业主维权、社区建设应该搞清楚的一些常识和思路

昨天我去人大参加和谐中心为北京市建委做的《北京市物业管理立法评估报告》讨论会。我作为课题组的专家之一发表了自己的看法。简言之，市建委的思路是对的，把物业管理的主体和责任人确立为业主，通过制度建设使业主的主体地位得以现实，成绩是巨大的。但在实践层面，还有改进空间，需要各方面达成共识。

最近我按市建委关于成立业委会的规定，把整个流程走下来，从申请成立业委会一直到拿到业委会的章，用了6个月时间！作为业主，我们可以提一个非常简单的问题：业主成立业委会，有必要这么长时间吗？问题出在哪里？怎么解决？而且，我作为街道指定的筹备组长，在完全理想的状态下，比如，业主积极参与，开发商、物业公司大力支持，街道、居委会密切配合，而且，我作为社区问题专家，具有需要的各种资源。如果是普通业主，其难度可想而知！

在讨论会上，各方面专家都发表了自己的看法，特别是北京市法制办的毛处长，高屋建瓴，从政府行政管理和法律的角度谈了自己的看法。我综合大家的看法，把整个会议的思路梳理如下，希望得到社会各界的共识：

第一，业主维权、社区建设的常识。一切思想、共识都必须建立在常识基础上。业主维权，乃至整个社区建设、物业管理、政府管理、法律、法规等一系列思考、行动应该建立在业主物权的基础上。这应该是没有争论的常识、公理。否则，所有问题都无法讨论。换言之，物权是一切问题的根本，没有物权，就没有这些问题。

第二，业主物权受宪法和法律，特别是物权法的保护。这也应该没有争论。换言之，业主的维权、社区自治、政府管理和法规不能违反宪法和物权法的基本精神原则。

第三，物权的核心价值是私有财产权，私有财产权具有排他性，社区自治在实践中需要明确公权与私权的边界，责任主体是业主。这是未来社会建设稳定的基础。

第四，中国社会正在从传统的臣民社会，一切由政府控制，政府包办向公民社会转变。这个公民社会的形态是：以私有财产为核心，以共有财产为纽带的全新的生活方式。这就产生了一个无法回避的问题：宏观的政府控制体系与微观的社区公民社会不适应的问题。这个问题导致我们需要重建常识，建立共识，政府、商家、业主、社区大家共同实践，在社会转型中，最大限度减少因为转型而带来的社会动荡和矛盾冲突。

第五，根据以上四点，我们可以把问题分成三个大的方面：第一，业主自身的问题，主要是公民教育和自治能力的问题；第二，商业环境的问题。因为很多业主维权、社区建设的矛盾、困难来自开发商提供的产品质量和物业管理不透明，不专业及商业环境恶劣带来的问题。第三，政府的行政管理和司法制度与业主维权的要求和社区自治如何配套。

第六，目前中国改革主要是自上而下推动的，政府具有绝对主导权。这时，宏观决策者及部门政策、法规制定者的思路将决定改革的成败及成本。面对社区问题，政府的改革思路可以有三个方向：第一，向集权方向发展，以政府主导，在制度设计上给业主维权和社区建设设置障碍，好处是可以维持暂时的和表面的平静，坏处是违反宪法和法律，为将来埋下了巨大的社会隐患，造成业主不负责任，抱怨政府，把业主和社区问题变成社会政治问题。第二，向分权方向发展，鼓励业主自治，自己承担责任。在制度设计上减少业主维权和自治的阻力。好处是为社会的长远发展打下了坚实的基础，就是社会动乱，有问题，社区稳，社会就稳，不会出大问题。坏处是开始麻烦会多，业主、基层政府、司法体制都可能不适应，需要制度创新。第三，走一条中间路线作为过渡。在政府主导与业主自治之间找平衡。但这需要非常高的执政技巧，需要调动各方面积极性。

第七，如果我们都认同社区建设的主体是业主，而且，业主必须对自己的财产和生活负责任，那么，我们评价各种规章的标准就应该是：通过实践，看制度设计是否有利于业主维权和自治？这在制度设计层面是可以操纵和解决的问题。

第八，在制度设计层面，应注意北京市各种社区的多样性！比如，别墅区、高档公寓、普通商品房、回迁房、经济适用房等差别非常大，业主诉求面对的问题可能完全不一样，不可能设计一个制度适用所有小区。因此，只能从原则方面考虑，以简化程序，方便业主自治为目标，配合行政、司法体制改革，否则，没有行政、司法体制配合，仅靠建委一家的规定，好的制度设计也难以落实。因为，在操作层面，没有行政和司法配合，所有规章等于废纸，同时还起到相反的作用，让大家藐视规章，更加胡作非为。

希望上述思考有利于各方面形成共识，大家共同努力，把社区建设好！