北京市物业管理接撤管纠纷情况分析

接撤管纠纷是诸多物业管理矛盾纠纷中最为严重的类型之一。近年来，北京市重大接撤管纠纷就涉及到朝阳区建外SOHO东区、朝阳区华展国际公寓、海淀区长银大厦、海淀区太月小区、昌平区蓬莱公寓、丰台区方庄紫芳园二区、大兴区九龙山庄小区、大兴区瑞康家园小区、开发区一品亦庄小区等多个物业项目。其中有些纠纷持续数年无法得到有效化解，个别纠纷甚至持续近十年，最终诉诸法院强制执行得以解决。而且，接撤管纠纷社会影响恶劣，易引发暴力冲突和群体性事件，已严重威胁到社区和谐与稳定。那么，物业管理接撤管纠纷都有哪些特点？导致出现接撤管纠纷的原因是什么？又当如何应对此类纠纷呢？本文将结合近年实践做简要分析。

一、接撤管纠纷基本情况

1、纠纷数量情况

从最近一年媒体报道情况来看，各类物业管理纠纷类报道共141篇，其中，物业接撤管纠纷报道43篇，占全部纠纷类报道总量的30.5%。接撤管纠纷共涉及近20个物业项目。

2、纠纷类型情况

接撤管纠纷主要包括强行接管类、拒不撤出类、违规撤管类、不完全交接类等4种纠纷类型。其中，强行接管与拒不撤出一般同时出现。

3、纠纷基本特点

（1）绝对数量大，占纠纷总量的相对比重大。

平均每月约有2篇关于接撤管纠纷的报道，且尚有部分接撤管纠纷因发生在远郊区县等原因未做报道，因此，接撤管纠纷绝对数量较大。在各类物业管理矛盾纠纷中，接撤管纠纷、业主大会业委会方面纠纷、物业服务类纠纷为三大主要纠纷类型，另外还有少部分开发遗留问题纠纷、专项维修资金纠纷类型。接撤管纠纷约占全部纠纷的3成，相对比重较大。

（2）涉案主体多，利益关系和法律关系错综复杂。

接撤管纠纷一般涉及到开发建设单位、前期物业服务企业、新物业服务企业、业主、业委会等多方主体。各主体相互之间以及业主内部、业主团体内部利益关系错综复杂。接撤管纠纷法律关系亦较复杂，一个接撤管纠纷往往是民事、经济、行政甚至刑事等多种法律关系的混合体。

（3）纠纷从发生到最终解决持续时间较长。

接撤管纠纷持续时间长，从纠纷爆发到得以最终解决一般要经过数年，个别纠纷甚至持续近十年。

（4）纠纷解决机制单一，效果不理想。

目前，接撤管纠纷解决机制较为单一，主要依赖行政调处，房屋主管部门及街道办事处等部门承担了大量的接撤管纠纷调解工作。虽耗费大量行政资源，但调处效果并不理想，久调不决的现象比较普遍。此类纠纷最终解决不得不依靠法院判决，有些案件启动了强制执行程序。

（5）易引发暴力冲突和群体性事件，社会影响恶劣。

接撤管纠纷极易引发暴力冲突和群体性事件，具有聚众性、突发性和动态性等外部表征。业主、新老物业企业有组织的集聚加大了纠纷现场的控制难度，破坏性强，社会负面影响严重。

二、接撤管纠纷成因分析

物业服务企业接管或者撤管物业项目的正当依据大致包括以下三种：1、依法做出的业主大会决议或者业主共同决定；2、建设单位按照前期物业管理规定选聘前期物业企业；3、政府相关部门指令或委托物业企业临时接管。

从实践看，在后两种依据情形下进行接撤管发生纠纷的几率相对较少，大量的接撤管纠纷发生在第一种依据的情形下。也就是说，目前物业接撤管纠纷主要是因业主大会决议或者业主共同决定方面的问题引发的。当然，原因并非仅限于此。具体综合分析如下：

