也论住宅小区停车位的权利归属

【论文提要】住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发，以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分：第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度，界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解，以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。

一、住宅小区停车位的法律性质分析

（一）住宅小区停车位的含义

住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构，如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。

停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库，一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面，车库具有四至的封闭空间，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点;另一方面，停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下，而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。

停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施，建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中，小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素，小区的停车位配套越齐全、越合理，房产的市场吸引力就越大，价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的，车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论其权属非常必要。

讨论停车位，必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说，“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中，存在很多类型的停车场所，而随着社会的发展，还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题，都可能存在偏颇。然而，只要把停车位的性质搞清楚，各种停车场所的法律问题也就迎刃而解，这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。

（二）各国对停车位性质的不同认定

日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂,认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权,此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场,最初法院判决有认定专有部分,有认定为共用部分,但最高法院判决最终维持了专有部分意见,其理由为:停车场满足专有部分的两个要件,即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为,由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的,最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的,故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

美国的区分所有物业产权法规定,小区内的任何设施,只要不是专有部分,就是共有部分,反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在,除了小区房屋单元的业主以外,不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分,业主或居住者享有停车权利,不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权,也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。