余绍元:深圳的泡沫其实不是很大甚至不是很多

主持人（余一弘）：各位嘉宾、各位网友，今天我们“大话地产”主题是“政府重拳出击整楼市”，这个整不是指打垮楼市，是指整理一下楼市。今天到会的嘉宾有：深圳中原副总经理玉家雄、新方汇达常务副总经理裴汝波、京地投资营销策划经理杨阳、众厦地产品牌总监林晓华、坤祥投资副总经理柯学彬、之平管理总裁陈之平、之平管理执行总裁余绍元、锦绣江南副总经理贝海辉。今天这个话题虽然不轻松，但是我们希望轻松点来谈。我们首先请深圳中原玉总发言。

玉家雄：政府短短一个星期里做了两个工作，星期一他们发了一个通告，公布了四个措施，而且是马上执行的。没多久，又开了一次记者招待会。说接下来会有其他的措施出台或者一些新的想法。政府这两次的行动最主要是表现了他的决心。从90年代末，深圳楼市重新走上轨道，市场上的活动都是属于比较健康的行为，大家都认为深圳在众多中国大城市里房地产市场是最健康、最规范的。但是最近几个月，大家会看得到深圳的房价或者楼市活动有点趋于不正常，今年头10个月已经升了10点多了。对深圳政府以及国土局官员来讲，他们比较关心这个问题。过去几年，深圳楼市上升3－5％之间，今年还没有到年底就升了十几，我想政府比较关注。再加上国家今年也有一些宏观调控措施，反而深圳房价处于上升的轨道。所以我想政府这次出台的条例主要是为了表现他的决心。

具体到每一条的条例会有什么影响，待会儿其他行内专家会提到，但是我想提其中两条：第一，关于认购书这一条。这一条是延续了之前的某一些条例。之前也跟国土局碰头，他们也提到他们过去一直在规范销售的行为，现在就欠缺了认购书这个环节。这次将这个漏洞堵塞了，因为很多人从认购书这里钻空子，所以他们在这方面确定了这一条来堵塞这个漏洞。这一点来讲，对于炒房来讲可以说是堵了一个大缺口。因为之前有一些人利用这个空子炒房。

第四条，没有办房地产证的不准进入二手市场，这个对整个投机行为或者炒房行为来讲是一个很有效的手段。的确有一些房是炒期房的，没有拿到房产证或者没有入伙就进入一手市场或者二手市场转让。这对整个房地产来说，是一个很重的措施。过去一段时间为什么楼市这么旺，可能一手有一些直接影响，另外一手转二手也在推波助澜。

过去一段时间为什么楼市这么旺，可能一手有一些直接影响，另外一手转二手也在推波助澜。可能这个执行的方法有赖于中介机构的自律，中介机构在这方面可能都会多关注这方面。政府去执行的时候主要还是有赖于一些市民的投诉行为，不像年终会组织一些队伍巡查楼盘，他们这次靠客户的投诉去办理。以前组织一个20人的队伍去执行他的新政策，而这次是全市的买房人帮他执行新政策。刚才提到二手房这一点，很多小市民或者中介如果遇到这个问题都会比较慎重的处理。新政策这两条都是为了堵塞炒房的行为，我觉得对整个楼市来讲，短期之内或者心理上有一定的压力作用。

主持人（余一弘）：谢谢玉总的分析。认购书是不是一定要下载统一打印，我前几天听一个开发商讲现在不能用认购书，事前要与业主签订一个合同，再来打印认购书，这样双方权利才能保障。否则打印下来不能更改，这对双方都不公平。我想听听裴总谈谈在双城世纪的具体操作上怎么处理的？

裴汝波：这个政策一出来挺突然的。我们这个项目也认了几百个筹，这个也是合法的。我们向政府也咨询过，他们解释是尽快完善这个问题。政府出台了这个政策，肯定要按照这个执行。至于客户有什么要求，假如符合政策的话我们会适当考虑。对于几条措施的出台我想谈谈我的看法。整个国家大的环境就是，宏观上经济持续增长，有点过热的感觉。整个CPI其实没有上涨，反而有点下跌的趋向。去年有一阵上涨的比较多，那个时候债市都跌的比较狠。今年债市上涨了很多。

这反映了什么呢？咱们国家在宏观经济比较热，物价没有上涨的情况下，反而楼价出现了快速上涨。国家就是要抑制楼价快速上涨。另外还有一个大的因素，就是人民币汇率的问题。周边国家在本国货币升值，国家的宏观政策如果应对不太对的话，就会导致特别是地产和股票市场会出现比较大的上涨幅度。日本、台湾、南韩都出现这种情况，特别是日本。我们现在的情况跟日本很像。最近美国政府又要求我们货币升值。人民币升值在所难免，我们要在这个环境下较好的处理房价快速上涨的问题，所以上半年出台了政策。当时其实深圳的房价没有泡沫，我记得有一个调研说，咱们国家城市泡沫指数是倒数第二。那个时候，政府也一直强调不是为了大降房价。

这次为什么出台这个政策？我理解可能是政府感觉最近楼市上涨不少，特别是南山、龙华片区。我们双城世纪是一个口岸楼盘，罗湖口岸是一个很成熟的片区。从房价来讲，消费习惯来讲，这里很多业主都是香港人，大家的消费习惯都很理性。我们面临的客户一类是投资客、一类是香港客，他们都很理性。我们认筹认了半个多月，也不会很火爆。我感觉新的政策出台后，政府还是想打击故意囤积房源的发展商。我去国土局问过，他们上下一致也是这样认为。这次的核心就是让大家把房子拿出来卖，不要欺骗老百姓，解决信息不对称。所以这个问题在我们这个项目应该不存在。

