王兆春：2012年注册物业管理师考前复习方法

全国注册物业管理师统考于2010年首次举行，从最终的考试通过率来看，深圳物业管理进修学院、建设部全国房地产业深圳中心在全国领先，整体培训效果也受到普遍好评。作为其培训师资团队的核心成员，我参与了全国近二十个城市的培训辅导，接触了几千学员。在2011年统考之前，有必要把一些行之有效的备考做法，以及应该避免的误区，加以归纳总结，以供借鉴和参考。

一、切实注重基本概念的掌握

复读机发明者钟道隆将军，有一段“45岁学英语，46岁当翻译”的传奇经历，并因其首创的英语学习逆向法而闻名全国。在由清华大学出版社出版的《学习贵在开窍》一书中，他提出一个著名观点--“基本概念管一辈子”。

从学习的基本规律来看，任何知识，但凡能够入门，无不要求有扎实的基本功。而基本功是否扎实，一个最重要的标志就是看对基本概念的理解和掌握程度。因此，基本概念是学习的重中之重，物业管理师考试也是如此。

中物协领导多次表示，物业管理师考试要体现出实际能力与水平，避免“高分低能”。在去年统考中，尤其是在通过率均相对较低的《物业管理综合能力》和《物业管理实务》（以下分别简称《综合》与《实务》）两门考试中，这一点得到了充分体现。

举例来说，《综合》中涉及经济学、心理学的选择题，都要求对相关概念非常清晰，而最后的案例分析大题20分，更是要求对需求法则、近因效应等概念能够完整复述，并能结合案例描述的事实进行分析。《实务》尽管主观题占80%，仍体现出注重概念的倾向性，如关于物业服务成本具体构成的题目，不仅要求考生记住成本的内涵，更要能够对具体开支做出相应判断；尤为值得一提的，则是最后的计算题，绝大多数考生，包括很多财务人员和负责编制标书的市场人员，都栽了跟头。其根源不是数学计算的复杂性，而是对于营业税及附加基本概念的理解有误--5.5%税率的计算基数应该是物业服务费收入，而不是物业服务成本，也不是物业服务成本外加利润--平常考生都仅仅注意记住5.5%这个数字，却忽视了概念本身。至于《物业管理基本制度与政策》和《物业经营管理》（以下分别简称《制度》与《经营》），涉及基本概念的题目也是占相当比重。

基本概念的学习，大致可分为三个层次：一是能记忆复述，二是能深刻理解，三是能举一反三，用于分析实际问题。而从去年的考试来看，不仅要能记住文字表述，还要能理解含义，并能寓于实际的物业管理与服务工作中，做到融会贯通。例如，《综合》中以示意图形式出现的建筑设备方面的选择题、《实务》中以结构图形式出现的组织形式方面的选择题等，都是对基本概念理解的更高要求，单纯依靠文字记忆是难以应付的。而像前面提到的把基本概念隐含于案例分析与计算中的情况，更是如此。许多人成绩不佳的一个重要原因，就是只注重第一个层次，尽管费时不少，但却收效不佳。

值得指出的是，此次考试中，确有不少考生因工作关系，在课本上花费时间很少但却成绩合格。凡此种情况，皆因其本身对于最基本的一些概念都早已理解，并能据此做出正确的判断分析--这反证了基本概念的极端重要性，而不是“无需看书复习也可过关”的例证。事实上，与有人没看多少书就通过考试相对照，也有不少人一味死记硬背，耗费大量时间精力却最终铩羽而归。

因此，要想真正提高学习效率，都应该对基本概念高度重视，并赋予其最高的学习优先级。

二、从知识的逻辑性入手，提高学习的效果与效率

如果说众多知识点是散落无序的珠子，那么逻辑性就是一根串连珠子的丝带，使学习者可以“牵一发而动全身”，做到融会贯通，牢固记忆。

正如毛泽东所说，“感觉到了的东西，我们不能立刻理解它，只有理解了的东西才更深刻地感觉它”。即使单纯从教材内容记忆的角度，记忆也并非是内容越少越好，甚至记忆效果跟内容多少并无直接联系，真正决定记忆效果的是逻辑性--只有把握住知识点之间的逻辑关系，才能够做到事半功倍。

