苏州物管行业恶性循环现象突出 住宅物业费收缴率不到七成

苏州市住宅物业管理起步于1993年。目前全市共有物业服务企业1296家，物业从业人员约14.38万人，在管项目4505个，管理面积约3.12亿平方米，其中住宅项目2048个1.71亿平方米，住宅物业管理覆盖面约为80%。

去年4月起，苏州市政协组成专题调研组，对全市物业管理服务现状调研。据调查，随着业主维权意识的增强，物业纠纷居高不下，市民对规范物业管理服务的期望十分强烈。去年上半年，城区居民在寒山闻钟论坛投诉反映涉及物业的相关问题4369件(次)。去年，全市人民调解组织和社会矛盾纠纷调处中心受理调解物业纠纷共2490多起。

苏州市政协调研组发现，造成我市物业服务恶性循环的因素较多。其中，物业监督行政力量薄弱、住宅开发建设遗留问题突出、物业管理公司的管理水平偏低，以及业委会自治作用发挥不够等是主要原因。

据了解，苏州市虽设有专门的物业管理机构，但监管机构人员偏少。目前，从市到区仅有住建部门设立物业管理处(科、办)，只编配三、五名工作人员，监管任务过于繁重。相关部门之间职能交叉多、职责不清晰，管理资源缺乏有效的协调整合机制，推诿、扯皮现象时有发生，客观上造成了物业监管工作的欠账、短板和盲区。

“边开发，边建设配套设施”，给居民生活带来很多不便，使居民与物业企业之间的矛盾纠纷持续不断，是造成许多新建商品住宅物业管理问题的重要原因。

调查同时显示，苏州市物管企业规模小、资质偏低。在全市1296家物业服务企业中，具备国家一级资质的只有93家，占总数的7.2%，而三级和暂定三级的占总数的近85%。物业从业人员年龄大、收入少。现有14.38万从业人员中，“40、50”下岗失业后从业的近1.8万人，占12.29%。全市物管企业生存状况调查显示，2012年该行业年人均工资收入为2.76万元，比当年苏州城镇居民人均可支配收入3.8万元低1万多。物管队伍流动性强、普遍素质有待提高。从业人员中，绝大部分为外来务工人员，大专及大专以上学历的只有8.47%。

此外，苏州市住宅小区业委会成立比例不到四成，而建有业委会的，其成员素质也参差不齐，直接影响和制约了自治作用的有效发挥。