打破物业与业主关系困局 沟通成就管理王道

人物简介：

胡友年：20世纪60年代毕业于清华大学土木建筑系。在基本建设领域从事过25年的管理工作：熟悉了项目选址到勘察设计、施工、试运转、交钥匙的一系列环节。作为专业项目负责人，优质地完成了许多国家大中型项目。自92年起从事房地产开发和物业管理，开发管理的物业曾被评为建设部全国优秀小区奖。此后专业从事高档大型楼宇的物业管理，现管理的物业包括比邻长安街的华诚大厦等写字楼物业。

近年来，物业纠纷频频发生，因维权而产生的极端案件不时见诸报端，物业公司与业主之间关系的紧张、激化，成为全面构建和谐社会的一个不和谐音符。近期，由于建外一处商住两用大型楼盘的物业管理混乱局面无法得到有效扭转，开发商通过其博客向业主致歉，闹得沸沸扬扬。

物业纠纷如何解决，物业管理到底应该如何进行再次随着潘石屹的道歉引起人们关注。带着这个问题，记者采访了知名物业人--北京宏信永立物业管理有限公司董事长胡友年先生。

记者：SOHO中国董事长潘石屹通过其博客向业主致歉，称"建外SOHO混乱成今天的局面，我本人有很大责任"。许多业主多次找到建外SOHO公司，但SOHO中国方面没有直接出面去听取并处理业主提出的意见。而从去年9月到今年9月，他们多次拜访政府相关部门，得到的答案是：小区主人是业主，政府的管理不能越权。对此您是怎么看的？

胡友年：建外SOHO的物业纠纷不仅是物业市场竞争的一个反映，同时也透露出物业公司在管理上存在的一系列问题。就其建外SOHO纠纷而言，双方已错过沟通环节，所以找物业公司或找政府都不是解决问题的根本，实际上在2009年4月20日通过，2009年10月1日执行的最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释已有了明确的说法。

对于建外SOHO两家物业公司的纠纷，《解释》的第八条也有详细的说明：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。业主可以根据第八条进行诉讼请求，申请法院强制执行。

而《解释》的第六条和第九条：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。无论是业主还是物业公司都可以按照这两条解决问题。

同时按照"建筑物区分"的司法解释没有必要把开发公司也牵扯进物业纠纷里面。