以《综合》后三章来说，学员普遍存在两种认识误区：一是认为建筑工程、设备等知识，纯粹是记忆的东西，没什么好学；二是缺乏相关专业背景的学员认为“从未接触，无法掌握”。针对于此，在培训中我侧重从工程逻辑的角度编排内容，讲课时始终突出逻辑性与理解记忆，最终结果是，几乎所有学员，包括从未涉足这一方面的行政管理人员，普遍反映工程逻辑更简明，这一部分内容其实容易掌握。

社会心理学上有一个心理现象叫“自证预言”，就是当你自认为某些东西不可能掌握的时候，就会在这种心理暗示下，放弃努力或回避问题，认为自己“不应该学会”，最终结果则正好印证自己原先的预言。

所有考试内容中，最能体现知识体系逻辑性的，当属《综合》的经济学和《经营》的投资分析技术与收益性物业价值评估方面的内容。其看似复杂的图表曲线和计算公式把相当多的考生给吓住了，以至于不少人一开始就打退堂鼓，打算放弃--这正是“自证预言”的心理使然。

事实上，逻辑性强的知识点的最大好处是，一旦对于其中的逻辑关系彻底搞懂，那么无须强记也可长期牢固记忆，而且只要找对突破口，逻辑性是人人都可理解、可掌握的。

以《综合》的经济学部分为例，概念之间有着密切的联系，并且通过一些计算关系体现其逻辑性。像边际收益递减规律、供需变化、弹性系数分类，还有产量曲线、成本曲线的变化特征，以及厂商利润最大化、投入量的最优组合和最大收益产量组合等，看似令人眼花缭乱，但是只要在逐个概念透彻理解的基础上，按照教材内容，结合个人的生活经验和类比事例，认真领会其中的逻辑关系，用不了几天时间就可以全部掌握--当然是就应对教材范围内的考试而言，而不是成为经济学家！

再拿《经营》来说，最让学习者头疼的，莫过于投资分析技术与收益性物业价值评估方面看似复杂的公式与计算（幸好2010年考试没有在这一方面出什么有难度的题目）。实际上，只要掌握各种系数的定义、搞懂单利和复利的计算公式，再记住等差数列的求和公式（这并非很难的东西，即使记忆也不用费时太多），那么很多公式都是可以自行推导的。只要把这种逻辑性吃透，你就会发现一通百通--收益性物业价值评估涉及的计算公式并非新东西，而是前面投资分析技术有关公式的具体运用。换言之，并不是像很多人害怕的那样“又有公式要记”，而仅仅是对前面内容的复习和应用而已。所谓“打蛇打七寸”，只要在前面章节的逻辑性上下足功夫，所有的计算题目就都可涵盖。

而且更重要的是，单纯记忆公式只是短时有效，时间一长就会完全忘记，纵使你有时间反复记忆，到了考场上压力一大，相似公式之间的细微差异就可能造成混淆，导致前功尽弃。但是有了逻辑的理解，即使无需刻意记忆，也可以牢固把握，而且对于细微之处，凭借逻辑与推导，即可做到准确无误。

另外一个需要强调逻辑性的，是《物业管理实务》，也是2010年最让考生大跌眼镜的一科。考前几乎每个学员都对《实务》成竹在胸--其自信来源于自己几年、甚至一二十年的工作经验，或者来源于看似非常熟悉的教材内容--而最终的通过率却几乎垫底。

究其原因，是很多人忽视了案例分析的答题逻辑性，而这与教材内容的背诵记忆或习以为常的工作流程相去甚远。以业主的需求、咨询或投诉为例，其基本逻辑是：首先要界定是否是属于物业企业的管理服务范围或责任范围，如果是，则要按照法律法规或合同、制度等处理；如果不是，则应告知并提供帮助指导。无论是与否，都应该做好沟通、跟进或反馈，必要时还要做好记录或者逐级汇报等等。如果仅仅能够记住书中的内容，或者是凭借日常的经验随意发挥，那么是很难获得高分的。其他诸如现场管理、安全防范、承接查验、招投标等，也都有其内在逻辑性，学习者必须予以重视。

