谢瑶扬：“南京大萝卜”与物业管理

有人将南京物业服务企业的文化评价为“朴实敦厚”，孰知“朴实敦厚”过了头就是木纳与愚笨。要说“近几年物业管理成本上涨了几倍，现行的物业服务收费让企业难以为继”，可能没有不赞同这一看法的物业服务企业，可是南京企业既没有行业级别的“要求补偿成本上涨”的一致行动，也没有形成普遍的企业“维权”的一致表现（如对欠费业主，绝对多数的企业采取的是反复催收的办法，几乎没有上法庭的），更不敢有大量“弃盘”的企业“犯上作乱”，只有“朴实敦厚”的挨着、受着。与前述“企业难以为继”一致看法相反的市场行为则是：大凡公开招投标，物业服务企业的价格表现大都是“超低空飞行”，前期物业管理招投标低价竞争踊跃、业主委员会降价的招投标也不乏“操窝子”的企业响应，你不响应有人响应，哪些寻低价的项目最终会有一个“物业管理”的“归宿”。而且，企业运行越是困难越是拼命低价争项目，拿了越多的低价项目越是运作困难，业主意见越是大。于是，市场出现了悖谬：“物业管理亏损，怎么没看哪家企业倒闭？”“物业管理不赚钱，怎么有那么多新企业不停地冒出来？”“价格太低，怎么会有企业投标报价更低？”“项目亏损，怎么会有那么多企业抢着要管？”这样的现象，经济学家可能不易解读，恐怕连南京物业人也不能自圆其说，大概只能自嘲“南京大萝卜”了。

南京文化经历了六朝文化、明文化、民国文化、革命文化的洗礼，自我谦逊普遍存在，容纳过四面八方的风土人情，对外来文化始终保有开放性和“挟外自重”的心态。有外地朋友问笔者，南京对外地物业服务企业进入市场持什么态度？笔者说南京文化本身就是包容和开放的文化。南京对任何地方的物业服务企业都是持欢迎的态度，不要说异地企业，就是境外企业也没问题。特别是开发商，他们底气不足但却有“妄自尊大”的需要，常常会挟外自重或挟洋自重。不是今天，就连南京物业人还不知道什么是物业管理的计划经济时代，就有“洋物业”在南京从事物业管理业务了。今天的南京政府行政主管部门、行业协会没有像有的城市和地区，为了“肥水不流外人田”给外地物业服务企业“筑起堤坝”--异地企业到当地经营必须要在当地重新注册公司、重新申领企业资质、物业管理从业人员必须重新在当地取得管理资格……南京政府行政主管部门只要你报送公司已有的相关文件（备案），就可以开展物业管理业务了。近些年，倒是有不少外地物业服务企业在南京“水土不服”，让原本抱有极大热情的政府行政主管部门、无以自大只有挟外自重的开发商和业主开始有些觉得“上当了”，原因的根结，可能还是不同地域文化背景的企业文化使然吧？！

南京业主貌似精明而实质愚钝，反映在物业服务消费的传统思维模式上可见一斑。在南京城区的一套100㎡的普通住宅，少说要140万元，而物业服务费的中等收费标准是1.2元/㎡·月，满打满算一个月物业服务费是120元，一年是1440元，70年是100800元，70年物业服务费总额只占其总房价的7.2%，在房地产牛市下，70年的物业服务费的总额还不及业主房屋一年的增值。换句话说，业主房屋一年的增值，已经足够全额交清他70年的物业服务费，而且其至少65年里是在享受免费的物业服务、还享受着65年的每年的物业增值。可回头看看近几年南京业主的“维权”，所有“炒物业”的思维模式，无一例外都是落在降低物业服务费的“维权”活动上。对此，社会没有“木纳与愚钝”的劝诫，只有“精明业主拿起维权武器对高额物业收费说不”的舆论导向；更有像“尚书公寓”“三炒物业”，炒得电梯停开、断水停电、垃圾成堆、业主搬家、房屋租不出、卖不掉……业主和舆论最多只会对“业主委员会”下意识地骂上一句“南京大萝卜”，以泻心中的愤懑和失望，仅此而已，不会再有进一步的行动，更不会有人对为降低一、两毛物业服务费炒物业，而导致小区房屋每平方米每年成百上千元贬值“算账”的。因此，不论外地人讥讽南京人愚钝、“拎不清”，还是业主自嘲“南京大萝卜”，南京业主永远也谈不上精明这是事实。