香港是一个很成熟的市场，香港楼花炒一次是很正常，甚至炒2、3手的也很多。整个社会的信息比较公开，消费者经济承受能力也很强。我们国内是属于社会主义特色市场经济，整个框架包括法律、信息系统不是很完善。在香港买楼可以查到每层业主的真实信息，而我们这里是做不到的。假如这些配套都做全了，这些措施反而没有什么太多的必要。所谓的炒房或者购买行为都是个体自愿的，比如车，没有出厂之前一样可以订购。主要是房价不正常的上涨会损害宏观经济的趋势，所以政府出台一些措施，这也是不得已而为之。

主持人（余一弘）：裴总对政府的措施还是支持的。分期销售大的社区可能还比较难解决，对于小项目应该没有所谓，对大的社区肯定是先销售一、两栋，这可能更利于销售。杨总，你从发展商的角度是怎么看的？

杨阳：我们的项目是小项目，不存在分期。所以这个问题待会儿要问问贝总。我介绍一下我们的项目。我们的项目在大梅沙，叫海世界公寓，现在基本卖完了。这波涨价我们也没有赶上。包括前一段时间万科售楼处被砸，这跟我们都比较近。

我谈谈我对最近出台政策的理解。我觉得就这几个政策作用肯定还是会有的。政策一实行后，炒房增加了难度，尤其是投机客肯定会少了一些。从这个角度，这稳定房价、消除真实购房客户的恐慌性都是有帮助。这就是作用。作用能不能马上体现出来？这可能还要看一看。就像刚才裴总说了，这次房价的上涨，就我们业内来讲感觉房价上涨的厉害，实际上宏观经济各方面的因素集中起来体现在房地产方面，这不是我们自身全部可以解决的。不仅是市政府，可能还要中央，至少省政府出面解决。这次不仅是我们深圳上涨，整个珠三角都在上涨。

另外刚才说到炒楼，上海前一段时间的调控措施基本发挥出来了，现在说深圳是不是重蹈覆辙，这倒不一定。上海也没有说正在暴跌，所以谈不上重蹈覆辙。我觉得其他方面也需要采取一些措施，把这些漏洞都堵住，这样才能够从多方面遏制住游资。我觉得房价上涨的太快或者一下子上涨起来，对发展商或者业主未必是好事，短期我们发展商把钱都赚到了，其实这是透支未来利益。所以政府出台政策，我们是支持的，只要是适度的。

今年年初，中央还没有出比较重要的政策，七部委还没有联合发文的时候，深圳就已经禁止内部登记、征收营业税，这方面我们还是走在前面。这次我不知道深圳是不是在珠三角又是走在最前面，我想深圳出台这些政策总的来讲也是走在前面的。这对整个楼市、行业的长远发展是有好处的。

主持人（余一弘）：我们来看这四条措施，其中有一个中介方面的。我们有请林总监讲讲中介怎么应对这些措施？

林晓华：这个措施出台后，实际上上周五，11月11号这个措施国土局发出来后，当天下午2点我们都知道了。开发商要求我们提供这方面的分析报告，就如何应对我们做了一些调查、了解。国土部门回答说细则还没有出台，但是你们要把该做的事的做好。我们认为不要欺骗消费者，我们众厦地产一贯以来都能做到这一点。第二点，我们本身要为开发商提供一个周到的销售过程服务。从我们一线销售人员了解的情况来看，意向购房者对措施的反响并不是那么强烈。

我们公司有一个项目是针对香港客户、高端的商务客户，他们支付能力比较强，他们本身是作为生意上的立脚点。我相信这个项目的价值会逐步体现。我们公司代理的其他项目也都很有特点，往往不是靠炒楼概念去吸引炒房者的概念，比如怡康家园，他获得了中国房地产协会颁发的一个奖项，很有可能得到全国的示范小区，64平米实现了三房的设计。我们深圳最需要的不是炒作豪宅的概念，而是希望有一些产品满足各个档次消费者需要的。这一点是我们一直坚持的。

“政府重拳出击整楼市”这个题目中的“整”字不是太规范，政府是在修补小漏洞，总体来说政府是希望楼市健康、稳步发展，希望楼市不要太快见到顶点。顶点之前会有拐点，会不会明年出现一个盘整过程，我们现在都在分析。我们每天在收集第一手楼市的情况，我们了解到今年1－10月份，全国固定投资5.58万亿，增长27％，光是房地产就比去年增长了21％。我们判断中国房地产是在一个加速阶段，而不是接近顶端的阶段。政府出台政策是希望我们多跑一段时间，推动中国经济的发展。包括对明年中国经济增长，很多公司预测最低8％，乐观的话是9％，这可能还要延续5－10年。我们深圳作为中国一个口岸城市、窗口城市，我觉得深圳城市还还有潜力，包括我们对龙岗、龙华做了片区的分析。

明年会不会有一个拐点，可能会有，这要看消费者的心理。如果大家在一个基本面很好的情况下，刻意的去打压楼价，让购买人的需求强压下去，如果一旦爆发起来可能涨幅更惊人。这也是为什么下半年楼市上涨了13.4％。我们的观点是，希望政府从规范行业的机制着手，而不是盲目的呼吁购房者不要买房。政府要规范机制，包括信息透明化。星期三已经公布了一个明年、后年推出一定的土地存量，据说每年不会少于120万平方米。这个措施很好，但是要公布一下土地在哪里，如果土地在坪山等地，对楼市是一个好消息。我们对罗湖区去年楼价增长率最低片区未来2、3年平稳包括上扬是很有信心的。

