北京“《物权法》第一案” 引发的思考

近年来，因商品房住宅小区停车问题产生的纠纷时有发生，以北京为例，在《物权法》开始实施的18天时间里，就有8起类似案件。本文以北京市“《物权法》第一案”为例，探究停车纠纷产生原因，探索商品房住宅小区地面停车位问题的解决之道。

本案经过

2007年9月14日，家住北京市房山区北潞园小区的业主小文（化名）与北京某物业管理公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业管理公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。签订合同后，物业管理公司并未如约为小文提供停车位，她只能将车停在小区内的道路和空闲场地上。小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业管理公司实际没有提供车位服务，收费没有依据，于是将该物业管理公司告上房山区人民法院，要求依据《物权法》判令物业管理公司退还停车费170元。该案被告物业管理公司认为，其收取的并非车位占用费，而是服务费。在北潞园小区，物业管理公司对车辆提供24小时监控，并向保险公司投保了责任险，如果业主的车辆被剐蹭、偷盗，物业管理公司将负责赔偿。此外，《物权法》自10月1日实施，对该案没有溯及力。

对本案的一些思考

商品房住宅小区地面停车位权属问题分析

上述案件以及类似案件的争议焦点在于商品房住宅小区停车位的所有权问题。如果能够查明所有权，收费问题便能迎刃而解。

1.《物权法》对地面停车位的规定。

《物权法》第74条首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划（即经《建设工程规划许证》批准的）内，规划用于停放汽车的车位；第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，实际上承认开发商拥有所有权。因为第74条第2款是以承认开发商当然拥有所有权为前提的，否则当事人怎么可以通过“出售”的方式约定呢？对于第二类，规定业主拥有所有权。

2.《物权法》实施以前相关法律对地面停车位的规定。

根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”

可见，我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地的一部分，当然属于业主所有。

以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。在这个过程中，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。因此此时，开发商对部分车位享有有限制的所有权。

综上所述，开发商除依据《物权法》第74条第2款将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位出租给业主的方式，以及未将全部商品房销售完毕而依法拥有部分车位有限制的所有权这两种情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。

商品房住宅小区地面停车位收费问题分析

根据地面停车位所有权的不同归属，将停车位收费相应地分为两类：

业主拥有地面停车位所有权情形下的收费问题。

业主拥有地面停车位的所有权主要存在于如下几种情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出售或附赠的方式予以约定；二是《物权法》第74条第3款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；三是《物权法》实施之前依法属于业主所有的车位。

当业主取得了地面停车位的所有权时，业主可以聘请物业管理公司也可以自行管理。也就是说，物业管理公司并不当然拥有收取业主停车费用的权利。只有在业主与物业管理公司双方达成一致协议时，物业管理公司才可收取相关费用，包括三部分：“车辆管理费”或“车辆管理服务费”（即业主支付给物业管理公司的佣金）、车位维修养护费（即物业管理公司的成本费）、收益。

第一部分费用，即“车辆管理费”或“车辆管理服务费”，是否支出、支出多少的权利应当掌握在业主手中。当然，并不排除业主选择物业管理公司为其提供服务，政府价格部门对特定小区的服务收费制定指导价。第二部分费用，即车位维修养护费，主要是指对于地面停车位的日常维修养护发生的费用。第三部分费用，即收益。因为一个物业管理区域内并不是每位业主都有车辆，因此，有车的业主使用属于小区全体业主所有的停车位时应该是有偿的，除非无车业主同意有车业主占用其本该也有权利份额的停车位。所以，停车位的使用人交纳一定的使用费是符合公平原则的。至于收费标准，应由业主大会决定。物业管理公司根据授权可以代为收费，也可以代为经营。这部分费用或经营收入在弥补停车位正常维修养护费用之外有剩余的，归全体业主所有。可见，不应笼统地说停车收费是对是错或者是高是低，必须认清其性质，然后分别计算。

显然，北潞园小区的地面停车位是属于小区全体业主的，物业管理公司没有所有权，何谈物业管理公司为业主提供地面停车位呢？如果物业管理公司收取业主的停车费用，那么仅可依据与全体业主签订的协议收取管理服务费。这部分费用也不应由物业管理公司单方面规定。业主可以召开业主大会，选举业主委员会，与物业管理公司协商确定提供何种服务、服务收费标准等内容。《物权法》在明确物的归属，保护权利人的物权方面迈出了一大步，相关司法解释也将适时出台，有助于解决有关物权的各类纠纷。最重要的是，不论是开发商、物业管理公司还是业主，都应当严格遵守法律，维护自身权利，履行自身义务。只有这样，诸如商品房住宅小区地面停车位之类的纠纷才有望减少。