以业主大会一级决策制度治理小区太难

《物业管理条例》（以下简称条例）的颁布和实施，不仅极大地鼓舞了广大物业人，在引导业主树立正确的物业消费意识、维权意识，较好地履行业主义务，推动业主委员会建设和业主自治，规范物管企业行为等方面起到了巨大的积极作用。但从实施两年的实际情况看，全国各地成立业主委员会的比例仍不高，已经成立的运行情况与作用发挥也不太理想，这其中原因很多，但我认为，这与条例的规定有一定关系。

条例和业主大会议事规则都明确规定：物业区域内的一切权利属于全体业主，业主委员会只是一个执行机构。从表面上看，这是最民主的、最正确的。但笔者认为，这是最不科学、最无效率的。现在的物业项目越来越大，业主少则几百，多则几千上万，要召开业主大会实在太难。有人说，这有什么难的？人多可以选“代表”（我认为是假代表），由代表逐一征求业主意见不就行了。

事实上，这种方法只能以宣传单等书面沟通为主，而不能与业主进行面对面的有效沟通。加之业主们对物业管理的认知程度不同，通常考虑得更多的又是决策事项与自己的直接关联度问题，这导致一些正确的意见、紧急的事项得不到支持和通过，业委会或物管企业就无法实施。比如，上海某小区房屋外墙砖脱，物业公司全面检查后认为需进行外墙修补以消除隐患，业委会决定召开业大会动用维修资金，但却未获通过。物业公司说我垫资先修，也遭业主阻挠。可未过多久脱落的墙砖伤到业主了，业主却要求物业公司赔偿。赔不赔，官司怎么打，暂且不论，但究竟如何才能发挥业委会的作用呢？笔者认为，有必要修改条例和业主大会议事规则，改现行业主大会一级决策制度为业主大会、业主代表大会和业主委员会三级决策制度。