主持人（余一弘）：国土局4点会有一个博士过来解释一下4条措施有关的情况，国土局还是挺关心这块的。下面我们有请之平管理陈总谈谈，陈总是最早的万科物管的董事长，现在出来创业了。也是赫赫有名，我们有请陈总谈谈。

陈之平：从个人的角度来说、从职业经理人的角度来说，我总的感觉深圳现在的房价对我们置业者来说，感觉薪水好像低了点。深圳房地产管理一直走在全国前面，全国各省市，无论从房地产市场的管理、三级市场管理等等一直在向深圳学习。511这个文件出台后，深圳房地产市场一直没有发生很大的变化。而且相反再往上走。总的来说不是一个很正常的情况。除了北京、成都再往上走之外，大部分城市处于停止或者略有下降的情况，唯独深圳涨幅不小。而且构成购房形势的局面已经到了非常紧张的状况。政府怎么样能够继续在全国作为房地产管理的领跑政府，所以他一定会出台文件。

第二，从我个人角度感觉，政府出台的几个东西基本上能够点中要害。事实上我们发现有些房价过高确实有人为的因素在里面。从过去政策来看，房子上市要两年以后，你要快速把房子倒出来必须要有一些人能配合起来才能够把房子倒出来。政府当中其中一条已经非常清楚了，房地产中介不得代理销售没有办证的二手房，这些政策还是直接指向一些矛盾，而不是泛指。同时，从认购书的角度来说，他也是在房子转让、更名包括短期内炒作起来方面出台了措施。总的来说，这是在操作层面上进行控制，而不是整体政策上进行控制。本身我认为深圳的房价肯定会健康上涨，随着特区内土地供地越来越紧张、特区内物业越来越稀有，价格一定会保持健康合理的状态。

但是是不是像现在这样，这里面是不是有一些人为因素在里面，包括发展商利用营销的手段制造这样一种场景，令到消费者快速下定，用我们行话来说就是“逼定”。第二方面，消费人员怎样通过一些手段把房价弄起来。这种情况应该是存在的。总体感觉，政府根据目前形势下出台政策还是很有必要的，对于保护广大普通消费者包括大部分白领在内都是起到了作用。在座的大部分都是职业经理人，很现实的问题就是我们的年收入是不是可以购置物业，这是一个很简单的道理。

刚才裴总谈到香港市场，我在国外也生活了几年。国外房地产也经历了几个阶段，不排除某种情况下也有这种特殊阶段。但是我相信，包括深圳不排除未来也会出台政策鼓励你买房。在欧洲一些国家，如果你的姓名第一次置业，政府可以补贴你多少多少钱来促进房地产市场的发展。但是我相信他随着市场不断的完善和政府对市场拉动的调节，相应会出台一些政策。所以大家应该理性看待这次政府出台的四个政策。

唯一比较遗憾的，政府往往在出台政策的时候，往往细节上的东西很难来考虑的比较周全，这样的话使发展商在操作上有一定的难度。使消费者也会存有一定的不明确心态，只是知道政府出台什么东西。你要做好这几点，应该还是有很多的细节。一路以来都是这样的，不是说今天政策是这样的。包括当时成立特区也是一样，大家对特区都是盲目的，只是后来再完善。所以早期到特区的人都赚到钱了，后面来的就不行了。所以大家要正确理解这些东西。

主持人（余一弘）：今天上午我们采访了深圳金地的老总，他也是支持政府的政策。下面我们有请柯总，柯总在关内关外都是一个很着名的操盘手。我们想听一下柯总对市场的判断？

柯学彬：首先我也是表一个态，我觉得这次这么短时间内政府出台了几个政策，好像这两天又有一个风声，三大措施，这个有它的必然性，这是可肯定的。作为发展商来说，我们都是支持政府这种规范市场运作的行为，能够使市场稳定的发展下去。从我们操作项目本身来说，特别是最近土地口径来看，房价上涨了十几，我觉得这是有必要性。这是对4月份以来国家房地产调控在深圳一个必然体现。4月份相关调控政策出台后，全国绝大部分城市房价停顿或者下跌，在这种情况下，深圳房地产市场从4月份以来还是稳定的上涨，这种情况很必然在客户心目中会出现一个补涨。恰恰证明了深圳市原来所谓政府管理的规范性以及价格体系方面的成熟。

为什么房地产价格上涨的这么厉害呢？我们大家不要忽略深圳自身存在的刚性需求。这个问题值得我们关注重视。本身深圳人口基数放大这么快，要解决一个结婚的问题。刚性这块相比其他城市要大。全国房地产市场都在停顿的情况下，深圳房价还在往上走，会给客户带来什么压力呢？其实就是一个心理博弈的问题。客户在心理上先守不住了。在这种市场大背景下，每个发展商必然要重视营销手法，每个发展商为了项目做的好，必然要增加力度。当然全国是不是有这么多游资进入深圳，包括说到200多亿进入深圳，我觉得这是夸张的。但是深圳必然会走到今天这一步。这几个因素导致房价上涨也是正常的。

