从企业经理上岗证到物业管理师的过渡衔接

2005年11月16日，国家建设部和人事部共同发布了《物业管理师制度暂行规定》，经过两年的努力推进，国家首批物业管理师诞生了，这是值得行业共庆的大事。为了使物业管理师制度在实践中顺利推进，充分发挥出对行业的促进和提高作用，有必要对这一制度的实际运作进行深入细化的考虑或制度设计。

一、从企业经理上岗证到物业管理师的过渡衔接

我国目前现行的上岗制度是从1999年起开始实施的，要求物业管理企业经理、部门经理、管理员须持证上岗。在物业管理师制度出台之前，企业经理上岗证实施已有多年，对提高行业从业人员的素质起到积极作用，今后物业管理师制度推行，项目负责人由物业管理师担任，原有的企业经理上岗证等于废止。但这也给企业带来一定困扰：一是注册物业管理师人数有限，难以达到行业需要的数量；二是很多企业投入较多时间和资金进行企业经理上岗证培训，一旦立刻废止，会给企业造成资源浪费。所以通过过渡期进行两者的衔接是必要的。

这个过渡期限要多长？全面推行物业管理师制度，管理师人数要达到一定规模，至少需要2万人。根据目前考试及注册程序的要求，达到这个规模，可能需要2至3年。因此从项目经理到注册物业管理师的过渡期大约要3年左右时间。

为了全面推行物业管理师，这个过渡期越短越好。这就需要一定政策导向，督促行业缩短过渡期。可以从三方面考虑：一是规定新项目的项目经理应该由注册物业管理师担任，原有项目的项目负责人可以由持企业经理上岗证的人员继续担任。过渡期满后，所有项目都由注册物业管理师任项目负责人。过渡期内，不再核发项目经理上岗证。过渡期满后，企业经理上岗证废止，企业经理上岗证可以更换为普通上岗证，可作为物业管理企业上岗证使用。二是规定新投标的项目在招标书中要求由管理师担任。三是企业资质审核和年检时，要规定管理师占企业人数的比率。

二、物业管理师执业的范围和职责

物业管理师制度实施势必成为物业管理企业人力资源重构的动因，可以预见，在物业管理师制度实施的未来几年里，物业管理企业项目管理将形成注册物业管理师、助理管理师、管理员的三层梯队。而注册物业管理师作为项目的负责人，责任重大，对其权限和职责进行细化界定很有必要。

物业管理师制度对物业管理师的执业权责主要从两方面做了规定：一是项目负责人要由注册物业管理师担任，二是由物业管理师签署重要物业条款，从而对物业管理师给予了一定授权。但是在实际工作中还存在一定的执行问题，如注册物业管理师可以管理多少项目？重要物业条款包括哪些内容等。要充分发挥物业管理师的作用，对物业管理师的权限可以做如下考虑：

1.物业管理师的管理范围。物业管理师仅管理一个项目可能会造成资源浪费，而管理项目数量过多，则难以尽心尽力。在对物业管理师管理范围的界定上可以引入管辖面积、项目数量两个指标，规定项目管理师管理项目数量可以有1-5个，管理面积在50万平方米以内，超过50万平方米的物业，项目管理师不能管理其他项目。

2.物业管理师签署的文件。对物业管理师签署方能生效的“关键文件”应该予以法律上的规定，如物业管理费预算、设施设备的维修保养计划、重要的管理制度、外判合同等。这对提高物业管理师的责任心，规范物业管理行为，及推进行业发展都有必要。

3.注册物业管理师的级别。在条件成熟时，可以按物业管理师的业绩、声誉等进行级别评定。高级别的物业管理师可以管理更多的物业项目。

三、物业管理师延续注册的条件。

物业管理师制度对物业管理师的有效期规定为3年，延续注册条件主要有40学时的继续教育、不受到刑事处罚等，相对比较宽泛。但是，续延注册是保证物业管理师素质的重要手段，如果要求相对高，则对保证物业管理师素质有促进作用。尤其是，注册物业管理师无论是对物业管理行业还是对社会而言都是新生事物，如果从诞生起就以高标准入行，则不仅是对物业管理师的职业行为的规范，更可借此提高所有物业管理人员的从业尊严和职业声誉，塑造和提升行业的社会形象。延续注册的条件可以有以下几方面：

1.物业管理师的工作量。律师要有办案的工作量，教师要有讲课的工作量。要人尽其材的使用物业管理师资源，达到资源的合理配置，物业管理师也应该有项目管理的工作量。所以，在管理师续延时，对物业管理师的业务量要有所规定，在执业期内，物业管理师应该至少担任过一个项目的负责人一年以上。

2.物业管理师的诚信度。其诚信度有三种鉴定方式，一是行业鉴定，通过建设部“物业管理诚信档案”记录并公布管理师的职业行为，管理师的行为诚信与否是其是否续注的重要评估依据。二是企业鉴定，由所在的物业管理企业给予鉴定；三是客户鉴定，客户满意是物业管理的最终目标，物业管理师更应该注重对客户的服务质量和服务绩效，可由所在项目的业委会、业主大会、客户调查等方面给予鉴定。

四、在物业管理师制度中引入诚信机制

诚信建设一直是物业管理行业建设的重点。而物业管理师制度无疑可以推进诚信建设。注册物业管理师将成为物业管理企业的领头军，将成为行业的骨干。将诚信机制引入物业管理师制度对提升行业内从业者的职业操守，并借以提升行业的诚信形象有积极意义。

将诚信机制引入管理师制度，可以从以下几方面开展工作：

1.以法规保证诚信。法规的强制性对失信行为可以起到有力的防范作用和震慑作用。因此我们呼唤更细化的管理师制度实施细则，对管理师执业行为和延续注册条款进行限制，一方面要明确诚信责任，对有失信行为的管理师进行一定处罚；另一方面，要严格延续注册的条件，对有失信行为的管理师不予续注。

2.发挥物业管理企业诚信档案的作用。我们物业管理行业协会已经建立了“物业管理企业诚信档案”，可以在其中设立物业管理师信誉档案，把物业管理师个人执业的奖惩记录、过失记录、各种培训记录等登记入册，使之成为管理师的身份证。诚信记录是注册物业管理师延续注册的“必备档案”。管理师诚信档案可以供公众查阅，使诚信者受到社会的信任和尊重，失信者声誉扫地，受到市场的惩罚。管理师诚信档案公开化，对增强社会公众对注册物业管理师诚信的认知度及对行业诚信内涵的了解，提升整个行业的诚信度也有积极意义。

3.发挥行业协会的作用。要有效实施管理师制度，要监督和检查物业管理师的诚信行为，都必须加强协会的监管工作。协会监管工作，从行业的角度看是自律，从从业人员的角度看是他律。做好协会对管理师监管工作，不仅有助于推动行业诚信建设工作，而且向社会充分体现了行业自我加强诚信工作的力度和决心，有助于树立和展现行业诚信形象。协会可以从两方面开展工作，一是制订《注册物业管理师职业操守规定》，对管理师的职业品德、职业纪律和职业责任做出细化规定，以便于物业管理师对照遵循，及行业自律约束和管理监督。二是加强对物业管理师的诚信教育和宣传，使物业管理师认识到诚信是行业生存发展的基础，也是行业最基本的职业道德要求，以提高管理师的自我价值感，强化行业诚信意识和诚信水平。

可以预见，行业内有一批诚信敬业的管理师团队，他们也将会培训和带领出一支诚信敬业的员工队伍，会管理出诚信服务的项目，也必将会塑造出行业全新的诚信形象。