向阳：谁动谁的奶酪——物业管理系列之（三）

（3）

虽然御花园地下车位对外月租的价格比小区业主贵了100元，然而消息传出去之后，闻讯赶来办理月租手续的车主却不少，当然其中绝大部分都是在对面写字楼上班的客户。短短几天就盘活了小区长期空置的车库，为管理处带来了一笔不小的收入，刘二一面很兴奋，一面又有些忐忑，毕竟住宅区的车位月租收费标准是政府指导价，管理处擅自提高费用已涉嫌违规，万一有关部门接到举报查起来，恐怕脱不了干系。不过，杨万海经理却表示不要紧，他已经安排财务人员在开具单据时稍微变通一下，在与外来车主就收费标准口头达成一致后，只在单据上填写收费金额，并没有注明实际停车的期限，这样即使查起来，也多了条辩解的理由，多少规避了点风险。

随着外来车流量的增多，关注小区的人也多了起来，逐渐有了一些商家主动找上门洽谈合作事宜。先是在对面大商场摆了几个专柜卖工艺礼品的老板答应给车库出入口岗亭外的秩序维护员安放几顶遮阳伞，伞面上印上他的产品介绍和销售电话；接着又有做二手车生意的企业过来说，希望在车库道闸的横杆上贴上一条买车卖车换车的小广告。除此之外，还有银行的、跑保险的、维修家电的、做房产中介的，都纷纷要求赞助遮阳伞或者标识牌，而且愿意向管理处缴纳的场地占用费或者管理费也是一家比一家高，其中某刚刚进入大陆市场的外资银行甚至提出在小区的三个出入口全部换上他们公司提供的遮阳伞，每顶伞每个月缴纳2000元，换句话说管理处今后不但不再需要掏一分钱买伞，而且每年仅此一项就可以创收七万多元！

杨经理听了刘二的汇报，让他把整个小区所有可以打广告的部位全部统计出来，甚至包括垃圾桶和信报箱。不算不知道，一算吓一跳，如果把这些可以利用的部位全部开发利用上，一年下来给管理处创造的效益还真不少。不过，刘二也明白，统计归统计，作为一家知名物业公司和一个高档住宅区，杨万海肯定不会答应让御花园内外遍地是广告，而且即使那些可以植入广告的位置，管理处也会对商家的广告形式和广告内容进行规范与把关，以免影响到小区的档次和公司的形象，特别是避免引起业主的反感，造成管理处的被动。

说起来房地产市场真是瞬息万变，在刘二进入御花园管理处两个多月时，也就是在他提前转正后不久，原本以为受全球经济危机的影响，房地产行业的冬天会越来越冷，没想到大家还在讨论政府需不需要进一步救市时，市场形势竟然出人意料的好转了起来。具体从御花园来看，除了小区外围商业街那十多家房产中介的生意一天比一天红火，小区内那些之前一直空置的房屋，不少都开始动工装修。据物业主管老李说，光这一周时间，就有将近五十家业主前来办理装修手续，搞得小区里装修垃圾都快没地方堆放了。

原来，御花园以前进场装修的那两三百户业主大部分都是由一家专门的垃圾清运公司统一集中代理清运，但由于这家公司是开发商某领导推荐过来的，可能是仗着有点儿关系，不仅常常在搬运垃圾时顺手把别人的装修材料偷运走，而且还好几次和小区装修工人发生过摩擦，引起不少业主的意见，无奈之下管理处只能让这家公司撤走了，并且从此不再插手这项业务。现在由装修公司自己每天清运各自的垃圾，摩擦似乎是少了，可其他问题却接踵而来，一是乱堆乱放现象比较严重，稍不留神就不知被谁这儿丢一堆那儿放一袋，每天派人看都看不过来；二是由装修工人自己搬运垃圾，电梯啊楼道啊包括地面等公共部位损坏比较严重，毕竟工人素质有高低，而且大多只图自个儿方便；还有一个麻烦事，由于为了避免影响入住业主的乘梯，管理处把每栋楼宇的客梯、货梯进行了专门区分，并且对装修垃圾的清运时间也做了特别限定，可是随着装修的户数多了，常常出现抢梯、霸梯的现象，有时候那些已经住进来的业主搬运物品需要临时使用一下货梯，往往要等上好几十分钟。

