直面危机,力推物业管理师制度
经济危机面前有人怨天尤人,一筹莫展,也有人视危机为时机,变压力为动力,憧憬着2009年。能源、电子、旅游等行业已摆开阵势直面危机。物业管理行业乃是一个人力成本占企业总支出50%以上的劳动密集型行业,当下有可能获得丰富、稳定、高素质的就业人群,没有理由不看到更大的希望。确保物业管理行业稳定增长并有长远发展,物业服务企业当务之急无疑是优化人力资源管理、提升从业人员素质,为行业储备优秀人才。怎么做?推进物业管理师认证制度不失为有效途径。
物业管理师认证制度成功案例
美国等发达国家较我国拥有更长的物业管理历史,其物业管理师认证考试制度也相对合理完善。美国的物业管理师资格制度主要有以下几个优点:
一、认证机构权威,可信度高。
美国物业管理师认证制度主要是通过一些民间的物业管理机构施行的。这些机构主要包括美国物业管理经理资格委员会(thenationalboardofcertificationforcommunityassociationmanagers,NBC-CAM)及全美物业小区业主协会联合会(communityassociationinstitute,CAI)等。这些机构人员多由长年从事物业管理实践的专家组成。他们为编写物业管理人员培训教材、制定专业资格标准、举办物管专业人员资格考试以及授予物业管理专业资格方面做了大量工作。这些工作非常切合物业管理现实需求。
二、专业资格层次性较好。
目前,美国主要有三种物业管理专业资格:
一是注册物业管理师(certifiedmanagerofcommunityassociation)。注册物业管理师,是由美国物业管理经理资格委员会授予的物业管理专业资格,是相对初级的一种资格认证,对报考者基本无准考条件限制。
二是物业管理专家(associationmanagementspecialist)。物业管理专家的执业资格,由美国物业小区管理的权威机构全美物业小区业主协会联合会授予。如果说注册物业管理师是美国物业管理行业中的中级职称,物业管理专家就是美国物业管理的高级职称。
三是专业物业管理经理(professionalcommunityassociationmamager),是全美物业管理中最高层次的物业管理专业资格。该种资格也是由全美物业小区业主协会联合会授予。
以上三类专业资格恰好是三个层次,这对于培养物业管理行业不同层次人才提供了便利,满足了市场的多样需求。
三、申请资格条件适中,认证考试实用性较强。
取得物业管理师资格的基本条件,是具备物业管理的基本知识,能有效地管理物业小区,并能严格遵守物业管理人员的职业道德标准。取得该资格的途径,是完成美国物业挂你经理资格委员会编写的《物业管理概论》(M100课程),并通过该组织举办的统一考试。
申请物业管理专家资格者,必须是已取得注册物业管理师资格的物管经理,必须有2年以上从事物业小区财务管理、行政管理及物业管理的实际工作经验,并学习规定的课程和通过由全美物业小区业主协会联合会举办的全国统一考试。
申请专业物业管理经理资格,必须完成业主协会联合会指定和编写的有关设施设备管理维护、人际沟通、小区领导方法及业主协会治理等七门课程。这些课程都是属于专业高级课程,旨在帮助学员具备处理各种疑难问题的实际能力。凡完成以上课程并有三年以上物业管理实际工作经验者,可申请由全美物业小区协会联合会组织的统一考试。通过考试即可取得专业物业管理经理的专业资格。[①]
可见,申请以上几类物业管理师资格条件都不是很高。物业管理专业资格认证着重考查物业管理从业人员的预算管理、财务管理、风险管理与保险、人力资源管理、法律、合同谈判及业主协会治理等知识。这都是物业管理经理人不可或缺的实用知识。
我国应大力推进物业管理师认证制度
在我国推行物业管理师认证制度具有必要性和重大意义。
中国物业管理协会会长谢家瑾在接受人民日报采访时指出,“现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期,与从业队伍在数量的快速增长相比,物业管理从业人员的整体专业素质却滞后于行业的发展。突出表现在称职的职业经理人匮缺,现有部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的职责不相适应,提高从业人员专业素质,已经成为物业管理行业的当务之急。”会长同时认为,“推行物业管理师制度的好处体现在“三个有利于”:一是有利于推进物业管理的专业化进程。物业管理师制度的实施,正是通过执业准入控制的方式,保证了物业管理职业经理人必须是有相应能力的专业人才;同时,也为社会提供了评判物业管理师专业能力的标准和依据。二是有利于促进物业管理的规范化进程。三是有利于促进物业管理的市场化进程。”[②]
物业管理师制度对于提升物业管理从业人员素质,提高物业管理整体水平,促进物业管理规范化、职业化、专业化发展都颇具意义。
如何推进物业管理师制度?
