试论住宅小区物业管理的社会功能

陈其华/文

20世纪90年代起，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展。物业管理区域从单一的住宅小区扩展到商务大厦、办公大楼、学校、医院、工业园区、城中村等各类型建筑物;服务内容也从最初的清扫保洁、门卫值岗、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、园艺绿化、家政服务、环境秩序、社区活动、特约服务和会所服务等。

这一发展历程表明：物业管理自“出生”起，始终担负着城市基层管理的主要职责，是社会管理的重要组成部分。

社会管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展阶段，常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是城市管理体制创新的内在要求。

一、引言

1.1 住宅小区

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模，并以满足居民日常物质和文化生活需要，为城市干道所分割成自然界限所包围的相对的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模划分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。

一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量、级别的公共服务设施。对达到一定规模且基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区，其人数规模为1000—15000。

一个完整的住宅小区必须既有成片住宅、公共建筑配套的公共设施、生活服务设施、商业网点和室外绿化带等生活得物质环境，又有人际关系和社会道德的社会环境，还有经济环境。因此，从社会和经济，物质和精神两方面考察一个住宅小区时，它应具备以下功能：

1)居住功能。这是住宅小区最基本的功能，它为人类提供了休息的场所和环境。

2)服务功能。这要求了住宅小区的配套设施必须要满足居民各种生活的需求，能为居民提供多项目、多层次的服务，具有完善和多样的服务功能。包括：文化教育服务、商业、餐饮服务、娱乐服务、公共服务等等。

3) 经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。主要是指住宅的商品化和管理的市场化。包括住宅在售、购、租方面已商品化以及住宅小区实施专业化、市场化的物业管理，这些都是有偿的，并促使居民将逐渐加大对居住消费。

4)社会功能。居民的活动是社会活动，在住宅小区里聚集各种社会实体，如警务室、各种商业网点、文化教育、邮局、银行等等，这些都是以住宅小区为依托，为居民服务，发挥各自功能，从而形成了一个相互影响和相互制约的社会网络。

住宅小区相对于一般单体住宅或单栋住宅楼来说，更注重物业的整体性、相关性。所以住宅小区必须具有以下特点：

(1)房屋结构整体化、配套设施系统化、相对封闭独立

住宅小区最大的特点是由多座单体楼宇构成一个小区房屋系统，每栋楼宇楼上楼下的建筑构成一个整体，小区内给排水、电气、燃气管网互相相通构成一个网络系统，小区内所有设备设施都是为小区居民居住和生活便利而设计、构建的，小区不包括社会物质生产等城市其他功能，这样便于管理与服务，便于提高城镇居民的居住条件和水平。小区相对封闭独立，居民集中居住，统一管理。

(2)人口密度高、结构复杂

住宅小区内建筑密度大，形成了住宅小区人口密度高，人口结构复杂的特点，小区居民以家庭形式单位居住在小区内，人口结构以年龄划分，可以涵盖各个年龄阶段的人口，经济收入、文化程度、职业都各不相同。

(3)房屋产权多元化、共用设备设施社会化

住房制度改革后，房屋的产权结构发生了变化，房屋产权由单一产权变化为多元化产权，设备设施的所有权也随之发生变化，由单位、政府所有变化为居民共同拥有。

(4)统一规划建设，配套设施齐全，使用功能多样化

由于城市化的提高和居住消费要求的提高，住宅小区的规划建设有了很大变化，由分散的、功能单一的传统方式，转向集中化、综合化、现代化发展。住宅已不是仅为人类提供生活休息、避风挡雨的场所，而且还能进行学习、休闲娱乐、购物、饮食等活动的场所。

1.2 住宅小区物业管理

住宅小区物业管理是指住宅小区业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业，按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。其工作主要包括管理、经营与服务三方面。概括起来讲，主要包括如下基本内容：

a.住宅小区内的建筑物以及配套的设备设施的维护与修缮管理。

b.其他方面的管理。包括：装修管理、清洁卫生管理、绿化管理、秩序管理、消防管理、车辆道路管理。

c.开展多种形式的便民有偿服务。

按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务是指物业管理中的公共性的管理和服务工作，是物业公司为居民提供的最基础性的管理和服务，目的是确保物业的完好与完整使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。内容包括：建筑主体的管理、环境卫生管理、绿化管理服务、治安秩序维护、消防管理、车辆道路管理。

专项服务是指为提高居民的工作、生活条件和质量，面向广大小区内居民，为满足部分居民的某种特定需要而提供的服务。主要分为以下几大类：日常生活类，例如家政服务;商业服务类;文教类;中介服务类、社会福利类。

委托性的特约服务是指为了满足居民的个别需求受其委托而提供的服务，这是对专项服务的补充与完善。

1.3 物业管理与社会管理的关系

物业管理作为现阶段在我国推行的一种具有方向性的小区管理模式，是受物业的所有人委托，依靠有关法律和管理标准，按照合同契约，运用现代科学的管理理论和先进的维修养护技术，以经济手段对物业及其配套设施实行的专业性管理。

其目的是要通过物业服务公司统一专业化管理使物业发挥最大的使用效益和经济效益。小区引入物业管理后，已经变单纯房屋维修管理为向居民提供全方位的公共服务、专项服务、特约服务，并有效发挥了住宅小区的服务功能及部分的资源整合功能。

由于住宅小区的本质要求及功能的复杂性、多样性，对小区的管理决不是能仅仅停留在发挥小区服务功能这一层面上。除了小区公共服务以外，住宅小区管理还包括小区人口、环境、经济、政治、文化、医疗卫生、治安、教育等多方面的内容，可见住宅小区管理是一项系统、综合的社会管理活动，是政府社会管理工作重要组成部分。

住宅小区就好像一个社会的缩影，小区居民(社会成员)构成非常复杂，不同单位、不同职业、不同收入水平的购房者居住在同一个小区，他们在小区中的身份已完全由一个“单位人”转化为“社会人”，在生活中形成了各种各样的社会关系，小区居民有各自独立的利益要求和价值取向不同，他们之间缺乏沟通，也难以形成认同和共识，必然会产生这样那样的矛盾与纠纷。

然而，我国现行的社会管理体制，主要通过“条条”来实施社会管理，而随着社会的快速发展，基层政府管理社会的任务越来越重，其相应职责不一定完全到位。

按照我国社会管理体制改革的内在要求，作为直接为住宅小区提供管理与服务的物业公司，在小区管理中无疑扮演着重要的角色，譬如协调居民纠纷、向政府反映居民意见和要求以及协助基层政府完成部分社会管理工作等等管理与服务工作。

因此，通过物业管理模式，可以将社会管理中分散的管理职能集中起来，实施统一有效的管理，由物业公司承担或协助政府完成对小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作，填补了政府对小区的管理不足，完善和发展了社会管理功能。

住宅小区的建设和管理直接关系到党的民主政治建设和基层政权建设，建设和管理好住宅小区，保持小区稳定，就能为整个社会创造安定环境，促进社会有序健康发展。

因此，社会管理与物业管理的关系是一个整体与局部的关系，表明为物业管理作为社会管理的子系统，而在社会管理这个统一的整体中包括文化教育、医疗卫生、治安管理、市政设备设施管理、计划生育管理、物业管理等等。物业管理是社会管理重要的组成部分，必须服从社会管理，接受社会管理的指导。

物业管理和社会管理互为作用和影响。物业管理是社会管理的基础，直接影响着社会管理实施的成效，社会管理也为物业管理的正常开展创造条件和提供保障。