只有物业管理行业市场化才能带动价格市场化

物业百晓生 2011-12-20 08:30

中国的物业管理发展历程几乎与改革开放同步--1981年,第一家物业管理企业“深圳市物业管理公司”成立,标志着中国物业管理行业正式起步。经过近30年的发展,目前物业管理企业已超过3万家,吸纳从业人员超过300万人,服务水平不断提高,基本已覆盖到不动产管理的各个领域。物业管理行业因其快速发展和创造的庞大社会价值,已成为保障社会和谐发展最重要的服务行业之一。

1981年至1994年,中国的物业管理走过了感性无序的发展初期;接下来的十年又经历了迅猛发展的中期阶段;步入21世纪,行业开始进入发展、完善和成熟的重要阶段。尽管由于多方面历史原因,行业目前还未实现完全市场化,但我相信随着业主的不断成熟、相关法律法规日益健全,广大物管企业将在社会主义市场机制指导下,不断在经营理念、管理完善、人才储备等多方面实现飞跃,行业必将焕发出勃勃生机。

回首来时路,经历辉煌求发展

伴随着改革开放的推进和深化的进程,私人拥有住房产权的出现,行政性福利型房地产管理体制已不能适应形势发展的需要,住宅成为大多数家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式。人们对住房财产的使用、设施维护保养、环境管理和保值增值提出了强烈的服务需求,在此基础上,物业管理作为一种新形式的住房消费服务应运而生。

从上世纪80年代初开始,深圳和广州等地借鉴香港和国外的经验,开始出现由专门的机构和人员,通过与房屋业主、使用人订立经济合同,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主、使用人提供多层次的综合性服务,开创了我国内地物业管理的先河。深圳的东湖丽苑、莲花二村和广州五羊小区等就是代表。

物业管理一出现就展现出生机和活力,并越来越显示其强大的生命力。随着《城市新建住宅小区管理办法》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等一系列法律法规的制订,我国的物业管理正式起步。1998年“房改”启动,物业管理有了广阔的发展空间。2000年国家建设部大院引入专业物管公司实施专业化物业管理及客户服务,更是标志着物业管理的重要性和专业性获得了高度认可。尤其是《中国物业管理条例》、《物权法》颁布实施后,行业更是走向规范化发展道路。

从1981年至今,中国物业管理已逐步形成一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系,物业管理覆盖了住宅小区、写字楼、工业区、学校、商场、医院、机场、会展中心、体育场馆、寺庙、步行街、村镇等各个领域。更重要的是,物业管理的理念已渐入人心。

当然,物业管理行业也不是一帆风顺的,在发展历程中无可避免的存在诸多问题,例如物业管理服务透明度不高、业主缺乏选择权、成本不断上涨而物业管理费十年不变但行业众多有识之士开始着手研究和探讨,物业管理该如何突破迷局,崭露出朝阳行业应有的价值?

转变意识,行业明天会更好

《物权法》颁布后,物业管理行业开始更多地从市场角度出发,思索如何转变服务意识,如何提升管理服务水平,以谋求生存和发展,行业开始进入理性发展的成熟期。

中国物业管理问世之初,基于历史原因,是脱胎于房地产体制改革中的房管机构,主要服务于房地产企业,以提高楼盘产品的附加值为功能体现。房地产公司成立物业公司来管理自己开发的项目,便于在领导上的方便,能够顺利地实施自己的意图,处理一些开发遗留问题,平衡开发商和业主之间的利益关系,所以物业公司成为地产开发商的服务机构。一些开发商为了促进前期的销售,会以比较低的物业管理费来吸引购房者,然后通过对物业管理的输血,来进行超值服务。这也直接导致业主,乃至众多业内人士,对物业管理的本质都有诸多误解,将物业管理等同于简单的保安、保洁及“微笑”,物业管理行业也无可避免的成为劳动力密集型的微利行业了,也从根本上限制了行业的发展。

客观上讲,物业管理在发展初期,是得益于这种体制的。如果没有房地产开发的鼎力支持,物业管理行业很难发展得如此之快。但随着市场化进程的不断推进,为了促进整个行业健康有序的发展,维护广大业主的合法权益,相关法律法规正不断健全,已明确规定物业公司要以招投标方式聘用,这一政策已在越来越多的地区得到贯彻和执行。经历了近30年的发展,社会已经普遍认同物业管理是一个独立的能创造庞大社会价值的行业。为了促进行业的良性发展,建设部一直大力倡导建管分离,可以说目前已经卓有成效,大量完全市场化运作的企业开始出现,并且发展形势越来越好。

同时,作为一个独立的行业,应当有足以支撑其发展的利润空间。这一方面要求广大物业管理企业树立品牌意识,不断技术创新和服务创新,为日渐走向成熟的业主提供优质的设施维修保养服务,实现物业的保值增值;另一方面也需要整个社会认同“优质优价”理念。现在越来越多的业主开始具备了资产意识,认识到物业管理和自己的日常生活密切相关,他们开始对管理和服务提出更多的要求,也有调查表明,他们认同为更优质的服务增加费用。可以说,中国的物业管理已经具备市场化的“土壤”,开始逐步驶入理性发展的快车道。

价值决定价格,市场化才有生机

我们认为,真正的物业管理应当是在物业的前期规划、施工建设、交付验收、环境维护、本体设施保养、后期改造、费用预算、资金控制、服务监测、管理评估等各个环节进行系统设计,使物业实现保值增值。简而言之,物业管理的内涵是通过专业管理,使物业处于最佳的运行状态,延长建筑物和设施设备的使用寿命,实现资产的保值和增值。绝不是简单的保安、保洁及“微笑”的低层次运作。因此,物业管理应当是一种专业的集成服务。这也是市场赋予物业管理的使命。在完全市场化形式下,物业管理将真正实现其行业价值。

而作为完全市场化的物业管理企业,它的生存更多是取决于房地产市场的终端客户,也就是业主。服务好业主,帮助业主实现资产的保值增值,是市场化物业管理企业生存的大前提。再者也要服务好开发商:与开发商一起制造更好的产品,通过物业管理公司前期的介入,使开发商在设计规划上更为科学,站在使用者的角度对社区所有硬件科学配套提出合理建议,以满足业主多样化的需求;同时,在设施设备、建筑材料的选用上,从今后营运和管理的成本考虑,使居住环境更加符合人们对现代生活的需求。在市场化经营模式下,物业管理才能更加服务好业主,赢得市场。

只有物业管理行业市场化才能带动物业管理的价格市场化。我国的物业管理费“数十年如一日”的怪圈必将被打破。作为一种商品,其价格应当由市场来决定。目前仍然延续的物业管理是微利行业的定位,已越来越不适应行业在市场中的发展。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入,有相当的投资回报率,行业才能健康有序发展。

当然,物业管理费如何定价?服务等级标准如何确立?这些都是需要长期探讨的问题。但只要在市场机制下,这些问题都是能求得答案的。所幸随着房地产业市场化的推进和相关法律法规的规范,越来越多的人意识到物业管理和自己的生活息息相关。也有越来越多的投资者开始具备资产不再是恒产的意识,愿意为服务更好的物业管理埋单,希望自主选择服务自己的物业公司。这也为物业管理真正迈向市场化奠定了坚定的客户基础。我相信,随着中国经济的发展,中国的物业管理行业会面临更大的挑战,也会面临更大的机遇。物业管理行业要有大思维,去迎接未来更加美好的30年。

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