我国人事部、建设部已于2005年联合发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。物业管理师制度的建立和推广有了法律支持,是一大进步。当然,我国物业管理师制度还有需加以改进的地方。
由于物业管理起源于西方发达国家,美国等国家的物业管理从业人员管理制度具有很强的借鉴意义。结合我国实际,笔者以为,应从以下几方面推进和改善我国的物业管理师制度:
一、降低申请参加物业管理师资格考试的条件。
我国目前的《物业管理师制度暂行规定》对申请参加物业管理师资格考试的条件要求过于严格。对于学历、专业、工作年限及从事物业管理工作的年限都有较为严格的限制。这是不利于我国物业管理师队伍的发展壮大的。物业管理师的定位应当是物业管理行业的高级管理层,属于行业排头兵,从专业上不应仅限于经济、管理、土建等几个专业,其他专业优秀人才只要有兴趣和能力均可加入物业管理师队伍。诚然,从事物业管理需要工作经验,但由于我国物业管理起步较晚,较长工作年限又削减了符合物业管理师资格考试条件的人数。而随着我国房地产市场的不断拓展,新的物业项目雨后春笋般出现。这种严格的条件必然导致物业管理师供应远不能满足需求。
美国最高层次的物业管理师资格专业物业管理经理资格,其申请参加资格考试的条件只有两个不太高的条件:一是完成业主协会联合会指定和编写的七门课程。二是申请人有三年以上物业管理实际工作经验者。
因此,我国宜适当放宽申请参加物业管理师资格考试的条件。
二、将物业管理师分出等级层次。
市场对人才的需求是多层次的,因此,人才培养也应是多元化的。不论是住宅物业还是商用物业,其规模、产权人等方面都存在较大差异,物业管理从业人员中也分物业服务企业集团总裁、总经理、项目经理等不同层次的人员。因此,我国物业管理师制度也可将物业管理师分出不同的等级层次,比如初级、中级和高级,以达到人尽其才。美国的做法亦可借鉴。
三、增加职业道德条件要求。
申请参加物业管理师资格考试的,还应由相关部门出具无不良记录证明或行业诚信档案。即在申请人从事物业管理工作过程中,如果有过严重违反行业法律法规的行为,或受有关部门劝诫仍拒不改正等行为,或有严重违反职业道德标准行为的,不得申请物业管理师资格考试。这主要是基于物业管理行业长远健康发展的考虑。
目前,由于我国物业管理起步晚、发展快,相关法律法规滞后,物业管理行为不规范,加上从业人员整体素质偏低等因素,物业管理职业道德水平比较落后,有些从业人员甚至严重违法。因此,非常有必要在物业管理师报考资格上作以上规定。
2007年12月30日,全国首批物业管理师大会在羊城广州举行,来自全国的1119名物业管理师出席了大会。按照一个物业项目配备一位物业管理师计算,覆盖了住宅、写字楼、商业中心、工厂、学校、医院、机场、会展中心、体育场馆、步行街等全国的物业项目又需要多少位物业管理师呢?因此,物业管理是一片广阔的天地;在那里,物业管理师将大有可为!
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[①]本部分内容主要参考周树基:《美国物业产权制度与物业管理》,北京,北京大学出版社,2005年3月,第109至113页。
[②]详细内容参见人民网,http://paper.people.com.cn/rmrbhwb/html/2008-02/05/content_41991461.htm。
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