谢家瑾：为何要推广物业管理师制度？

最近在广州召开的全国首批物业管理师大会，宣告了中国物业管理师的诞生。那么，物业管理师与人们的生活有着怎样的联系？为什么要实行物业管理师制度？物业管理将走向何方？就这些问题，中国物业管理协会会长谢家瑾接受了本报的采访。

应依法注册取得注册证

问：能否请您介绍一下物业管理师的定位、职责和权限？

答：物业管理师是指经全国统一考试，取得物业管理师资格证书，并依法注册取得物业管理师注册证，从事物业管理工作的专业管理人员。

其职责包括：制定并组织实施物业管理方案；审定并监督执行物业管理财务预算；查验物业公用部位、公用设施设备和有关资料；负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；维护物业管理区域环境卫生和秩序等。

根据《物业管理师制度暂行办法》，物业管理项目负责人必须由物业管理师担任，物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。

由经营商向集成商转变

问：物业管理起源于西方市场经济国家，欧美等发达国家和我国的港台地区，在物业管理从业人员的管理上已相对成熟，他们的经验对我们有何启示和借鉴？

答：在物业管理从业人员的管理上，美国的注册物业管理经理制度、英国的皇家特许屋宇经理制度、香港的注册房屋经理制度等，都对我们具有借鉴意义。我国加入WTO的客观形势，海外物业管理企业大量进入内地市场的现实，都要求我们的专业人员资格制度与国际通行规则接轨。物业管理师制度的建立，不仅顺应了时代的潮流，而且有利于促进我国物业管理的国际化进程。

问：在欧美等发达国家，物业管理企业的大部分收入来源于物业服务费以外的经营服务。我国的物业管理企业目前的经济增长方式是怎样的？随着《劳动合同法》、《物业服务成本监审办法》等的实施，我国物业管理企业今后的走向如何？

答：长期以来，我国物业管理行业的经济增长方式是粗放型的，专业分工的粗糙和专业人才的短缺，致使许多物业服务企业保持着“大而全”“小而全”的经营模式，人力成本居高不下，企业包袱日益加重。目前，我国绝大多数物业管理企业仍以提供基础服务，收取物业服务费作为主要经营模式。

物业管理职业经理人匮缺

问：物业管理是一个新兴行业，起步晚但发展快，从1981年首家物业管理公司诞生，至今已形成350万从业人员的规模。那么，为什么要推行物业管理师制度？实行物业管理师制度对这个行业有哪些好处？

答：现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期，与从业队伍在数量的快速增长相比，物业管理从业人员的整体专业素质却滞后于行业的发展。突出表现在称职的职业经理人匮缺，现有部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的职责不相适应，提高从业人员专业素质，已经成为物业管理行业的当务之急。

推行物业管理师制度的好处体现在“三个有利于”：一是有利于推进物业管理的专业化进程。物业管理师制度的实施，正是通过执业准入控制的方式，保证了物业管理职业经理人必须是有相应能力的专业人才；同时，也为社会提供了评判物业管理师专业能力的标准和依据。二是有利于促进物业管理的规范化进程。三是有利于促进物业管理的市场化进程。

提高专业管理和创富能力

问：物业管理可以说与人们的生活息息相关，除了居住物业，还有其他多类型的物业。随着生活水平的提高，《物权法》的实施，人们对物业管理的期望和要求也越来越高。物业管理师怎样满足人们日益增长和多样化的需求呢？

答：目前物业管理范围已经覆盖了住宅、写字楼、工业区、学校、商场、医院、机场、会展中心、体育场馆、步行街等，还进入了对乡村的管理；管理面积超过100亿平方米的房屋，已经将全国城镇50%以上的不动产纳入了物业的日常管理中。

我认为，现阶段物业管理的许多问题，是源于人民群众日益增长的物业管理需求与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，高质量的服务是化解各类矛盾的最好方法，要提升客户满意度，必须从提高专业服务水平入手，从提高从业人员的专业素质入手。

二是要不断改进企业管理水平，构建和谐稳定的社区环境。

三是要不断提升产业创富能力、实现客户价值和企业效益的同步增长。良好的物业管理，能够使物业保值增值，科学的资产管理，能够为客户创造价值。随着物业管理产业化程度的提高，作为新的经济增长点，物业管理行业创造的产值在国民经济中的比重将日益提高。

物业管理师制度的推广，为行业改变经济增长方式提供了可能。在《劳动合同法》、《物业服务成本监审办法》等法律、法规全面实施的背景下，一批具有物业管理人才优势的企业，将实现由物业服务经营商向物业服务集成商的角色转换；一批品牌物业服务企业的工作重点，将从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。