但只给少数业主服务；另一方面，业主维护个人利益而忽略公共利益。这种“恶性博弈”造成物业公司与业主之间产生矛盾，同时，业主与业主之间也出现许多矛盾。以下为访谈实录。

著名财经评论员 张捷

舒可心、张捷做客《中经名博会》

主持人：名家谈经济，名博议民生，各位网友大家好，欢迎收看《中经名博会》。在上一期的节目里，我们讨论了房价，也就是住的问题，那么在本期的节目中，我们就来谈一谈如何住的舒心，这就涉及到了物业服务。那么今天做客我们节目的两位嘉宾，一位是中国公共问题物业管理专家舒可心教授，欢迎您。

舒可心：你好。

主持人：另外一位呢是我们的老朋友，著名财经评论员张捷老师，张老师欢迎您。

张捷：大家好。

主持人：我们知道，其实现在的物业管理方面有一个怪的现象。我发现，一方面我们觉得这个物业费太高，拒绝缴纳物业费；但是另外一方面呢，这个物业公司又觉得物业费可能还太低，呼吁物业费涨价的呼声一直是不断。为什么会出现这样的怪现象呢？

舒可心：因为商人嘛，总是希望价格越高越好，那么出钱的人总是希望价格越低越好，这是很正常的情况。

主持人：那么您觉得在北京，以北京为例的话，现在这个物业费高不高？

舒可心：按照北京的法律，物业费是由业主和物业公司协商定价的，那么业主们只要愿意，交8块，交10块，都是业主们自己的事，所以现在实际上没所谓高和低。

主持人：等于就是说北京现在已经有一个自主定价的机制。

舒可心：对，自主定价的机制，自主定价的法律体系。但是在全国层面，还是由政府来定价的，所以可能会有高和低的问题。

主持人：那么张老师是否同意舒老师的意见呢？

张捷：对于物业费的概念，开始的时候都是物业公司很强势，那时候的话有公房，买房的人是少数人，普遍来说物业费都定的比较高。现在的发展，由于通货膨胀，以前800块可以雇的一个保安，现在2000块都雇不起来，那么他的费用，以通胀的眼光和房价涨价的眼光来看的话，它又不高了。所以这事应该是以一个变化的态度来看。

主持人：那么就是说张老师觉得这种现象其实是存在的，就是说他确实可能这个成本在上涨。

张捷：对，成本在上涨。其实现在的情况就是说，物业费你当初定的多少钱，基本就是多少钱，想涨价是没有可能的，业主委员会没让价降价就不错了。

主持人：现在有这样一个情况，如果业主对于物业服务不满意，那么他应该采取什么样的措施？就是拒交物业费吗？

舒可心：实际上物业管理满意不满意，不是一个业主说的。因为按照我们国家《物权法》的规定，小区的物业管理权，是业主共同管理权，作为一个单个的业主，需要和其他的业主一起来分摊小区物业管理的成本，就是交物业费，但是至于满意不满意，要由大家共同来决定。

主持人：如果确实存在这个问题，这就涉及到一个标准的问题。

张捷：实际上，对于物业管理方面，你到底满意不满意，是多方面看的。有很多不交物业费的人，也分多种原因。

舒可心：对，就张老师说的物业公司现在有一种所谓的个性化服务，你这人厉害一点呢，他就多倾向你，拿全体业主的钱，比方说我很厉害，张老师很老实，那么我跟物业公司一嚷嚷，物业公司来给我们家修了，因为一定不是物业公司的钱，一定是大家的钱，张老师比较老实，他就受气了，那就是这样。

主持人：那物业公司这么做的话，可能就会助长业主，我厉害我就可以多得利益。

舒可心：厉害的人多得利益，市场经济不就是这样嘛。

张捷：现在物业公司和业主他真正面临的问题是什么呢？是一个恶性博弈的问题，是一个个人权利和集体权利的问题。

舒可心：对。

张捷：同时在物业公司和业主中间的强弱势的话也是转化的，物业公司经常是对你个人来讲他是强势的，但是他在群体层面他是弱势的，包括我们在媒体方面的话，基本上他是个弱势的，没有什么人替他说话的。

