华侨城业委会物业“顶牛” 没人理会居民利益

无锡商报 2012-03-23 11:51

3月20日,是华侨城业主委员会向物业公司发出辞退通知、并要求其离开的最后期限,但记者当天来到华侨城景华苑小区时看到,物业管理公司仍在工作,居民生活一如往常。然而在平静的表象下面,双方的角力仍在继续,物业公司说新成立的业委会不合法,业委会说物业公司管理不善。居民们则担心小区的管理会受到影响。

居民说服务质量大不如前

“听说业委会要把现在的物业公司辞掉,不知道以后我们小区的物业谁来管,能不能管好。”在华侨城景华苑小区,居民们向记者反映,业委会和物业公司之间正在闹矛盾,“好像前几天还给物业公司发了解聘通知。”

解聘物业公司,是不是因为其管理有问题呢?从居民口中了解到,该小区的管理一直是由华侨城物业管理公司负责的,“之前做得不错,但自从几年前换了一个负责人之后,服务质量就大不如前了。”在小区门口,一位刚买菜回来的阿姨告诉记者,现在小区里的卫生、维修、治安都不怎么样,“楼道打扫不及时,以前天天扫,现在一个月才扫一两次,还发生过失窃现象。给保洁员的工资太低,留不住人。”这位阿姨说,“我是想换一个强有力的物业,把小区搞搞好。”她还告诉记者,从去年起自己就没有再交物业费,“其他很多人也没交。”记者在物业公司采访时也恰巧遇到一位居民来反映家里漏水的问题,并责怪物业公司不及时维修。对于小区的管理问题,物业公司的负责人解释说:“我们是按照物业管理等级来进行服务的。”据介绍,华侨城景华苑小区的物业收费是按照老的标准执行的,“80平方米以下的每月8元,80平方米以上的每月10元。业主的期望可以理解,但我们现在已经是按照超过收费标准的水平在进行服务了”。

物业与业委会矛盾由来已久

2012年1月6日,华侨城成立了新一届业主委员会,主任是徐新宝,他也是之前三届业主委员会的主任。华侨城物业管理有限公司的负责人孙昱告诉记者,新业委会成立后,他们一直试图联系徐新宝对接工作,“但他始终说没空。”直到3月5日,徐新宝来到物业办公室,送来了一纸通知。大意是,因物业公司自身工作不力,“业委会经会议研究讨论,一致同意辞退贵公司”,并要求其在15天内办理小区图纸、财务收支等项目的移交。通知的落款为“无锡华侨城业主委员会”,并盖有公章。

面对这一纸解聘通知,物业公司表示不能认同,“首先从法律上讲,解聘物业公司应该由全体业主大会讨论决定,即使业主大会同意解聘我们,也是在决定生效后的2个月内移交社区事务。”孙昱说,最主要的问题还在于,“这一届的业委会本身就是非法产生的,更谈不上由他们还解聘我们了。”

在采访中记者了解到,华侨城物业公司和业委会之间的纠纷已经不是一天两天了。自2009年12月25日第三届业主委员会到期之后,由于种种原因,新的业委会一直没有选举产生。为了解决业委会到期之后的小区管理问题,2009年9月9日,第三届业委会与华侨城物业公司签订了一份委托合同,由该公司继续负责小区的管理工作,期限到2011年12月31日。在这份协议中,当时业委会的7名成员中,有5个人签名同意。也就是说,在没有业委会的这2年时间里,华侨城物业公司一直承担着的小区管理工作。

但在这份合同上,当时的业委会主任徐新宝却没有签名。“这个合同是非法的,我不认同。”徐新宝说,2009年底,业委会就想换掉物业公司,但最终没有成行。而物业公司负责人孙昱则认为,“赶我们走实际上只是他一个人的意思。”理由是,合同上的5人签名就代表了业委会的意见,徐新宝是出于个人私利要炒掉物业公司。据物业公司的工作人员称,为了抵制这份合同,徐新宝从2010年起开始游说一些业主和门面房租赁户,不交物业费、停车费、店面租金等费用。“他自己从2009年开始就拖欠物业费了。”随后,徐新宝提出要在小区内实行自治,带头成立了“景华苑A区业主自治委员会筹备组”,刻了公章。并以小区即将实行自治为由,向门面房租赁户发出通知,要求其暂停缴纳租金。门面房的租金收不上来,这给物业公司的运营带来了困难。为此华侨城物业将其中一租赁户告上法庭,要求其支付租金。滨湖区法院在判决中认为,第三届业委会在任期内与华侨城物业公司签订了《物业管理委托合同》,在合同期内,该公司一直在履行物业管理职责,因此收取租金并无不当。“这份判决说明我们当时签的那份合同是合法有效的!”物业负责人这样对记者说。

