刘亚军:论物业管理经济发展对环境资源的透支及对策

物业管理在中国经过二十多年的发展，几乎已经渗透到了城市的每一个角落，其管理也达到了很高的水平。但当我们以可持续发展的眼光来透视物业管理经济发展的时候，我们不得不承认，中国物业管理经济在高速发展、创造良好经济效益的巨大成绩后面，有很大一部分是以牺牲环境、透支资源为代价的。而最让人担忧的是，物业管理对环境资源的破坏和透支具有隐蔽性强的特征，对环境资源的破坏不容易被人察觉，不容易引起政府和社会的重视。

一、物业管理经济发展对环境资源的透支

物业管理的目的，是为社会创造更加优美、舒适、安全、和谐的生活、居住和工作环境。从表面上看，很多地方的物业管理已初步实现了这个目标。但这并不能说明物业管理经济活动对整个城市生态系统都有积极的作用。事实上，物业管理在为社会创造良好人居环境的同时，却在不知不觉中破坏和透支着大多数人赖以生存的城市生态系统。

（一）对城市生活用水的过度利用

在我国,水资源是比较匮乏的资源之一,且存在南北、东西分布不均匀的现象。随着我国城市化进程的不断加快，农村人口大量涌入城市，生活用水已成了制约城市经济发展的瓶颈。在物业管理经济领域同样也存在着这一问题，一方面是生活用水的严重不足，另一方面是对生活用水的过度利用。

1、清洁保洁对生活用水的过度利用

只要翻一翻导入了ISO9001质量管理体系的物业服务企业的清洁保洁作业流程，几乎千篇一律都可以看到这样的条款：外围地面每周冲洗一次；楼梯间每日拖洗一次，每周清洗一次；地下停车场每周拖洗一次，每月冲洗一次等等。这样的清洁保洁作业方式，其耗水量是很惊人的。笔者专门为此作过一个试验：在一个面积为5万平方米的小区连续两个月不用生活用水洗地（试验期间可利用雨水洗地），以比较小区公共用水的变化情况。最后的统计结果显示：小区公共用水与去年同期相比节省了35%，而地面卫生质量并没有明显变化。也就是说，按这种清洁保洁作业模式进行清洁保洁的小区，清洁用水对生活用水的透支可能会达到百分之三十以上。

2、小区绿化对生活用水的过度利用

绿化率和绿化效果是衡量一个小区居住品质的重要指标。大多数小区从地面到空中都有面积不菲的公共绿化，园林绿化已成为小区透支生活用水的第一大户。首先，小区园林绿化一般都是建设单位种植并经过半年的成活期后，再移交给物业服务企业的。这些植物生长的土壤，要么掺有大量的建筑垃圾，要么就是从几十米深的地下挖出来的泥巴，保水能力极差，只要地面蒸发量稍微大一点，每天至少要浇一到两次水才能保证植物的正常生长。其次，绝大多数物业的园林绿化植物在配置上都有一个通病：大面积种植草坪以及其它耐旱性较差的浅根性植物，这些植物由于根系较浅，无法吸收土壤深处贮藏的水分，只要地表蒸发量稍大，就必须通过浇水来维持其正常的生长。

看到小区郁郁葱葱、枝繁叶茂的花草树木，每个人可能都会打心眼里感到高兴。可是，人们啊，你们哪里知道，这是用我们本来就少得可怜的生活用水浇灌出来的结果啊。

3、其它方面对水资源的透支

物业给水系统和卫生设施老化导致的“跑、冒、滴、漏”；空调冷却水无法回收二次利用；小区景观用水、游泳池等都存在着程度不同的透支水资源的现象。

（二）对电能的过度利用

1、物业共用部分对电能的过度利用

很多人都说北京、深圳、上海等大城市的夜景漂亮，的确如此，无论多晚你乘飞机经过这些城市的上空，下面永远都是灯火通明一片。前段时间去日本，飞机晚上八点在东京机场降落，从飞机上鸟瞰具有一千三百万人口的东京，稀稀落落的灯火，比我们一个二线城市的夜景都不如。为什么会这样呢？这是因为，我们用电是不计成本的，虽然我们的电力供应是那样的紧张。我们的物业管理也不例外，从飞机上看到的那些灯火，有多少不是从我们的写字楼、住宅区射向夜空的？

“太阳下山，景观灯上班；太阳上山，景观灯下班”已经成了很多物业景观照明过度用电的真实写照；楼层公共通道、地下停车场公共照明的过度用电，几乎也是物业管理行业的普遍现象。而公共用电的成本支出，也成了物业服务成本中仅次于人力成本支出的第二大成本。公共用电对电力供应的透支，既浪费了能源又加重了物业服务企业的成本负担。

