业主维权、社区建设应该搞清楚的一些常识和思路

物业百晓生 2012-08-10 08:30

昨天我去人大参加和谐中心为北京市建委做的《北京市物业管理立法评估报告》讨论会。我作为课题组的专家之一发表了自己的看法。简言之,市建委的思路是对的,把物业管理的主体和责任人确立为业主,通过制度建设使业主的主体地位得以现实,成绩是巨大的。但在实践层面,还有改进空间,需要各方面达成共识。

最近我按市建委关于成立业委会的规定,把整个流程走下来,从申请成立业委会一直到拿到业委会的章,用了6个月时间!作为业主,我们可以提一个非常简单的问题:业主成立业委会,有必要这么长时间吗?问题出在哪里?怎么解决?而且,我作为街道指定的筹备组长,在完全理想的状态下,比如,业主积极参与,开发商、物业公司大力支持,街道、居委会密切配合,而且,我作为社区问题专家,具有需要的各种资源。如果是普通业主,其难度可想而知!

在讨论会上,各方面专家都发表了自己的看法,特别是北京市法制办的毛处长,高屋建瓴,从政府行政管理和法律的角度谈了自己的看法。我综合大家的看法,把整个会议的思路梳理如下,希望得到社会各界的共识:

第一,业主维权、社区建设的常识。一切思想、共识都必须建立在常识基础上。业主维权,乃至整个社区建设、物业管理、政府管理、法律、法规等一系列思考、行动应该建立在业主物权的基础上。这应该是没有争论的常识、公理。否则,所有问题都无法讨论。换言之,物权是一切问题的根本,没有物权,就没有这些问题。

第二,业主物权受宪法和法律,特别是物权法的保护。这也应该没有争论。换言之,业主的维权、社区自治、政府管理和法规不能违反宪法和物权法的基本精神原则。

第三,物权的核心价值是私有财产权,私有财产权具有排他性,社区自治在实践中需要明确公权与私权的边界,责任主体是业主。这是未来社会建设稳定的基础。

第四,中国社会正在从传统的臣民社会,一切由政府控制,政府包办向公民社会转变。这个公民社会的形态是:以私有财产为核心,以共有财产为纽带的全新的生活方式。这就产生了一个无法回避的问题:宏观的政府控制体系与微观的社区公民社会不适应的问题。这个问题导致我们需要重建常识,建立共识,政府、商家、业主、社区大家共同实践,在社会转型中,最大限度减少因为转型而带来的社会动荡和矛盾冲突。

第五,根据以上四点,我们可以把问题分成三个大的方面:第一,业主自身的问题,主要是公民教育和自治能力的问题;第二,商业环境的问题。因为很多业主维权、社区建设的矛盾、困难来自开发商提供的产品质量和物业管理不透明,不专业及商业环境恶劣带来的问题。第三,政府的行政管理和司法制度与业主维权的要求和社区自治如何配套。

第六,目前中国改革主要是自上而下推动的,政府具有绝对主导权。这时,宏观决策者及部门政策、法规制定者的思路将决定改革的成败及成本。面对社区问题,政府的改革思路可以有三个方向:第一,向集权方向发展,以政府主导,在制度设计上给业主维权和社区建设设置障碍,好处是可以维持暂时的和表面的平静,坏处是违反宪法和法律,为将来埋下了巨大的社会隐患,造成业主不负责任,抱怨政府,把业主和社区问题变成社会政治问题。第二,向分权方向发展,鼓励业主自治,自己承担责任。在制度设计上减少业主维权和自治的阻力。好处是为社会的长远发展打下了坚实的基础,就是社会动乱,有问题,社区稳,社会就稳,不会出大问题。坏处是开始麻烦会多,业主、基层政府、司法体制都可能不适应,需要制度创新。第三,走一条中间路线作为过渡。在政府主导与业主自治之间找平衡。但这需要非常高的执政技巧,需要调动各方面积极性。

第七,如果我们都认同社区建设的主体是业主,而且,业主必须对自己的财产和生活负责任,那么,我们评价各种规章的标准就应该是:通过实践,看制度设计是否有利于业主维权和自治?这在制度设计层面是可以操纵和解决的问题。

第八,在制度设计层面,应注意北京市各种社区的多样性!比如,别墅区、高档公寓、普通商品房、回迁房、经济适用房等差别非常大,业主诉求面对的问题可能完全不一样,不可能设计一个制度适用所有小区。因此,只能从原则方面考虑,以简化程序,方便业主自治为目标,配合行政、司法体制改革,否则,没有行政、司法体制配合,仅靠建委一家的规定,好的制度设计也难以落实。因为,在操作层面,没有行政和司法配合,所有规章等于废纸,同时还起到相反的作用,让大家藐视规章,更加胡作非为。

希望上述思考有利于各方面形成共识,大家共同努力,把社区建设好!

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