舒可心：对。

主持人：那既然张老师说这个是一个恶性博弈的过程，那就说明我们并不鼓励这种做法。

张捷：这个做法的话不是你鼓励不鼓励的问题，它只是发生了，只是说我们怎么样在这种制度规范下把这种情况降的更低。

舒可心：张老师说得很对，任何一个社会发展是先有民商事活动，然后才有法律制度去规范这种活动，而不是先有规则后干活，一定是老百姓先发生了，特别是在我们国家物业管理这些问题上，30年来，是先有物业管理公司，先有物业管理，才有业主的。但是当年中国第一个物业公司1980年出现，那时候还没业主呢。是政府先主导了一个物业公司，他们先来占领了这个市场，然后我们业主才进去的。

张捷：那时候不是对商品房的管理。

舒可心：对，所以我想说，那么这种不公平的博弈，是政府一手操办起来的。但是当市场发育到一定程度的时候，业主权利意识觉醒了，然后业主的组织意识也觉醒了，大家要跟业主公司平等博弈了，要争取这个权利，慢慢慢慢这个市场就平衡了。市场就是这样的。

主持人：那您同意刚才张老师说的那个叫恶性博弈吗？

舒可心：当然是恶性博弈了，根据业主们，像以前被打的，就为了跟物业公司去争一点自己的权益，然后被打的，现在还有发生，这是非常恶性的了。因为资本了，有钱了，这钱就能干很多坏事，也能干很多好事，所以关键就看企业的董事会怎么做决定了。

张捷：不光是这个，其实有时候的话，业主里头也有很多很强势的，业主里头有些的话就是官，就是有权力的，他这个权力比钱还要厉害。甚至有些地方的话，业主委员会他本身有些黑社会把持，比物业公司还要厉害，这个都会发生的。

舒可心：我见过一个小区，物业公司拿着全体业主交的物业费，给其中一个业主站岗，每天业主家有一个保安24小时在他们家的门口开着，不是打扰他，就是为安全。因为这个人是大官，就这么简单，就很强势。

主持人：那像我们这种普通的老百姓业主来说，遇到这种情况我们应该怎么办？

舒可心：维护自己权利，要求公平，要求平等，因为大家分摊的钱，这位老板他不比别人多拿钱，他跟别人拿钱一样多，凭什么他会得到特别照顾呢？所以现在我们这个社会普遍的存在一个分配不公，社会的矛盾就在于这个。小区里也是一样，大家只要分配公平就行了。所以其实物业管理，物业服务，它是一个准公共性的服务，它并不是对一个业主的。门口站一个保安，并不是对你站的，也不是对他，是对所有人站的。所以这个保安的设置是对所有人都有效的。因此物业公司要明白，你不是对某一个业主提供的服务，业主也要明白，你交的物业费不是物业公司对你一个人的服务，他扫地，扫这个院子是扫所有人的院子。

张捷：中间还有一个就是说，现在咱们宣传过度宣传了个人的自由。

舒可心：说得对。

张捷：忽略了一个集体的，公益的，以及自由的边界。实际上这个业主里头的话，实际上各个业主之间他怎么样让大家公共利益最大化，而不是你个人利益最大化。其实现在为什么矛盾大呢？是所有的业主都在博弈个人的利益最大化，最后的话，你中间还造成了业主之间也有矛盾，尤其你成立了业主委员会以后，业主委员会的成员就变成了小区里的贵族了，物业公司仅给他服务。

舒可心：对。

张捷：都会出现好多这些腐败，别看这么小，腐败都产生了。

舒可心：一样，所以小区里面也有权为民所用的问题，也有业主委员会和物业公司管理权要为大家服务的问题，也有胡锦涛总书记的十七大报告中说要建立一个共同体，新型共同体。刚才张老师讲得很清楚，现在由于业主们太关注个人的利益，而没有想到一个小区几百户业主是个共同体，要关注共同体的整体利益的最大化，大家不考虑这个，所以只靠欠费。以为欠费你的利益就最大化了吗？那别人就会受到影响了，对吧。所以现在是这样的。