1、违法形成业主大会决议。

由于缺乏完善的业主大会组织法和业委会组织法，作为小区最高权力机关的业主大会形同虚设，业主大会决议的形成往往把持在少数几位业委会成员手中。多数业主“搭便车”的心理，令其对小区事务漠不关心，无法形成对业委会成员及其行为的有效监督。现行法律法规只规定业主大会、业委会“应当怎么做”，却未规定“不这样做的后果”，业主大会、业委会的活动缺乏制约和制裁手段，导致业委会、业主大会“违法无成本”和“违法不受处罚”。因此，利益驱动之下，很容易形成违法形成符合特定利益的业主大会决议。以上论述并不否定出于公益心而为全体业主谋福利的业主大会和业委会，而只在说明违法形成业主大会决议非常简单。因此，形成一份合法的具有公信力的业主大会决议存在现实困难。

2、拒不执行业主大会决议。

依法做出的关于选聘和解聘物业服务企业的业主大会决议，对于全体业主、业委会、被解聘物业企业和新选聘物业企业都具有拘束力。但出于利益考量、债务纠纷等原因，被解聘的物业企业经常不愿退出项目，且较多地以质疑业主大会决议有效性为由，因此可能出现两种结局：一是坚决不退出项目，出现拒不撤出纠纷；二是自行或“委托”其他业主起诉业主大会决议违法，而使业主大会决议的合法性和有效性问题悬而未定，暂不退出项目。新选聘的物业企业急于接管，与不愿退出的被解聘物业企业对峙冲突，容易出现强行接管。除以上两类接撤管纠纷，不完全交接也属拒不执行业主大会决议的纠纷类型。自愿退出或被解聘的物业企业在交接过程中不配合业委会和新物业企业，给交接工作制造障碍，因而出现不完全交接类纠纷。而目前对于拒不撤出及不完全交接行为的处罚，一是欠缺手段，二是仅有的手段无益于现实问题的解决。总之，业主大会决议的执行缺乏有力保障。

3、物业企业无力经营导致违规撤管。

有的项目因为属于老旧小区，或开发遗留问题严重、水电气热问题与物业管理交织不清等多重因素存在，物业费拖欠严重致使物业企业无力继续经营，只能选择撤管。

4、前期物业准入制度缺陷激发解聘潮。

现阶段，多数的接撤管纠纷属于更换前期物业企业的情况。而开发建设单位指定或虽经招投标但不规范的情况下选聘的前期物业存在很多弊端。一是前期物业服务企业很容易受制于开发建设单位。前期物业交接手续就难以做到规范，很多资料和设施设备无法完成交接。在后来的物业交接中，前期物业服务企业就不能按法定要求与业委会和新物业服务企业进行交接。二是前期物业服务收费标准一般由开发建设单位单方制定，缺少业主意志的反映，业主极易对前期物业服务企业产生抵触心理。三是前期物业服务企业往往摆不正自己的位置，以管理者或上级自居，没有认识到自己是一个服务提供者。更有甚者，有些企业侵占业主利益，激发业主更换物业服务企业，引发接撤管纠纷。合法理性地解聘，物业企业尚且不愿退出，情绪对立情形下更易引发矛盾纠纷。

5、相关立法滞后，缺乏制约手段。

立法的滞后和不完善主要表现以下三个方面：一是有关规范业主大会、业委会运行的法律法规不完善，尤其是针对其责任的规定；二是针对涉嫌实施接撤管行为的物业企业的法律法规不完善，缺乏有力制约手段；三是物业交接具体指导规则缺失。《物业管理条例》第二十九条对交接内容有所规定但比较笼统，缺乏交接具体内容和程序性规定。

