“建筑物区分所有权”相关法条有待完善——（二）

基于前文的认识，建议对相关条款作如下修改：

1、第六章标题建议删除“业主的”三个字，恢复原来的“建筑物区分所有权”似乎更符合法律的表达逻辑；

2、第七十三条修改为：业主对建筑物的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。删除“住宅、商业用房”的理由是该列举范围太窄，而且住宅、商业用房并不能独立于建筑物而单独存在；删除“专有部分以外的”的理由是专有部分以外可以通过约定为特定人所有，未必全是共有部分，不可以简单地用排除法来表述。

3、第七十四条建议增加以下内容：业主不得违反业主公约的有关规定，不得随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道、暖气管道和通信线路等维持建筑物正常使用的各种管线。理由：强调业主公约的自律作用和对专有部分中共用设施的保护，制止业主不当行使专有部分所有权的行为。

4、第七十六条在“物业管理用房”和“车库”后面分别加上“等”，以避免列举不尽，为今后出现新的法定共有或约定共有预留法律空间。

5、第七十七条“业主会议”改为业主大会，理由：两者无实质区别，《物业管理条例》已作规定，实践中被广泛使用，且“大会”一词并不不妥（如职工代表大会），同理，第七十八条中的“管理规约”改为“业主公约”。

6、第七十八条建议作如下修改：第一款改为“下列事项由业主大会决定”，同时第四项中“其他管理人”的表述容易引起歧义，建议删除，因为从法律上讲，区分所有建筑物的管理人为业主大会，而非专业机构或专业人士。第二款修改为：决定前款事项，应当经全体业主所持投票权2/3以上同意。业主的投票权根据其专有部分的份额确定，业主公约另有约定的，依照其约定。理由：草案两个1/2的规定虽然考虑到了业主达成合意的困难以及对小业主利益的保护，但是《条例》要求2/3的特别多数表决正是为了保护多数业主的利益，防止权利的滥用。同时，如果以简单多数原则决定物业管理中的重大事项，在目前我国绝大多数社区并非由同质人群组成的情况下，容易因力量对比均衡导致所作的决定可变性较大，而管理规则的时常改变和物业管理机构的频繁更换，则不利于物业管理服务的持续性和社区环境的稳定性。同时，草案中“专有部分占建筑物总面积”以及“业主人数”的表述，在实际操作中不易把握，容易引起误解，专有部分的面积是建筑面积、室内面积还是使用面积？业主人数是仅包括单一业主还是包含共有业主？因此建议引用《条例》中的“投票权”更为现实，而根据“专有部分份额”（或“所占比例”）的确定方法也与该法第八章“共有”中的有关规定相一致（如第102、103条）。当然，根据业主自治的原则，如果业主公约另有约定，法律应尊重业主的共同意愿。

7、第七十九条建议删除，理由是第七十八条第一款第一至四项的事项与第五、六两项同属影响业主利益的重大事项，理应适用特别多数表决原则。

8、第八十一条应删除“业主委员会的决定”，理由是业主委员会属业主大会的内设执行机构，不具有决策权。

9、第八十三条中仅列举“电梯、水箱”两项配套设施，实际情况是共有部分的维修内容远不止上述两项。根据我国目前的实际情况、维修基金（专项维修资金）的筹集、管理和使用离不开行政部门的监管，因此建议增加“专项维修资金的筹集、管理和使用情况应遵守相关规定并定期公布。”

10、第八十四条第二款建议删除，理由是该权利已在第七十八条第一款第四项中明确，不必重复。

11、第八十七条建议在“业主以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”之前增加限定条件：对侵害业主共同利益的行为或违反业主公约的行为。理由：对物业管理机构违反合同发生的争议，其诉讼主体只能是业主大会，单个业主由于非合同主体而无权提起诉讼。

此外，为了便于法律的适用，建议在第六章中增加以下内容：

1、建筑物区分所有权的定义以及专有部分和共有部分的界定，建议参照原草案中的内容并作相应修改。

2、明确区分业主对建筑物及建筑区划（物业管理区域）两个不同范围的共有部分的共同管理权利。对于建筑物的共有部分，由该建筑物的全体业主决定共同管理事项，对于建筑区划内的共有部分，由业主大会决定共同管理事项。