2、空调系统等高耗能设备对电能的过度利用

在各种类型的物业中，很多设备设施比如供冷供暖系统、电梯等对电力的消耗都是比较大的，其中又以空调最为显着，节能空间最大。由于空调用电在夏季用电高峰期对城市电力供应造成了太大的压力，因此，今年政府开始以立法的形式规定空调的温度不能低于26摄氏度。但这一规定几乎没有起到真正的作用，一到夏天，哪个写字楼、政府机关、超市、购物中心不是冻得让人打哆嗦？可以说空调对电力的过度消耗，是造成城市夏季用电高峰的直接原因。

3、设备设施带病运行也会造成电力的浪费

随着物业使用年限的增加，各种用电设备设施的故障率也在不断增加，带病运行的现象在各类物业中已越来越普遍。设备设施的带病运行所引起的设备设施的频繁启动，既造成了设备设施不必要的磨损，又白白消耗了电能，给企业带来了损失。

（三）重复装修对环境资源的过度利用

重复装修是目前商业物业和住宅物业中比较普遍的现象。只要留心观察就不难发现，近几年的物业销售广告，大多都有带精装修这一条。但无论室内装修多么精美的楼盘，入伙以后，至少都有半年左右的装修高峰期。至于那些用于出租的写字楼和商铺，几乎天天都在重复装修。看着好好的房子被拆得七零八落，看着一车车木板被拉进拉出（拆烂的木板拉出去，新的木板拉进来），真的让人惋惜，这些重复装修浪费的不仅仅是社会财富，还有我们那所剩不多的森林和矿产资源啊。重复装修一方面增加了物业服务企业的管理难度，对建筑物的结构也会造成一定的影响，缩短了建筑物的使用寿命；更重要的是过度消耗了各种能源资源，造成了巨大的浪费。这种过度消耗有：首先，重复装修造成了大量劳动力资源的浪费；其次，装修离不开用电，重复装修造成了电能的浪费；再次，室内装修需要使用大量木材，重复装修实际上对森林资源已造成了间接的破坏和透支；另外，每一次重复装修所消耗和使用的其它材料，如瓷砖、油漆、玻璃、铝合金、不锈钢等等，归根到底都是对环境资源的透支和浪费。

（四）对野生植物资源的过度利用

走进很多社区，一株株造型各异、千姿百态的奇花异草、古树名木让人赏心悦目，大开眼界。但是你知道这些奇花异草、古树名木是从哪里来的吗？它们原本也象它们的兄弟姐妹们一样，幸福地生长在风景秀丽，空气清新的大山深处，有的生长了几十年，有的生长了上百年。要不是因为一些叫做人的动物，它们也许会永远这样幸福地生长下去，直到自然地死去，化作尘泥。有一天，忽然来了一群野蛮的人，粗鲁地把它们繁茂的枝叶锯掉，把它们伸向大地母亲怀抱、固土蓄水的根系斩断，用起重机或其它的东西装上汽车，再辗转送到一个叫什么至尊豪园的地方种植。这不是笔者在煽情，我们在那些所谓高尚社区、公共建筑看到的奇花异草、古树名木大多都是这样从遥远的大山深处弄出来的。

随着房地产开发的不断升温,各种类型的物业对野生植物的需求也急剧上升。在一些野生植物资源相对丰富的地区，由于眼前利益的诱惑，已形成了采、供、销一条龙的所谓产业链，对当地的野生植物资源进行疯狂的滥采乱伐。这种对野生植物资源的过度采伐，给当地的生态环境带来了严重的后果，大量山体裸露，水土流失，甚至造成了一些野生珍稀物种的灭绝。这些伤痕累累的野生植物经过几天几夜的长途颠簸，加上对城市气候、土壤的不适应，其成活率是很低的。这就是在一些刚建成的小区里，那些被草绳缠得严严实实的树桩最后都枯死的原因。也许有人会说，对野生植物资源的过度利用是建设单位造成的，跟物业服务企业没有关系。但做过物业管理前期介入的同仁应该都知道，小区园林绿化规划种植绝大多数都是发生在前期介入阶段，怎么能说跟我们物业服务企业没有关系呢？

二、物业管理经济发展与环境资源利用的辩证关系

（一）、对环境资源的过度利用是由于不合理的物业管理经济活动引起的

对环境资源的过度利用是物业管理人和使用人片面地认识环境、不合理地开发利用环境资源所造成的后果。由于物业管理人、使用人错误地认为，只要付费，环境资源就是无穷无尽的，它可以满足物业管理经济活动的各种需求，同时能够提供足够的排放废物的空间场所。因此物业管理经济活动如果忽视自然规律的作用，不顾环境的承受能力，单纯强调等价交换、质价相符，对环境资源进行掠夺性的开发利用，无限度地从环境中掠取资源，向环境中排泄废弃物，将会造成环境资源的破坏和污染，产生环境问题。