这次政策的出台，我觉得我们地方政府还是比较聪明的。从4月份国家整体政策打压以来，在中央看来，上海整个调整效果很好。深圳房地产在中国举足轻重，当然地方政府也会重视这个问题，他主动来调整，从地方来调整总比中央政府出台政策整顿要好。

下面我对这几点提出自己的看法，包括认购书必须下载统一等等，这都是一个交易程度的规范。在这个角度来说，我个人认为这不应该是政府公共管理的方向。我觉得方向应该是在一个比较合理的框架，而不是细致到认购书要怎么签等等。这是我个人的看法。当然目前出台这些政策，我们当然支持。第二点，所有房地产项目必须及时网上公开销售，这其实是又往下走了一步，是一个信息对称的问题。但作为一个商家应该是有一定的主动权的，当然在这种情况下政府出台这个做法也是可以理解的。

第三点，新开楼盘不得提前登记集中开盘分期销售，这几点说法都比较模糊，很难操作。任何一个商品要不要有一个起码的宣传期，普通的商品也必须要有的。这一块怎么调整，政府部门给了我们这样一个操作细则，希望政府部门能尽快跟我们沟通，拿出这样一个东西。第四点，不能代理销售未办证的二手房，这一点我比较支持。本身很多项目，不要说是楼花，像某楼盘预售证都没有拿到，三级市场已经炒的乱七八糟，这种事情确实不好。难免让管理者、普通客户改变房地产业界过度炒作的看法。

主持人（余一弘）：贝总在操作大盘非常有经验，特别是对分期开发、分期开盘的理解比我们都透彻，我们请贝总谈谈。

贝海辉：简单谈谈，今天是周四，上周末我们还在聊周一肯定要出台政策，结果真的出了。深圳什么都讲效率，人的判断能力也比别的地方强一点。刚好政策出台后，天气就转凉了，天气跟政策不谋而遇，来的挺及时的。这几天，行内内部对这个话题都进行了一个讨论，总体感觉形势有点不对劲。深圳1－9月份的数据统计反映出深圳房价涨幅比例还是略高了。前面柯总提到高的理由是充分的。我有一些观点跟柯总观点挺接近的。

这个高我们不能很片面的看，我们要剖析一下高的道理。通过国家一系列调控后，上海北京这些城市都降了温，深圳为什么现在成为了一个焦点？非常关键的是，我们的需求非常大，这种刚性的指标。我们的价格涨幅很关键是我们豪宅价格不断上涨，比例非常高。而且豪宅推出的量也不少，好像都在比价一样。更关键的是，关外市场的补涨，大量人群涌往关外购房。这跟深圳市内停止供应土地有一定关系。比较明显的就是宝安中心区、龙华，涨幅让人感觉还是比较快的。但是我觉得这还不是非常盲目的上涨，这跟供应量、需求有关。

当然上涨的过高、过快，消费者有一个心理承受的问题。对各行各业人士来说，是不是我们腰包赚钱赶不上房价上涨的快，总的感觉好像薪金水平没有提高。很明显，停车费要上涨了、房价要上涨了，这样导致了民生上有一个很大的问题。房价可以上涨，必须合理的上涨，不要过快上涨，要趋于理性的涨，如果过快可能会影响社会民生的问题，政府站在这个高度推出四条规定，而且这个规定是在没有受到国家影响下自主提出的，这一点我觉得深圳市政府挺明智的，至少不会这么被动。至少我们门前雪不要让外人来扫了，让广大发展商不要过于乐观了，市场好了，卖楼也卖的好，但是我们要更深层次的考虑到消费者，我们要换位思考，是不是要更冷静看待这个问题。这四条规定不管效用有多大，但是至少站在行业人士角度来说，我认为还是可以接受的，还是负责任的四条规定。

这四条政策出台后，我的第一感觉就是，我觉得操盘手、营销人员要思考了。过往传统的营销手法是不是要换代了，我们不说以前的优先登记、解筹、分期推盘等等方式错与对，但是至少这在那个时代是一个成功的案例。而且全国都来深圳学习这套东西。到今天，政府感觉到这种惯常的营销手法可能导致一部分人为的炒作，造成房价上涨太快，政府出台这些东西归根到底不希望楼市滑坡或者回到93年的形势，他只是希望合理的增长。毕竟我们深圳跟别的内地城市非常不一样，我们有这么大的人群需要在这里安家立业，就必须要购买房子。这是一种需求，是深圳市场的一个趋势。

从营销这个角度来说，经过这些政策出台后，今天有两个中介代表，我想他们一定会针对这些政策创造一些新的营销手法。在我们发展商受到政策调控下找到一个新的突破点，既找到一个合理的利润点，又顺利的把产品供应给市场。通过政策出台，再结合以往的政策，效果就会逐渐凸显出来。至于说我们有没有相应的其他方式，我们暂且不谈，但如果按照四条规定执行的话，市场接下来的形势可能会呈现一种放量的情况。比如说，本来分四批推的这次全部甩到市场上，张三也这样做、李四也这样做，市场会呈现一个放量。

我留意到今天的报纸，有一些版面已经执行了政府的政策，比如我们这个楼盘一次性推盘等等，所以深圳发展商的意识，包括政治意识方面觉悟性还是很高的。针对这些政策，我们消费者还是比较欢迎的，作为我们行业人士，我个人认为这是深圳市场发展的必然。刚才陈总提到市场有一个阶段性，房地产也是一样。大家都需要理性一点、冷静一点对待这个市场。

