南宁修订物业管理办法 业主在外地或可电子投票

南宁市修订物业管理办法，拟规范老旧小区管理，降低业委会成立门槛

拟采用“电子投票” 业主在外地也能表决

10月30日，南国早报记者从南宁市法制办获悉，该办正在就《南宁市物业管理办法（修订征求意见稿）》征求意见。这是《办法》继2007年修订后再次修订，这次修订不但将老旧小区和无物业小区纳入管理范畴，同时打破传统小区物业管理思维，进一步降低业委会成立的门槛

两种方案管理老旧小区

由于一些单位改制、撤离，或是物管公司中途撤离等种种原因，南宁市目前有800多个无物业管理的老旧小区，普遍存在垃圾乱堆、车辆乱停放、无人值守等问题。老旧小区如何管理？除个别小区通过成立业委会、自管小组等方式“自管”外，大部分无物业管理公司的小区依靠社区进行“代管”。

征求意见稿对如何管理老旧小区给出两种方案：一是可由业主决定自行管理；二是业主如果不自行管理，也不聘请物业服务企业进行管理，则由乡镇政府、街道办组织业主推选物业或者管理人员负责小区的环境卫生、公共秩序维护等工作，费用由全体业主承担。

征求意见稿还规定，物业或者管理人员可以利用小区的共用部位、共用设施设备进行经营管理，所得收益用于补充专项维修基金和弥补管理经费不足。

分期建设的小区可先期成立业委会

在南宁，因为一个大型楼盘分好多期开发，小区10多年间无法成立业委会的情况并不少见。根据南宁市现行的物业管理办法，在同一个区域只能成立一个业委会，这样一来，先期得房的业主利益就得不到保障。

对此，征求意见稿新增规定，分期开发的建设项目，首期物业交付使用的建筑面积达到当期开发面积的60%以上，经30%以上已交付专有部分物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

还有一种情况是，首套房交付满两年且物业交付使用的建筑面积达到总面积35%以上的，经30%以上已交付专有部分物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

业主可用“电子投票”方式表决

今年上半年，南宁市人大常委会执法检查组在对物业相关法规的检查中发现，目前南宁市成立业主委员会的占比仅为21.3%，不但比例低，发挥作用也较难。不少业委会人员表示，业主组织工作开展难，“业主召集”是最大的拦路虎。

南宁市北湖北路某小区业主李女士向记者介绍，她居住的小区是一个超过2000多户的大居民区，从2009年开始交付使用，去年小区才成立业委会筹备组，但是因为物业方面不提供业主名册，加上还有不少业主在外地，筹备组无法召集业主开会和投票，在截止期限前因为业主投票数还差200票，成立业委会随之流产。

记者获悉，目前，深圳已经试行电子投票系统助力业主投票，有的社区召开业主大会，在外地的业主不用亲自来深圳，通过手机短信或上网的方式就可投票表决。为了降低业委会成立的门槛，探索多种方式推动业委会的成立，南宁市这次修订物业管理办法，将电子投票、推选楼栋或者单元代表等外地的经验补充进来。

征求意见稿规定：业主大会会议可以采用召开会议讨论、书面征求意见和电子投票等方式表决，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。电子投票的有关规定由市房产行政主管部门另行制定。

物业管理区域内业主人数超过2000人的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

物业企业可公示欠费业主名单

南宁市人大常委会执法检查组在检查中发现，物业费收缴率低已经成为困扰物业管理行业的普遍问题，各种原因的物业纠纷往往直接反映在业主拒交或者拖欠物业费上。家住明秀路的市民叶先生对记者说，他们小区也有部分业主认为物业服务不到位，所以不交物业费。他认为：“欠费业主一直不交物业费，物业收的钱少了，可能会影响小区的管理，最后损害的还是全体业主的利益。”

这次修订，征求意见稿规定：业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期3个月不交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域公示欠费业主名单。

小区物业服务合同期未满突然退出；合同期满后物业退出，但未及时选聘新的物业服务企业……如果遇到这种突发情况，小区有可能会陷入垃圾没人清、安全没人管的“真空”状态。征求意见稿规定，市房产行政主管部门要建立“应急服务企业预选库”，如果出现上述突发情况，可由政府、街道办在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务，物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同内容执行。

占用小区共用部位最高可罚1万元

在一些小区，居民占用共用区域的行为屡屡可见。南宁市北湖路城市春天小区的业主张女士就很烦恼，她所在的楼栋，一楼就有停放车辆的地方，可还是有不少邻居将电动自行车通过电梯带上楼，停放在自家门前的楼道里。一层楼有4户人家，有时候4辆车都停在楼道里，车多的时候安全出口都被挡住，出入非常不便。

今后，这种行为将有处罚依据。这次修订新增规定：单位和个人擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行非经营活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，对个人处500元以上1000元以下罚款，对单位处以5000元以上10000元以下罚款。