物业管理公司拒不撤出或强行接管怎么办？

随着物业服务市场化进程的不断推进，业主自主选择物业服务企业的意识逐步提高，物业项目交接活动日益频繁。但随之而来的，各类物业交接矛盾纠纷也屡有发生。物业项目交接行为不规范，如何通过规范统一交接内容和交接程序来逐步规范交接行为呢？物业公司拒不撤出物业管理区域、强行接管物业项目等违法违规行为，甚至容易引发群体性事件。但怎样认定这类违法违规行为？住宅小区的“真空”状态会直接影响到业主的基本生活秩序。如何应对这种紧急情况？对于这些问题，刚刚出台的《北京市物业项目交接管理办法》作出了回答。

2010年10月19日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市物业项目交接管理办法》，该文件将于2010年12月1日起正式施行。此次发布的《物业项目交接管理办法》是《北京市物业管理办法》的重要配套政策，是落实《北京市物业管理办法》有关物业项目交接原则性规定的具体实施细则。其内容主要包括如下几方面：

一是定义物业项目交接活动，明确物业项目交接类型和内容。物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。从定义可以看出，根据物业项目交接主体的不同，将物业项目交接分为建设单位与全体业主之间的交接、物业服务企业与全体业主之间的交接两种主要类型。交接内容包括对物业共用部分的查验交接以及对物业管理相关资料的移交和承接两大方面。

二是明确不同情形下的物业项目交接程序，规范交接行为。针对不同物业项目的交接类型，明确具体的交接程序，厘清业主、建设单位和物业服务企业在物业项目交接活动中各自的权利义务和责任。《项目交接管理办法》对业主共同决定解除前期物业服务合同、不再接受事实服务、物业服务合同到期后不再续聘原物业服务企业，选聘新物业服务企业，以及物业服务企业决定不再提供事实服务，或者物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同等不同情况下，业主与建设单位或物业服务企业如何进行交接做了具体的程序性规定。

三是明确界定“拒不撤出”和“强行接管”行为。业主通过业主大会决议或者共同决定形式合法解除前期物业服务合同或解聘物业服务企业后，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。建设单位、物业服务企业逾期不撤出物业管理区域的行为，即构成拒不撤出。强行接管行为包括两种情形：第一，从权利角度判断，如果物业服务企业未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，即可认定为强行接管；第二，从行为角度判断，新的物业服务企业虽经合法程序选聘产生，但如果原物业服务企业尚未撤出时，新物业服务企业未经协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而强行进驻物业管理区域，那么，新物业服务企业也构成强行接管。

四是规定应急物业服务相关内容。文件规定了三种情况下，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处、乡镇人民政府会同相关部门组织提供应急物业服务，保障业主基本的生活秩序。应急物业服务方式根据辖区实际情况确定，如果本辖区已经建立应急物业服务队的，可以组织应急物业服务队提供应急服务，也可以采取聘请物业服务企业的方式。应急物业服务是为应对紧急状态，为了解决业主的燃眉之急，因此，从内容方面看，应急物业服务仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。应急物业服务期限一般不超过3个月。从交费主体看，应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

此外，《项目交接管理办法》同时规定了物业服务企业出现不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管时，将由房屋行政主管部门按照本市物业服务企业信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。