总结来说，政策还是出台的比较合理、比较及时，有待于大家共同探讨怎么样把深圳这个市场做的更好，每时每刻都成为国内参观、学习，哪怕是政策出台印证的一个市场。

主持人（余一弘）：贝总还是考虑到了社会的安定，工资没有涨，房价先涨了（众人笑）。

贝海辉：不要说消费者了，就连我们自己也这样觉得，这个房子买不起啊。也会提到“买不起”的字眼。

主持人（余一弘）：下面我们请之平管理的余总谈谈。

余绍元：我们不是开发商，也不是中介机构，可能没有操作的经验。但是我们是一个专业房地产管理服务公司，所以对房地产动态还是比较关注的。这次政策出台我有两个比较直观的感觉：第一，政府出台这个政策可以理解。从今年开始，全国的热点话题就是中国房地产泡沫很厉害，中央也很重视。包括建设部长也亲自调研，江湖传言说一定要房价降下来。实际上5.11后，很多城市房价降了，但是深圳上涨的比以前更厉害了。这次你不主动出台一些政策，等国家来看你就有问题了。他主动出台政策从政府的角度完全是可以理解的，等到国家来调控可能就有问题了。我第一感觉是可以理解政府迅速出台政策。

第二，他出台这四点，专业性也比较强，说明政府经过了认真的分析。深圳的泡沫其实不是很大甚至不是很多，本身深圳房地产应该走在最全面，他有这么多历史造成了有两个问题，第一，土地资源相对越来越有限。第二，开发商很多年运作，经营也很成熟、也运作很规范。房地产附加值少了，暴利方面比内地要少一些。第三，深圳消费需求非常大，包括香港、珠三角的客户也关注到这里，也有一些内地的客户过来。所以导致整个市场很快降下去不是很容易的事情。他出台的这些政策实际上都是技术层面的，一个是开发商要把盘充足放出来，让市场感觉到房还是挺多的。第二，控制中介销售二手房，导致炒房的群体比较少。我个人认为深圳房价要降下去很难，从每个城市房价跟人均收入比例来讲，深圳真的还算比较正常的，可能中偏低的。你要他真的下降，可能很不容易。

主持人（余一弘）：余总还是从开发商的角度谈这个问题。

杨阳：房价从另外一个角度来看，房价现在上涨这么厉害跟货币很有关系。大家的财富都在缩水，你有车、有人民币的，只要你没有买房，实际上都是在缩水。

玉家雄：这是我们中国人的消费习惯的问题，中国人自有住房率最高，人均面积又是最高。

主持人（余一弘）：王锋博士过来了，我们这里有开发商、中介的、咨询管理公司的，针对这些问题，王博士给大家谈谈。很多网民都是一片骂声，包括一些专业人士说政府出台政策非常及时，但是内容有待细化，包括我们开发商刚才也谈到这个问题。绝大部分都支持政府出台政策，但是很多细节方面还是需要细化。我们请王博士给大家解读一下。

王锋：说这几条措施怎么执行，实际上主管部门已经开了很多次会了。我不是在操作部门，局里有房地产处管理房地产销售业务。同时各分局都有相应的房地产管理科，包括网上的监管、系统锁定、解除等等都有一套完整的程序。我并不是在执行部门，对怎么做这个事、怎么执行这四项措施，这个事情说老实话我并不是很清楚。但是相关部门已经对这块研究的很透了。问题是业界对几条政策的执行有一些看法，我的感觉是问题不大。我们一直是采取一个营销模式，一下子转变观念是有难度的。马上从原来可以直接登记、集中推盘转变比较难，已经习惯了这种做法。

有这么多人要签认购书，也总得有一个先后的顺序。我想政府出台几条政策核心主要是为了遏制炒作。这么多人来买，自然认购书要分几天来签，签订后再备案。这个手续并不是一个很严重的问题，即使这个过程中业主说发展商有囤积楼盘的可能性，对你投诉，但是投诉也需要核实查证。我想这个政策不会造成我们经营上的很大的难度，至于网上一些网民对这些政策有不同的意见和看法，这个也很正常。这个东西仁者见仁、智者见智。首先这几条只是国土局采取的一个手段，防止集中销售等等。真正解决房地产的问题，并不是一个措施可以解决，这是一个组合拳。前天房地产管理局最高领导给媒体一个解读，其实说的很清楚了。这只是对销售行为的规范，更重要的对于房价的稳定主要是通过增加供应，通过多种渠道增加房地产供应，保证供求平衡。第二方面，稳定房价确实要有多种调控措施。

国外每个国家都有一部分人买市场上的商品房，一部分还是要靠住房保障来解决。住房保障如果跟住房市场协调的好，会成为一个相辅相成的作用，避免把房价拉升过快。我们99年国家进一步深化住房制度改革后，现在基本市场化了，全靠市场解决住房问题，这给市场造成很大压力，也给市场造成很大的供求风险和价格上涨风险。像这种情况确实要结合实际情况，因地制宜采取一些住房保障的手段。这种住房保障手段实际上可以有效把我们一定的需求转移，通过政策性住房解决你的居住。同时对一些租赁给予更好的保障，实际上把需求很大部分转移了，这样就不会给市场造成很大压力。同时也可以起到遏制房价的作用。香港八万五一推出确实对房地产市场造成了很大影响。

