后城市化时代 物业管理行业崛起在即

经过政府长期调控，房地产行业即将步入下一个阶段，稳步发展成为房地产行业未来趋势。近20年的快速城市化不仅造就了房地产行业井喷式发展，更促使城市公共设施、交通基础建设等公用建设的不断完善，由此催生的物业管理行业正在快速发展，预计在中长期将迎来行业整合阶段。

物业管理行业所包含的行业非常广阔，按照产业的市场构成来看，房地产行业、公共建设、道路管理等行业都能划分到物业管理行业中来。随着城市化改造不断深入，行业发展趋于整合阶段，行业集中率将大幅上升，大型物业企业将摆脱“劣币驱逐良币”的现象，行业利润率预计在2012年后期稳步上升。

从当前物业管理的利润数据来看，40.07%的物业管理企业处于盈利状态，有40.76%的企业亏损，另有近20%左右的企业持平，这组数据恰好预示着行业发展处于转型期，未来将不断有企业从市场竞争中退出，资本竞争的意义逐渐突显。预计在2013前之前，我国将有30%的物业管理企业由于不能盈利被市场边缘化。

从物业管理行业的市场容积来看，随着城市化进程的稳步推行，物业管理行业的发展将主要依托于住宅以及政府公共设施管理，而这部分市场又将随着城市化以及城镇化逐步扩大，物业管理将形成层次性，将更加便于企业的内控管理。从目前个别服务质量较高的物业管理企业的市场规模来看，市场规模在2010-2011年出现大幅增加。

从物业管理企业的ipo节点来看，由于企业的利润来源较为稳定且规模化后，人员成本波动对企业盈利能力的影响力并不剧烈，所以此类企业的可持续盈利能力表现优异，另外从财务、关联交易、市场依存度来看，物业管理企业均没有硬性缺陷。结合服务业在中长期的政策扶持力度，我们认为物业管理在经历整合期后将成为下一波ipo较为集中的行业。

物业管理行业后期发展的根本动力在于城市化进程逐渐趋于理性，物业管理行业作为服务行业将随着主体发展的完善而不断整合，在市场竞争方面，劣币驱逐良币的现象将随着居民生活水平的提高而改变。由于服务业上市的节点相对较少，只要企业能够及时通过资本运作扩张市场份额，届时上市将水到渠成。