三、对策和建议

1、制定技术标准，完善政策法规。

加快制定新建物业项目承接查验技术标准。应当尽快制定新建物业项目承接查验技术标准，进一步明确物业项目前期开发建设与后期管理服务的责任界限，为新建物业项目承接查验提供有章可循的标准，并将对二手物业项目承接查验起到示范作用。这有助于减少物业接撤管纠纷。加快研究物业交接指引。完善物业服务企业进入退出小区的机制和程序，明确业主委员会及新、老物业服务企业在物业交接中的权利、责任和义务，实现平稳有序交接。

完善有关规范业主大会、业委会运行方面的政策法规，尤其是针对其责任的规定，制定业主大会会议程序性规则，完善了《业主大会议事规则》示范文本，引导业主依法决策选聘、解聘物业服务企业。

完善针对物业企业实施接撤管行为方面的政策法规，强化制约和惩戒措施，确保业主大会决议执行的保障力。

2、探索多元化解决接撤管纠纷的工作机制。

应当打破主要依赖行政调处尤其是依赖房屋主管部门调处的局面，不断探索解决纠纷的方法，借助人民调解组织和非政府组织等团体的力量。在纠纷的解决路径方面，充分发挥人民调解组织（我市于2007年6月成立了物业管理纠纷人民调解指导委员会）的力量，大胆引进非政府组织协助解决矛盾纠纷。

同时，笔者建议建立物业接撤管纠纷即时裁决机构。有些接撤管纠纷通过人民调解或行政调解长期得不到解决，法院判决的方式拖延时日一般也比较长。因此，建议组织由法律专家、物业管理专家、物业公司、业主代表组成的仲裁机构，形成一种对接撤管纠纷的即时处理、快速审核裁决机制，避免因为不能及时处理双方纠纷而引起更大的矛盾。这种裁决机制配合其他纠纷解决机制有助应对目前交接纠纷众多的现状。

3、加强监管，加大联合调处和执法检查力度。

对于已经出现的接撤管纠纷，由街道办事处（乡镇政府）、房地产行政主管部门及公安等部门联合调处，监控重要交接环节，确保交接工作有序进行。出现违反政策法规的行为，及时组织行政处理或处罚，尤其应当认真贯彻落实《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》，重视物业企业信用档案管理，对于拒不撤出、强行接管及拒不移交有关资料的物业企业按规定进行扣分。在日常管理中，应当加强执法检查力度，高度关注有接撤管纠纷风险的物业项目，按季度开展接撤管纠纷专项执法检查。

4、培育物业管理第三方中介机构。

由于物业项目的复杂多样性及法规的不完善，交接主体经常对交接内容、交接方式等产生争议。可以通过引入中立第三方中介组织，提供交接技术指导和交接进程及结果评估，减少交接纠纷。目前起草的北京市物业管理规章，明确提出培育物业服务中介行业，为企业、业主提供物业服务评价等专业咨询服务。

5、加强宣传引导和教育培训。

加强对街道办事处（乡镇政府）及社区居委会等部门的培训工作，使其更加规范有效地指导和监督业主大会及业委会解聘选聘物业企业的活动。

总结物业交接正反两方面经验，加强对业主、业委会及物业企业的宣传引导和教育培训，按照业主的事务由业主决策为原则，引导业主自行选择服务企业、服务方式及服务价格，逐渐增强业主理性参与公共事务的能力，培养业主建立人文精神和公共伦理；不断规范业主大会的议事程序，保证业主大会会议的效率与公平，形成真正反映业主意愿的合法有效的业主大会决议。教育企业树立服务意识，通过改进服务质量，合法公平地参与市场竞争，用诚信和实力赢得业主信任，取得服务资格。

四、结语

物业管理接撤管纠纷使得市场资源和要素无法有效配置，造成了大量行政资源的浪费，部分物业企业和业主也成为牺牲品。实现“接”“撤”有序，呼唤制度的健全和创新，也需要政府、企业和业主正确认识各自的角色，从而共同促成物业服务市场的成熟。