所以我讲，宏观调控措施，我们应该看得高一些，不应该仅仅看销售规范方面采取的一个措施。销售方面大多数发展商是支持的，但是真正对房价靠这几条措施能不能稳住，这错了，我们稳定房价是一个组合拳，多渠道增加住房供应和加强房地产市场管理。每年供应2000万是一个什么概念，每年200万，这又是什么概念？占市场20％。市场如果有20％从公房出来，这真是一个很好的稳定房价作用。不要急于把房价推的太高，因为最终受害者还是消费者。

这次国土部门进行宏观调控系列政策，大家不应该只看其中一点，应该多看整体策略，包括增加供应，不仅新增土地供应，因为新增土地就这么多地，你怎么办？特区内实际住房需求还有50％，每年500万左右要解决，你要想多种渠道解决。从市场来解决，我们在增量不足的情况尽量就供应存量，全市5年内2000万的旧城改造，一年400、500万也是一个很庞大的量。即使特区内占了一半对房地产供应就有一个很大的作用。

一系列的措施大家应该看的更全面一些、看得更高一些，特别是看到我们真正从抑制房价的根本上讲，既要满足需求，也不是不满足需求，还要讲究市场本身的规律，从这个角度来讲，采取一些更有效、更全面的措施，保证我们社会各个利益主体在一个比较良好的环境下发展、生存，对于企业来说我们也有一个很好的市场环境，我们不愿意破坏已有的这么好的市场环境。同时对消费者来说，也不愿意造成房荒的恐慌。从保证各个利益主体角度来讲，我们需要更全面、更系统、更完善的解决当前问题，最终是一个协调，就是一个相互的妥协。关于房地产销售规范文件，对市场并不是一个很大的影响。他确实只是对一些不规范的行为起到作用。

主持人（余一弘）：王博士本身也参与了政策的一些制定，我觉得都非常清楚，也非常完善。王博士讲到这是政府的第一个政策，可能下面还有，我们在座的开发商可能更加关心的下一步。

王锋：开发商关心，媒体也很关心，但是你要知道政府并不是在那里闲等着，最近打我手机都很难打通，因为一直都在开会研究房地产市场的问题。像房地产市场规范通告，这是国土部门可以自己提出的。但是土地供应这方面是各个部门需要协调解决的，并不是说一个部门可以马上做出来这个事。应该说从我参与的过程中，我感觉国土部门一直在努力通过各个部门解决这个问题，包括政府供应住房。按照国家的住房政策，只是对户籍人口，我们只有160万，另外还有1000万人口不保障了吗？不能让这些人一直住在农民房里啊，所以这个问题怎么办。我们政府供应住房恰恰以外来人口为主，以非户籍人口为辅的原则，同时也是解决我们房地产市场压力的好办法。但是这个问题靠国土资源和房产管理局可以解决了吗？不可能，这涉及到很多协调工作，政府有关部门一定要很勤力的跟踪这件事。我们房地产管理部门始终没有闲着，一直在推动这件事。

主持人（余一弘）：在座的有没有问题？

林晓华：我们很少看到王博士过来交流这个东西，一般都是我们在会上听他的报告，我另外一个身份是网上的专栏，我代表网上的观点跟王博士进行一个交流。这四项措施的可行性有没有考虑过，因为网上有很多文章都在反驳这个，给人感觉这个是政府闭门造车，暗箱操作。有很多反面的声音，这反而把政府的动机看错了。政府部门出台政策有没有沟通？

王锋：应该说出台几项措施还是跟有关部门直接沟通过了，而且跟业内包括中介都进行了沟通。上个月有一个研讨会，请了市区十几个部门，也包括请了房地产开发商、中介参加。房协对这个问题也进行了交流。这基本上通过对市场进行摸底而针对性的出台的政策。像集中销售、分期推盘确实对房地产市场起了很大作用，这个大家都可以看到了。

林晓华：集中开盘、分期销售，首先你不能集中起来卖，又不能分几期卖，这是什么意思呢？

王锋：实际上两个问题，一个是分期推盘。分了几期出来，福田某个楼盘开始拿了一个很差的卖，卖的很好，然后把好的推出，再抬价。这个都是调查出来的。这等于对房价是一个推波助澜。

林晓华：最大的问题是，他这种行为是市场行为，说他违规违了哪条规？

王锋：从国家法律法规，市场在出现扰乱正常市场秩序导致房价异动的情况下，我们很多法律法规都有规定，当然很多都是原则性的。按照价格法就有一个价格异动，如果价格异动，政府认为可以实施价格管制就可以限价。包括价格审定备案等等都是很严厉的东西。你影响到社会稳定了，法律的原则条款都是有规定。

可能我们以前供应很充足，市场很正常，发展商还求人买房，这可能不是问题。但是现在市场情况下，事实结果已经形成了抬高房价，造成社会矛盾。实际上这个时候采取一些行政措施并不是违法的。

林晓华：美国1－3季度房价上涨14.7％，已经有人预测美国楼市要走向崩溃，我们深圳1－3季度上涨13.4％，从您的研究来看，深圳楼市怎么走？

王锋：所以浅层次的对比，不实事求是、不结合国情，这无法比。中国的楼市很多地方上涨了20－30％，国家统计局今天来在公布。全国排名前两位的一个是呼和浩特、一个是青岛，像这些城市上涨20％－30％，这会崩溃吗？国情不一样，中国城市化快速发展中，财富向大城市聚集，人口向大城市聚集，我们专业人士应该认识到房价是有周期的，不是说今天稳定上涨5％、明天稳定上涨5％，他往往受市场因素影响，比如修地铁线，一下子就把房价拉起来，但是释放后不会一直按照这个速度上涨。国情不一样，即使个别城市上涨了20％－30％，这也是正常的。