（二）、对环境资源的过度利用将制约物业管理经济的进一步发展

对环境资源的过度利用是由于物业管理经济活动产生的，反过来，对环境资源的过度利用又制约物业管理经济的进一步发展，造成社区环境质量下降，资源短缺，物价上涨，物业服务成本上升，物业服务品质降低等显着的负面作用。

（三）、解决物业管理对环境资源的过度利用最终还得依赖于物业管理经济的进一步发展

虽然物业管理经济发展可能造成环境资源的过度利用和环境污染，产生环境问题，但只有物业管理经济不断发展，物业管理人和使用人的环保意识不断提高，投入大量的人力、物力和财力，不断运用新产品、新技术，才能为解决物业管理经济发展对环境资源的过度利用奠定坚实的物质基础。

三、解决物业管理经济发展对环境资源过度利用的对策

（一）建立物业管理环境学或物业管理环境经济学学说，运用物业管理学、经济学和环境学的理论方法，研究物业管理、经济发展和环境保护之间相互依赖、相互制约、相互促进的对立统一关系。用专业、科学的理论方法，指导物业管理经济活动中的两大主体-物业管理人和使用人，科学合理地开发利用环境资源。

（二）地方政府根据当地的实际情况，制定地方性政策法规，限制物业管理人、使用人对环境资源的过度利用，或通过行业自律来规范物业管理经济活动中产生的环境问题

可以说我国的环境保护和节能降耗从来都不缺少政策法律层面的支持。笔者粗略地统计了一下，自1989年12月26日《中华人民共和国环境保护法》以及1998年1月1日《中华人民共和国节约能源法》颁布实施以来，陆续出台的相关环境保护和节能降耗的法律法规起码不下二十部。但针对新形势下物业管理经济发展对环境资源过度消耗这一新问题，还找不到比较明确的法律法规对其加以规范。因此，笔者认为，各地政府应根据当地物业管理经济发展的实际情况，制定相应的地方性政策法规，限制物业管理人和使用人对环境资源的过度利用。比如鼓励物业服务企业在所辖物业内建设雨水收集装置，合理利用中水，海水淡化，禁止将生活用水作为绿化灌溉用水；限制景观照明用电时间；政府设立专门职能部门或委托相关部门对二次装修实行严格的审批程序，并征收较高的环境保护税或资源占用税；禁止新建物业种植古树名木等。同时各地物业管理协会也可根据实际情况，制定出科学合理、环保节能的物业服务流程作业标准，作为物业服务企业开展日常物业服务工作的参考，逐渐消除物业服务行业中长期沿袭下来的一些不科学、不环保的陋习，引导物业管理经济走上可持续发展的道路。

（三）物业服务企业在物业管理经济活动中，加强宣传，引导物业管理人和使用人养成环保节能的良好习惯

首先，物业服务企业自己要严格遵守环境保护和节约能源等法律法规的要求，在物业服务各项活动中把保护环境、节约能源当作一项重要工作来抓；其次，物业服务企业要不断利用新技术、新方法，对物业服务区域内一些能耗大的项目进行更新改造。在征得业主大会同意的前提下，投资兴建一些投资小、见效快的节能项目；再次，物业服务企业要不断提高服务质量，培养客户的忠诚度，降低客户的流动性，以减少因客户频繁流动而造成的物业二次装修；另外，物业服务企业要把对物业使用人的环保节能宣传教育作为一项长期工作来做，引导物业使用人熟悉并自觉遵守环保节能法律法规，养成环保节能的良好习惯，创建节能环保的和谐社区。

（四）在前期介入阶段，充分考虑物业节能降耗和环境保护的需求，向建设单位提出合理化建议

物业服务企业对物业项目的前期介入越早越好，最好是在物业项目的规划设计阶段就开始介入，前期介入项目小组成员中至少要有一个是懂得环保节能的专业人员。项目小组要依据项目的规划设计方案，针对该项目的环保节能问题进行深入的研究分析，写出书面的分析报告。并与规划设计施工方案进行比较，及时提出书面的合理化建议，建议建设单位对规划设计方案中不环保不节能的地方进行修改，将问题消除在萌芽状态，甚至可以建议建设单位增加一些环保节能装置。这种做法的好处在于，修改设计比修改工程简单，成本相对较低，建设单位易于接受。而设计一旦变成现实，重新返工，一方面资源浪费严重，不利于节能；另一方面增加了建设单位的成本负担，不容易被建设单位所接受，成功的可能性较小。

总之，随着物业管理经济的不断发展，物业管理经济发展与环境资源的矛盾将会越来越突出。笔者抛砖引玉，希望能引起政府和社会对物业管理经济发展对环境资源过度利用这一问题的重视，找到真正解决这一矛盾的办法，使物业管理经济早日走上可持续发展的和谐之路。