深圳修订《物管条例》助力业委会成立 让小区治理回归“业主主导+物管服务”

近年来，深圳市由于各种原因导致的物业纠纷高发不断，特别是一些公共设施日益老化失修，屡屡出现的电梯事故等安全事件，引发越来越多的社会关注。在本次深圳两会上，有不少议案和建议关注深圳物业管理行业发展与业主委员会的建立。

有议案认为，在各方成本不断高企、物业行业面临诸多发展掣肘的背景下，应启动修订《深圳经济特区物业管理条例》，进一步强化政府职能、助力业委会成立；还有建议表示，居民小区物业管理应回归“业主主导+物管服务”的行业本质；建立深圳市业主委员会联合会，可助力各小区业主依法、理性、有效地维护合法权益。

物管困境： 资金、成本压力高企

陈家发、马群涛、伍雪玲等18名人大代表提出的《关于修订<深圳经济特区物业管理条例>》的议案认为，目前物管行业遭遇多重困境，发展受到严重制约。

首先，物价指数不断上涨、人工成本大幅上升，物管企业成本负担加大，影响了物管行业正常运作。同时，老旧物业小区（大厦）公共设备设施陈旧、损坏或不足，存在潜在隐患，维修保养、更新改造几率增大，资金来源不足，按现行条例规定实施费用分摊集资难以实现；物业管理企业此外还要承担较多的如社会治安、环境秩序、卫生消杀等社会公共性服务，企业的盈利能力受到影响。

在种种困难制约下，服务范围和水平或将下降，导致业主或使用人因此产生对物管服务的不满情绪。

倡议：政府需要及时“调价” 助力业委会成立

议案认为，现行《条例》应规定政府职能部门根据市场发展需要及时制定行业发展指导意见，包括物管服务“调价”等。

另外，该议案认为，目前成立业委会有一定难度，需要改进。深圳市成立业委会的比例仅为34.98%。成立业委会的法规出台十多年，实际状态并不令人满意，比例如此之低，足以说明现行相关条例或政策有待商榷或改进。

难题：住户缺乏业主权利和责任意识

杨勤、陈湘波、韩东等8名人大代表提出的《关于推动深圳市小区业委会行业组织建设的建议》认为，大量小区脱胎于单位大院，住户缺乏业主权利和责任意识，缴费率低，物管企业多从单位后勤转制而来，缺乏提升服务的能力，形成了“物管独作主、业主低缴费、服务水平低、业主总不满、涨费更困难”的恶性循环。

另据深圳最大的业主交流沟通平台“深圳业主论坛”预估，在全市1500个业委会中，良性健康运作的业委会仅占约一成左右。大量的业委会或者无力改变物管企业大权独揽的现状，或者与物管公司勾结、业委会成员谋私利，引发业主更大的矛盾和不满。

上述建议认为，业主权利和责任意识的缺失是小区治理普遍存在的问题，只有通过《深圳经济特区物业管理条例》的修改与配套的制度建设，不断推动小区选举成立业委会，问题才能逐步从根本上解决。

建议：回归“业主主导+物管服务”本质

《关于推动深圳市小区业委会行业组织建设的建议》认为，要突破物业费调整难的僵局，促进业主与物业管理服务企业的共同利益良好发展，就要回归“业主主导+物管服务”的行业本质，小区盈亏归业主所有，由业主负责，物业管理工作人员凭服务获得相应的酬金。

该“建议”认为，建立深圳市业主委员会联合会，可以推动各小区业主依法、理性、有效地维护合法权益，可以协助政府展开业委会履职培训，可以与物业行业协会和企业有效沟通，最终形成业委会与物业管理企业平等协商、政府依法行政、行业有序发展、评估审计等各方力量积极参与的小区多元治理新格局，实现业主主导与物业服务相辅相成、小区设施历久弥新的深圳小区治理“新常态”。

深圳市住建局此前曾透露，正在大力推进业主大会法人化，罗湖将作为首个试点片区，将于下月正式启动物管改革；此后小区业主与物管企业遇到纠纷时，具备法人资格的业主大会可利用起诉等方式诉诸法律维护权益。上述建议表示，在这方面的探索上，市政府应予以高度重视，加快改革步伐，给予鼓励与支持。