《杭州市物业管理条例》实施十年酝酿“大修”

《杭州市物业管理条例》实施十年酝酿“大修”

浙江在线12月31日讯，近日，在杭州市人大常委会上，市住房保障和房产管理局局长周先木，对市政府提请审议的《杭州市物业管理条例(修订草案)》的议案进行了说明。《杭州市物业管理条例(修订草案)》，取消了“未入住物业的物业服务费按全额的百分之七十交纳”的规定；物业使用禁止行为中增加了“房屋群租”行为；物管退出后，业主大会仍未选聘到新物业时，可由社区负责组织半年基本保洁、保安等服务……

截至2011年底，杭州市实施物业管理的房屋建筑总面积达到近8000万平方米，两万平方米以上住宅小区物业管理覆盖面达到85%以上。而现有《杭州市物业管理条例》实施10年，已不能适应物管需求，面临“大修”，修订草案重点针对上位法中未明确的、物业管理实践中却迫切需要解决的一些问题作了规定。

原《条例》实施10年，框架内已难以解决新问题

对《条例》进行全面修订的原因，大约可概括为两个方面：物业管理的“上位法”发生了重大变化，《条例》中很多与“上位法”不相适应的内容需要进行调整；另一个是，市物业管理新矛盾、新问题不断出现，迫切需要通过修订《条例》为解决这些矛盾和问题提供依据。

近年来，物业管理新矛盾、新问题不断出现，这些问题在原《条例》框架内已难以解决。周局长举例：

“街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居委会地位不明确导致其职责不能充分发挥；因未能选举产生业主委员会，业主委员会不按规定召集业主大会会议，或业主委员会集体辞职等导致物业管理区域业主矛盾激化的情况；因业主提前解除合同但未选聘好新的物业服务企业，物业服务企业经营不善或其他原因突然撤离小区等，导致小区管理出现‘真空’状况；物业管理用房的缴纳标准及经营性收益的使用方法，物业保修金和专项维修资金的缴存、管理和使用规则有待进一步细化。”

“为适应新形势发展下的物业管理新情况，迫切需要对《条例》进行修改完善，以提升整体物业管理水平，推进我市生活品质之城的建设，推进和谐社会的建设。”周局长说。

【修订背景】

经过半数业主同意，物业可由业主自行管理

修订草案第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或自行管理形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。因此，除了重点明确物业服务企业实施物业管理的权利义务内容外，还规定了业主自行管理形式。

第四十五条，对业主自行管理的条件和要求作了规定，“即经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数，且人数占总人数过半数的业主同意，可由业主自行管理。”

在开具发票、开设银行账户等具体实务上，可由市住保房管局制定具体指导办法，提供便利和指导。

【修订内容】

业主大会未选聘到新物业时，可由社区负责组织半年服务

目前，物业管理中许多矛盾难以由物业主管部门单独解决，需要依靠基层政府及社区居委会协调解决。修订草案参照了深圳、上海等地物业管理立法的规定，比如：

第十五条规定，业主委员会逾期未召集业主大会会议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召集或委托社区居民委员会组织召集；

第二十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责；

第四十一条规定，物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府，应当按物业管理应急预案开展应急管理。所在地社区居民委员会负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担

《条例(修订草案)》第十二条，明确了首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在物业交付使用前，将首次业主大会会议筹备经费，交给街道办事处、乡(镇)人民政府。

修订草案对委托行使管理权作了规定，“业主可以幢、单元或楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。业主代表可接受业主书面委托，在一定期限内代其行使共同管理权。”

借鉴深圳等地的模式，规定了业主委员会候补委员制度：“业主委员会因委员辞职等原因缺额，且缺额人数不超过正式委员总人数的一半的，可从候补委员中自动递补。”

物业管理用房所有权属于全体业主

物业管理用房是物业管理的基本设施，《条例(修订草案)》第三十三条明确了其所有权属于该物业管理区域内的全体业主，所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。

市人大城建环保委还建议，“其中物业办公用房由物业服务企业无偿使用；经营用房委托物业企业出租经营的，经营和收支方案应当经业主委员会同意。”

物业使用禁止行为中增加了“房屋群租行为”

市人大城建环保委说，目前在日常的物业中，房屋群组问题日益增多，不但严重影响相邻业主的居住，造成邻里之间的不和谐，而且在一定程度上增长了消防、治安等方面的发案率。

为此建议，在《条例(修订草案)》第四十七条中，物业使用的禁止行为中，增加房屋群租行为。

已交付使用但未入住的业主全额交纳物业服务费

《条例(修订草案)》根据“不得以放弃权利为由拒绝履行义务”原则，取消了“未入住物业的物业服务费按全额的百分之七十交纳”的规定。

周局长解释，“因物业服务是对物业项目共用部位、共用设施设备的服务，即使部分业主未入住，物业企业也要按合同约定提供服务。要求已交付使用但未入住物业的业主全额交纳物业服务费，更符合全体业主的共同利益。”

草案在立法权限内，针对部分业主不交物业服务费行为规定了一些催交措施。比如，规定业主委员会可采用在本物业管理区域进行公示等方式，协助物业服务企业进行催交。物业服务企业可申请仲裁或提出诉讼。