中国的房价我觉得跟泡沫并没有直接的关系，只有个别城市出现问题。个别城市出现这样那样的问题也都不是泡沫的问题，可能出现其他的问题。造成一些社会的矛盾。比如深圳这个问题，跟上海、广州、北京不能比，因为深圳大多数是外来人口。本身外来人口的收入差距在深圳是比较大的，这种社会贫富的差距和矛盾始终存在，可能房价快速上涨对深圳常住居民不是什么问题，但是对深圳的稳定不是一件好事情，因为我们大多数外来工为深圳做了贡献，但是还买不起房子。甚至我们农民工夫妻俩连夫妻基本生活都过不了，因为他没有钱去买房。特殊的背景、特殊的结构、特殊社会矛盾的存在，如果房价出现过快上涨，对于市场存在不健康的因素只是一个方面，可能会带来其他更复杂的、更严重的社会矛盾，使得有钱的人可以尽情的发挥，可以不断的投资。但是对那一些人，社会没有一个很好的机制保障他们，甚至没有实施财产税。

主持人（余一弘）：开发商有哪方面的意见也可以通过王博士谈谈，他也相当于国土局的窗口，他可以反映意见。我觉得开发商可以提一些意见？

玉家雄：我补充一下，星期二国土局有关部门邀请了深圳比较大的中介开了一次会探讨了条例的执行，刚才王博士说这次政府部门针对几个条例已经想好了执行的办法。好像说不准集中开盘、要分期销售也在里面提到，最主要是控制了开发商不能囤积房源，他所谓的不准集中开盘，简单来说就是拿到预售证，有人敲门就必须要卖。

裴汝波：但是有一个问题，没有预售证就不能做任何的推广活动，连售楼处都不能开放，不准打广告，这变成一个矛盾？

玉家雄：政府部门可能对中介代理、开发商的销售手法只是一个初步的了解，可能很多东西在实行的时候会遇到一些实际问题，政府部门的意图最主要还是要平衡开发商和消费者的平衡关系。还有中介提出这样的问题，会不会出现消费者比开发商更早知道什么时候拿到预售证，他就马上去买房。有可能今天开发商拿到预售证，明天一开门可能就有一群人排队买房。

王锋：这很正常，这个通告出来后，我在想这个结果是什么，首先是网上统计打印认购书，只要拿到预售证、一公示后，老百姓看到就来买房，这肯定就有一个排队。至少签认购书也要有一个排队。认购书到签订合同这个阶段有多久？我想法律上没有任何规定说认购书到合同必须几天弄完。政府出台这一系列的东西主要是为了规范，包括认购书统一格式、统一下载。认购书按照法律来讲是具有法律同等效率。像这种东西你自然的要排队，认购书并没有一个规定期限，如果谁投诉你有房子没有卖，我这个是正常的销售渠道有什么不行，我想可能会给发展商造成一些销售秩序上的影响。不见得这个东西出台后马上造成很大的压力，因为你自然还是有一套先来后到的问题，也自然有一套签订认购书、认定资格的过程。投诉也不能无理投诉。

贝海辉：王博士，签了认购就不能允许更改，我们站在消费者的角度，这是大宗商品，这是不是有点苛刻？

王锋：他是说不得随意变更。写错了更改一下有什么问题？

贝海辉：另外刚才您提到城中村的问题，今天报纸都提到了2000万这个量，我觉得既然政府意识到这个问题，相关的审批是不是也可以适当的加快一点。因为城中村改造牵扯到很深层次，这个落实到基层，包括上升到投资商角度来说，比如由于程序的问题，周期会比较长。我们希望政府能不能加快这方面的速度。

王锋：这一点我非常认同。现在有一些宣传基本上把发展商作为社会的对立面。我们不要把深圳的发展商看扁了，深圳的发展商实际上素质很高，他在赚钱的过程中也要考虑一个市场环境、也会考虑市场整体的供应，单单从房地产市场角度来说，不仅仅看微观赚钱的问题，更重要是要看市场整体平衡的问题。所以说到城中村问题，很多发展商很积极的参与，但是也不能让发展商亏钱改造。

我们确实要考虑尽快推进城中村改造，鸿忠书记当时说过几年内要把城中村改造达到一个什么目标，这个战略高度确实很高。从我们单纯观察房地产市场，首先就是一个供求平衡问题。所以说，城中村改造应该加快推进。这一点，我们房地产业界包括我们研究机构、开发公司能有这样的观点，并不是站在微观的经营角度，而是站在整个房地产市场健康发展的角度。这个事情确实应该我们方方面面多呼吁一下，呼吁政府有关部门加快改造的步伐。

主持人（余一弘）：王博士对城中村改造还是有一些想法，就像贝总说的城中村改造制约的因素太多，这实际到方方面面的问题。政府在某些税方面应该给开发商一些优惠。昨天跟一个开发商谈，禽流感到了广东，他一定会捐款。我们开发商的社会责任感也是有的。我们请陈总谈谈这块？

陈之平：对城中村改造，主要还是涉及的面比较广。发展商还是持比较积极的态度，但是村民、股份公司、当地街道办政府大家的思想统一的高度还是不够。相对来说，城中村的改造还是比较难。另外在改造的过程中，对已经建起的农民房，是不是全面拆除，这恐怕还是比较麻烦的。我们也发现有一些公司在研究政府城中村改造条款。