看到每天投诉不断，老李忙得焦头烂额，刘二找到杨经理建议还是把装修垃圾的清运业务统一外包出去，不过采用业主或装修单位自愿的方式，一律按每平米多少钱的标准由管理处代收，然后再由管理处按协议的价格统一结算给清运公司。对于清运公司的选择，刘二提议采用招标的方式，看谁提供的服务好以及报价低，就和谁合作，但无论是哪家公司中了标，都必须缴纳一定的保证金，一旦被谁投诉了，就扣除相应的费用。这样不但方便了日常的管理，而且管理处从中还可以赚取一部分差价，御花园还有七八百户没装修，算下来也不是一笔小数目。当然，如果中标的公司合作得比较好，管理处还可以允许他们在小区适当的位置，比如装修垃圾集中堆放点附近摆放一定的沙石、水泥等建材，销售给有需要的业主或施工单位，这样管理处又可以从中收取一定的场地费或者提成款。

刘二还了解到，其实早在一年多以前御花园刚入伙的时候，就有一些电梯广告公司找上门来寻求合作，在楼宇大堂和电梯轿厢内安装广告，其中包括分众传媒和框架广告等专业化大公司，但是由于当时入住的业主并不多，广告效果不明显，而且几乎一半电梯又临时改做货梯用来搬运材料和垃圾，暂时不适合安装广告位，所以各方一直没谈拢。按照业内基本的标准，像御花园这样的高档住宅区，一个广告位每个月至少可以收入300元，整个小区几十部电梯，如果再加上公寓区别墅区以及会所，一年下来就是二三十万啊。这么好的资源就这样白白的浪费掉，刘二感到很可惜，可是如果在目前这种状况下与分众或者框架这类电梯广告公司去合作，对方肯定会大幅度压价，实在有些不划算。那么，如何才能使其价值最大化呢？

在周五的管理处例会上，刘二听老李谈到，新中标的装修垃圾清运公司考虑到利用货梯搬运垃圾时，为了避免划伤或者碰坏之前在轿厢里包装的防护板，导致货梯不美观，建议在防护板外面再统一蒙上一层保护膜，不过这么多货梯，整个包装下来大约需要几千元钱。刘二听到这里，脑子里突然闪过一个念头，在业主装修期间，对于这些电梯广告公司来说，或许投放广告效果不是很好，可是对于那些与设计、装修、建材以及家私有关的商家来说，正是投放广告的黄金时期，比如业主在装修前肯定需要选择施工单位、装修时肯定需要采买建材、装修后肯定需要购置家私，而如果管理处利用包装电梯防护层的机会，统一筛选一批与业主需求息息相关的、质量信誉又非常可靠的商家，把他们的广告利用一种适当的形式放在电梯保护膜上，这样业主及时得到了更多的信息，商家促进了自己的销售，管理处收取了相应的费用，不就可以因此而多赢吗？

为了证明自己建议的可行性，刘二利用一个周末的时间，通过查找黄页等方式联系了一大批在各自行业内比较有影响力和品牌度的商家。或者是因为看中了御花园的名气，其中大部分的商家都对这种合作形式表现出了极大的兴趣，纷纷表示愿意先掏钱在小区电梯保护膜上投放一个月的广告试一试，这样算下来，每个月的收入远远超过直接租给电梯广告公司所能收取的费用。听了刘二的汇报后，杨万海非常兴奋，毕竟这种模式在行业内也算是创新了。他亲自出面圈定了几家相对比较适合合作的商家，并且特意邀请了一家专业的设计公司，根据御花园的风格和特点，精心设计了电梯膜板广告，而且尽可能的将这些商家的产品信息植入到公益广告中，从而使客人在乘坐或使用电梯时，不仅不会觉得突兀和反感，反而能感受到一种会意和享受