“高层住宅永远不收取电梯费”的噱头不可信

最近，个别发展商在促销楼盘时，总喜欢使用诸如此类的广告语：高层住宅永远不收取电梯费（包括电梯维护费、电梯大修费、电梯安装集资费）；高层住宅物业管理费永远按多层管理费标准收取很显然，这是开发商制造轰动效应的广告“噱头”，表明发展商已从前期空泛的“港式管理”转变为一种更具实际意义的促销形式。但对于物业管理者而言，这似乎是开发商的一种不负责任的空口许诺。

目前，物业管理作为房地产的售后服务环节，愈来愈受到发展商的重视。然而由于房地产商品的特殊性，使物业管理体现出与其它产品的售后服务相区别的特性--它必须是一种有偿服务，业主有权选择任何一家物业管理公司为他们提供这种有偿服务。

首先，由于房地产商品在位置上的固定性（不可移动性），决定了业主在购买这一商品时，并不只是买一个单元，还包括这一单元的外部环境、这一楼盘的设备设施等（这一部分的投入，开发商已打入成本，并摊分到各小业主的购房单价上）。而环境的含义包括：花草树木的档次，市政道路、化粪池、停车场的外观及维护，园林小品的设置。花架、喷水池的维护和保养等，以实现其居住期内的设计功能。物业管理公司在对居住环境进行保养和维护中，必然是以有偿服务的形式实施，这笔费用需要由共享者（业主/租户）共同负担。

其次，由于房地产商品具有巨大的使用和投资价值，决定了为其提供售后服务的物业管理公司在为业主提供服务的同时，必须进行有效的管理，以使物业保值和增值。物业管理的内容包括：房屋共同部位（如承重结构、外墙、楼梯、走廊、庭院、车库等）的维修、养护和管理；房屋建筑公用设施设备（如高压水泵房、消防设施设备、电梯、公共照明等）的维修、养护、管理和运行；规划红线范围内的市政公用设施的维修、养护和管理等。物业管理公司在管理过程中，必须收取一定的费用，这些费用只能由业主/租户摊分。

第三，按建设部、省、市有关文件规定，可由业主委员会决定聘用或解聘物业管理公司。个别发展商所作的“永远不收取电梯费”的承诺，显然与这一规定有不一致之处。当发展商组建的物业管理公司不能令业主满意时，业主能否解雇管理公司？一旦聘请到新的管理公司，新公司又该如何运作，以保证“永远不收取电梯费”呢？

基于这些特性，决定了物业管理公司在对电梯等设备进行维护、对高层住宅进行管理时不可能象“XX花园”开发商承诺的那样，高层不收电梯费、高层永远按低层收费。除非是管理公司不进行设备维护，不提供相关的服务；或者是开发商在卖楼实现其利润时，已预先收取了这笔费用。而这两种行为都是以牺牲业主的利益为前提的。

因此，有必要提醒开发商：售楼时，只作能兑现的承诺，以免不必要的纠纷；同时，也要提醒购房者：不要被广告所惑，应多比较、多了解，以保证自身物业的保值和增值。