今年1月6日,在徐新宝的牵头下,小区成立了新一届业主委员会,并于3月5日给物业公司送去了解聘通知。双方的矛盾由此升级。

双方都认为对方没有资格

对于新成立的业主委员会,物业公司认为其产生过程不合法。“这个业委会只包括小区的2期、3期和5期,但却以整个华侨城小区业委会自居。而且没有召开业主大会,是徐新宝找来楼道小组长等几个人私底下搞搞的。候选人9个,当选的也是那9个,没有进行差额选举。”物业负责人还表示,徐新宝之所以迫不及待地要赶走他们,是因为其在担任前面三届业委会主任时,利用手中的权力,不断向物业公司索取财物,“吃拿卡要,无所不为!我们手里都有证据,他怕我们揭发。”物业负责人说,“按照物业管理文件的规定,业委会成员应当积极履行业主义务,但徐新宝从2009年起就拖欠物业费和停车费,还鼓动其他人拒交物业费。他根本就没有资格进入业委会,更没有资格代表业主来解聘我们!”

对于现在的业主委员会是不是合法的问题,徐新宝给记者出示了一叠材料,包括各个楼道的居民签名单、委托楼长投票选举的表格,还有本届业委会在滨湖区房管部门的登记备案。记者也了解到,在新业委会刚成立后,社区居委会召集双方开了一次协调会,大意是让双方冰释前嫌,做好各自的事情,互相配合把小区管理好。因此居委会事实上已经承认了本届业委会。“选举业主委员会需要全体业主投票吗?”记者就此询问徐新宝,对方的回答是,“全体业主投票是不可能的,委托楼长投票就行了。”甚至辞退华侨城物业公司,也只需要由业委会作出决定,因为“物业公司的法人(代表)都逃掉了,资质已经不存在了。”但记者翻阅《物业管理条例》发现,第十一条第二款规定:选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

物业公司的“法人出逃”,是徐新宝质疑其执业资质的主要理由。徐新宝认为物业公司现在的管理“一塌糊涂”。据他介绍,物业公司的前任老总过世后,2009年便由其儿子接班,担任“法人”,之后公司的管理十分混乱。“他整天赌钱,不管公司的事情,自己的房子都卖掉了,还欠一屁股债。”后来物业公司调来另一位负责人管理具体事务,但在徐新宝看来,华侨城物业公司的主体资格已经不存在了,“法人都跑掉了,公司就是形同虚设。小区门面房的租金和其他一些收入也不知道哪去了,账目我们不清楚。”但华侨城物业的现任负责人孙昱告诉记者,公司负责人作为法人代表只是不再负责具体管理,但公司法人资格并没有丧失,各项日常工作也都在正常运转。

建议:小区的管理需要共同参与

记者就此事采访滨湖区房管局物管科的负责人时,对方表示,小区的管理实际上是由居民和物业公司配合进行,房管部门只是起一个指导作用,“矛盾的解决主要还是要靠他们自己协商。”

在采访中记者也发现,小区的一些居民对物业管理的问题似乎并不关心。“不清楚。”当记者就业委会解聘物业公司一事询问一位中年男子时,对方这样回答。而租住在8号楼3楼的一个小伙子,更是对小区的物业管理毫不关心。从采访的情况来看,业委会和物业公司相互指责,各有其自身的道理。假如物业公司真的存在管理上的问题,那么受损失的是全体业主;假如徐新宝真有中饱私囊的行为,受伤害的还是全体业主。所以,物业公司是去是留,业委会有没有为业主办事,小区的管理由谁管、怎么管,这些都应该由小区的全体业主来决定。大家共同参与进来,才能更好地解决问题,而不是像现在这样双方自说自话。

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