为何要在物业管理中导入帕累托理念

一、帕累托的基本涵义

1897年，意大利经济学家VilfredoPareto在研究资源配置时，提出了一个最优状态标准，人们简称为帕累托标准。主要内容包括：在某种既定的资源配置状态，任何改变都不可能使至少一个人的状况变好，而又不使任何人的状况变坏。否则，就不是帕累托标准，而是帕累托改进。

帕累托改进是经济学的一个概念，即一种制度的改变中没有输家而至少有一部分人能赢。帕累托改进是基于人们的既得利益而言，而不是人们正在试图取得的东西，因为后者是没有止境的。如果一种改进剥夺了一部分人的既得利益，不管是否能带来更大的整体利益或者是否有助于实现怎样崇高的目标，都不是帕累托改进。帕累托改进是通过持续改善，不断提高社会的公平与效率，从而使社会和事物发展达致“理想王国”。简而言之，各方都有利、都同意的事情或制度安排，一定是帕累托改进，社会没有理由不让每个人都得到好处的事情都进行。

例如，一条溪流之水终年不断，外来至此的人从溪流中取点水饮用，从正常供水的角度看对附近居民并无任何影响，那么，这种外来人员取水饮用就是帕累托改进。再如，一辆有３０座位的客车，有序地一次性安排满载运行，即是帕累托安排。在没有满载之前，每增加一个乘客，即是一个帕累托改进。车辆达到30位乘客满载运行，即达到了帕累托最优。

严格地分析，帕累托改进、帕累托最优、帕累托安排等概念是有前提限制的。帕累托本人在描述此状态时，也做过一些经济学和数学上的限定和假设。例如，上述客车座位的帕累托改进实质是一个“弱”改进，满载也是“亚”帕累托最优。因为很多因素没有考虑在内，如客车上人少时会增加乘坐的舒适度、可以多占位形成特权等，而乘客增加或满载必将影响车上乘客的既得利益，原有的特权也会自动消失等。溪流的例子也是同理，外来人员取水饮用或多或少都会影响原有居民的水源使用。

帕累托标准、帕累托安排是理想环境和条件下的资源配置、制度安排，帕累托最优是公平与效率的“理想王国”，帕累托改进则是达致“理想王国”的路径和方法。帕累托改进、帕累托安排、帕累托标准和帕累托最优是人类进步、事物前进和社会发展的不竭动力之一，并存在和作用于社会的一切领域和所有方面。

二、物业管理与帕累托

我国的物业管理产生于20世纪80年代，是伴随市场经济发育和住房制度改革产生的新兴行业，其是房地产业等相关产业共同衍生的边缘行业，归属于第三产业的服务业。由于发展历史短，市场尚处发育之中，我国物业管理理论研究相对比较薄弱，实践操作各环节不同程度地存在着一定缺陷和问题，物业管理模式尚有待于进一步的探讨、研究和形成，物业管理基本还处于摸索前进的基础阶段。

有鉴于此，物业管理迫切需要基础理论的突破和宏观政策面的强力支持，需要物业管理实践操作的大胆创新和多方尝试，需要其他领域成熟成果和理论的积极支持和帮助，需要导入以合理配置资源、优化制度设计，持续改进制度安排、提高公平与效率为核心内涵的帕累托理念。这在当前的物业管理理论与操作中，不仅是积极有益的，而且也是非常必要的。

帕累托标准，既非量化标准，又非逻辑体系，它是一种理念和方法论。帕累托的伟大和贡献在于，其提供了一种思维、境界和路径，犹如哲学在诸科学中之作用。以帕累托标准、帕累托安排和帕累托改进等，全方位审视高速发展中的中国物业管理，研究物业管理的资源配置，分析物业管理服务商品交换行为及其物业管理的制度安排，将为我们打开新的天地，扩大新的视野，启迪新的思维。可以使我们超然于当前的物业管理制度安排和实践操作，超越单纯经济、政治或其他视角，以技术、全面、冷静、客观和理性的目光去观察、分析物业管理服务活动，从而超越局部、克服偏颇，持续改进、优化物业管理的制度设计，不断提高物业管理的“效率与公平”，使物业管理逐步接近物业管理的帕累托标准，达致物业管理的“理想王国”――物业管理帕累托最优。