总之，逻辑性的理解是简洁高效的捷径，而不是深不可测的陷阱，尤其是对于工作紧张、记忆力有所衰退而理解力良好的在职人员，是尤为值得重视的学习方法。

三、学用结合，深刻理解

在去年的考前培训中，针对考试知识面宽、知识点多且分散、学员学习时间紧张等特点，我们在培训中坚持了三条：一是围绕课本，以考试大纲为主线，把涉考内容全部讲透；二是结合物业管理实际，提升学员实际能力；三是开阔眼界，提供更多相关信息。

之所以如此，主要基于两方面的考虑：一方面，抛开考试，单纯从掌握知识的角度来看，枯燥的记忆既不科学也无趣味，而把平常管理专题讲座中的案例、故事甚至影视作品剪辑等加入培训中，可以使学员在放松的心态下自然而然接受；另一方面，结合工作实际，可以使学员有感性的认识，不仅对学员的实际工作会有帮助，同时也适应“理论结合实际”的考试指导思想。

事实证明，这种培训思路是成功的。以南京、西安等地的培训为例，在课后的反馈问卷调查中，绝大部分学员给出了“超值”、“优秀”的评语，而且其通过率位居前列。而从2010年的考题来看，无论是客观选择题（像《综合》中关于水泥出厂后的重新检测时间、垃圾处理原则、外部性等考题），还是主观论述题（《综合》最后大题和《实务》大部分案例题），都体现出密切结合物业管理工作实际的特点，这就要求学习者在备考过程中，结合工作实际做到真正理解，学用相长。

四、摆正做题、记忆和理解的关系

从应试角度看，考试必须要做题，因此题目练习是物业师备考的一个重要环节。这里要重点说明的是，学习者一定要摆正做题、记忆和理解的关系。

首先，做题本身不是目的，而是帮助梳理知识点、查缺补漏的一个手段。除了在考场上遇到没有把握或不会的题目必须猜测答题之外，考前做题的重点并非计较得了多少分，而是关注做错了多少、错在哪里、为什么错。

其道理很简单，所谓学习进步就是把“不会的”或“错的”变成“会的”或“对的”。而很多人之所以大量做题却无明显效果，根本原因在于其总是盯着分数，一套题做完了只关心做对多少，而不愿意返回教材中，把丢分的地方彻底搞明白。如此一来，会的依旧会，不会的依旧不会，大量时间消耗却并无什么收获。

其次，做题是一种有效的记忆辅助手段。在以前的英语培训中，我采用过一种称之为“正确观训练”的方法，效果不错，此次复制到物业师培训中同样收效良好。具体做法是：搜集足够的试题，比如20套（前提是试题质量要过关而非粗制滥造），分为5组，每4套试题一组，然后再按照题型分组，例如每4套试题的单选题、多选题再分别分组。做题时，一次完成一组，严格按考试时间计时，完成之后自我评分，对于不会的、无把握而猜测的，或者粗心做错的，都做上标记并改错。所有试题做完一遍之后，可以开始下一轮，一般还会有做错的题目（但数量会大大减少），同样标记并改错。如此循环，直到全部做对为止。这种方法适用于临考之前的突破，会使考生对于相关知识点形成一种近乎直觉的“正确观”。

五、结语

对于考试，每个人都不陌生，每个人也都有自己的独特的体验、认识和经验。本文的内容都是从学习方法论的共性角度，根据培训实践和学员反馈，加以总结提炼而成的，仅供参考。而每个人的情况都有所不同，如果能够结合自身情况，在学习方法上下些功夫，而不是一味强记硬背，或者单纯题海战术，那将是“磨刀不误砍柴工”，定有事半功倍之效。