王锋：应该说，政府还会进一步加快推进城中村改造，这里面还有一个综合协调问题。各个方面的推进，包括我们这个组织的推进是不是很有力。组织机构不仅仅要停留在计划层面上，而是具体深入到项目的落实。

余绍元：最近我们跟股份公司接触的比较多，他们还是有一些矛盾心理。一个是希望社区环境有一些改革，还有一点他们担心通过改造利益会受损。他们喜欢拿20年前的土地资源跟现在的土地资源比，现在会不会受损失。可能也会带来一些阻力。

陈之平：他们本身对政府有抵抗心理。认为原来吃亏了，便宜都是政府赚去了，政府收了我们多少钱，卖给别人又是多少钱。

主持人（余一弘）：确实旧城改造比较麻烦，我们接触的宝安旧城改造，这里涉及到一系列费用加起来很复杂。另外有一块，刚才王博士说到多少亿的工程，我们看了一下深圳的土地，这些房盖到哪去，10年内供应这么大的供房，究竟供到哪里去，这也是大家的疑惑。我觉得政府在出台政策的时候能不能更细化一点。

王锋：只是停留在某个部门的提议，这个东西很难执行，因为他没有决策权。像深圳住房制度保障办公室是需要经过政府批准。住房管理部门只能是提出一个建议，就像我们研究中心只能提出建议，很多东西由市政府最终决策。我想这次已经是一个很大的进步。确实从我个人研究来讲，他起了很大作用。这对我们户籍也好、非户籍人好是一个很好的保障。经济适用房主要是针对户籍人口，关键是要对非户籍的长住人口有一个很好的保障。对象所处的范围，在什么区域供应，这也是一个考虑。主要是针对大型工业区，主要为这些人提供住房解决。让企业背上一个很大的负担，他自己还要建宿舍，这又浪费了很多地。政府把这个保障问题社会化，企业也可以减轻负担。如果要设置，恰恰要跟我们大型的产业园区结合起来，这些布点的位置有很多了，特区内有高新园区，只要人口聚集多的地方都应该想办法解决这个问题。

这是我个人的设想。否则无来由搞一个，这根本就起不到作用。当然做的过程中也不能做变味，选点、规划肯定要有一个标准，容积率肯定要搞的很高的。香港公寓哪一个不是40、50层以上的水平。这个权属是政府的权属，不能卖，卖了后就不能起到保障作用。等他有了经济水平就不能住在这里，始终是滚动的来满足低收入人群。我想这是解决我们深圳大量非户籍人口的保障，我们这个就是参照香港的做法。

裴汝波：很多城市的人开着宝马去买经济适用房。

王锋：经济适用房会很多问题，我想最主要的问题是产权已经转移了，本来住房优惠政策是保障你，结果已经变成私房了，交税就可以上市了，很容易造成这种问题。作为政府，这是我的产权，我租给你，我是否租给你这是我的自由，我看你情况不适合，你就要出去。但是你产权转移就管不到了。香港住房制度也会考虑这种协调性的问题，这个问题我们肯定会考虑。必须要加强长期的跟踪管理，真正把这个房给那些买不起房的人，而且一定要学香港的方法，要轮候制。有的人好几年都没有排上队。我觉得这个东西不复杂，香港的现成经验怎么不可以学。

王锋：经济适用房会很多问题，我想最主要的问题是产权已经转移了，本来住房优惠政策是保障你，结果已经变成私房了，交税就可以上市了，很容易造成这种问题。作为政府，这是我的产权，我租给你，我是否租给你这是我的自由，我看你情况不适合，你就要出去。但是你产权转移就管不到了。香港住房制度也会考虑这种协调性的问题，这个问题我们肯定会考虑。必须要加强长期的跟踪管理，真正把这个房给那些买不起房的人，而且一定要学香港的方法，要轮候制。有的人好几年都没有排上队。我觉得这个东西不复杂，香港的现成经验怎么不可以学。

贝海辉：回到这个话题上，谈到更深一个层面就是刚才王博士谈了很多次的，真正考虑到社会民生问题。这个方面确实政府起了很好的作用。但是王博士，我要反提一个小问题。比如说大量的公屋之后，针对开发商来讲，会不会以后开发商的积极性会减弱、包括对参与城市建设改造有一些影响，可能更深一点考虑也会这样一层意思？

王锋：首先从供房本身来讲要加强社会保障，这是政府应尽的责任。至于建的过程中，建多少、建什么样才能起到既鼓励市场发展，又能保证社会基本问题，这就是一个很深的问题。从我个人观点来看，这个东西对量确实要有一个好的把握，你建太多了，可能一下子把市场打压下来，但是建的太少可能又没有起到作用。

贝海辉：王博士以后有待于做一些更深层次的研究。

王锋：这个问题我们一直都考虑，最终要让老百姓满足最基本的衣食住行。像这个东西肯定要考虑住房最基本的保证能够满足、住房市场化。明年我们中心就有一个课题，深圳市住房市场化与住房基本保障的研究。而且这个课题在市政府最近搞的政策调研里，我们也把这个项目报上去了。对政府来说、对社会来说，这是一个很大的事情。

主持人（余一弘）：今天嘉宾的观点都很精彩，都是意由未尽，特别是王博士的到来，让大家对政府政策的理解更透彻了一点，我希望半年后大家再相聚一起谈谈这个政策，看看半年后楼市是不是发生了一个变化，我们今天的直播到此结束！