三、物业管理非帕累托安排列举与分析

在物业管理中导入帕累托理念，并以帕累托标准和内涵去分析和界定物业管理活动，则物业管理各环节和内容不同程度地均存在物业管理非帕累托安排。物业管理非帕累托安排，是指物业管理活动中制度安排存在缺陷和问题，导致物业管理交换一方或多方受损，资源配置劣化、公平与效率降低。例如，物业管理实践操作中，物业管理服务单位的选聘，物业管理服务标准、服务方式和服务内容的约定，物业管理费的测算和认定，管理费的分摊、缴纳方式，管理费的使用控制、管理监督办法，物业管理前期服务和业主入住后的物业管理综合服务的履约形式，物业管理服务行为、服务效果和服务效率的监督、考核和管理方法等均在不同方面和不同程度上存在非帕累托安排。

其中，物业管理服务单位的选聘，是在物业竣工交付前，由建设单位按照国家和地方相关法规的规定，通过公开招投标或其他方式选择确定的。在此基础上，双方订立物业管理服务合同，并按照合同约定，由物业管理服务方向建设单位和业主提供前期物业服务和入住后的综合物业管理服务。物业管理服务的实施、管理和监督约定，物业管理服务费用的测算确定、分摊缴纳、管理监督，以及物业管理服务的考核管理等，也是由建设单位与物业管理单位以及相关单位，在物业管理服务选聘和合同谈判的同时，经过协商达成一致，并以合同方式一并事先约定的。与物业管理服务单位的选聘一样，其也是一种物业管理制度安排，而且这两种制度安排的共性均是在业主入住前，由建设单位代表（或代替）业主进行安排，并以法律形式或其他形式加以确认的。多数情况下，建设单位既非物业管理服务的消费者，又非物业管理服务费用的承担者，但却是物业管理服务的安排者。

物业管理的这种制度安排，事实上形成了业主购房入住后几乎无法选择为自己提供服务的物业管理公司，形成了在一封闭的特定市场中只有惟一的服务提供者或卖家。物业管理服务的谈判选择，物业管理服务的实施、监督和管理等，排斥和拒绝购买者的加入，而是建设单位代替消费者去协商、谈判和购买及作出所有安排。由于出发点和思路的不同，建设单位在作出相应物业管理安排时，往往与业主的思路和要求存在较大的差异，继而引发种种矛盾和问题。事后虽然可以采取政府监管、业主参与管理等措施，或按照法定程序作出改进和重新安排等，但由于行政资源和业主专业知识、能力时间等诸因素的限制，监督管理往往流于形式，很难达到理想的效果，作出物业管理现状改变的可能性，一般情况下基本趋于零。例如，建设单位在选聘物业管理服务单位时，基于某种原因认可和接受了不合理的物业管理服务价格。很明显这是对业主利益的损害，但要改变这种物业管理安排则要经过一定的法定程序，如召开业主大会投票表决等。从实践操作的角度看，多数情况下实现的可能性是极小的。而且，政府作为物业管理市场游戏规则的制定者和监督者，在行政执法能力有限和物业管理操作尚未逾越一定范围或矛盾激化未达一定程度的情况下，实施行政干预的可能性也基本是趋于零的。

上述存在缺陷和问题，损害一方或多方利益的各种物业管理制度安排，就是物业管理非帕累托安排。物业管理的非帕累托安排，在物业管理操作中还有很多相同或类似制度安排，例如，某些物业的业主公约、物业管理规定等相关文件，系由物业管理单位在业主入住前事先单方确定，业主入住后又未履行必要手续。这种物业管理制度安排，由于缺乏公平、合理和合法性，业主往往拒绝承认和执行。为了确立合理的物业管理制度安排，则需要另行召开业主大会或与物业管理方重新协商。

可见，物业管理的非帕累托安排，一方面导致了社会资源的浪费和物业管理公平与效率的降低，另一方面也是物业管理诸矛盾和问题产生的根本性原因之一。在我国的物业管理理论研究、法律制订、制度安排和实践操作中，切实把握和运用物业管理帕累托理念，合理配置物业管理资源，优化物业管理制度设计和安排，持续提高物业管理的公平效率，必将使物业管理步入良性发展的快车道，不断跃上新的台阶、创造新的辉煌。