商品房住宅小区产生停车纠纷的原因

近年来，因商品房住宅小区停车问题产生的纠纷时有发生，《物权法》颁布实施以来，这类诉讼更是屡见不鲜。以北京为例，在《物权法》实施18天的时间里，就有8起这类案件，是“物权官司”案件中最多的一类。

而随着我国经济的快速发展，机动车保有量也逐年增加。据统计，截止2007年6月，全国汽车保有量为53558098辆。其中，私人汽车32393961辆，与2006年底相比，增加3710291辆。[1]因此，如果不能正确认识此类纠纷并探索有效的解决方法，迅猛增加的私家车必然会引发更多的纠纷。

本文试图通过分析典型停车纠纷案例，结合现行房地产法律制度，探究产生停车纠纷的原因，并尝试提出解决商品房住宅小区地面停车位问题的方法。

一、典型案例

“小文诉昊远隆基物业公司”一案[2]有《物权法》第一案之称，是北京市首起依据《物权法》提起诉讼的案件。基本案情：2007年9月14日，家住北京市房山区北潞园小区的小文（化名）与北京昊远隆基物业公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。签订合同后，物业公司并没有给她提供停车位，她的车只能停在小区内的道路和空闲场地内。小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业公司实际没有提供车位服务，收费也没有依据，因此应退还170元钱。小文一纸诉状将该物业公司告上房山区人民法院，小文依据《物权法》要求法院判令物业公司退还停车费170元。该案被告昊远隆基物业公司认为，物业公司收取的并非车位占用费，而是服务费。在北潞园小区，物业公司对车辆提供24小时监控，并且向保险公司投保了责任险，如果业主的车辆被剐蹭、偷盗，物业公司负责赔偿。此外，《物权法》没有溯及力。

该商品房住宅小区地面停车位所有权属于谁呢？物业公司是否有权收费呢？所收取的费用性质如何呢？

二、商品房住宅小区地面停车位权属问题分析

确切地说，上述案件以及类似案件的争议焦点在于商品房住宅小区停车位的所有权问题。如果能够查明所有权，收费问题便能迎刃而解。商品房地面停车位是属于开发商呢？物业公司呢？还是业主呢？

（一）《物权法》对地面停车位的规定。

该法第74条[3]对地面停车位所有权作了明确规定。第74条首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划（即经《建设工程规划许证》批准的）内，规划用于停放汽车的车位；第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，即建筑区划内规划用于停放汽车的车位，实际上承认开发商拥有所有权。因为第74条第2款是以承认开发商当然拥有所有权为前提的，否则当事人怎么可以通过“出售”的方式约定呢？即有所有权才有处分权。对于第二类，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，规定业主拥有所有权。

暂且不论《物权法》的规定是否合理，已经生效的《物权法》为人们提供了2007年10月1日后发生的商品房地面停车位纠纷的解决依据。

（二）《物权法》实施以前相关法律对地面停车位的规定。

在《物权法》颁布实施之前，我国的房地产法律并未对商品房地面停车位做明确规定。但这并不意味着地面停车位权属无法确定。

根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”

可见，我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：“房随地走”和“地随房走”。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必然要求转为房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此，土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主，由小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地的一部分，当然属于业主所有。

以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。

在这个过程中，也就是开发商没有将全部商品房销售完毕时，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。（刚才也说了，整个小区商品房全部售出时开发商所持有的土地使用权证和大产权证才能缴销）因此此时，开发商对部分车位享有有限制的所有权。

综上所述，开发商除依据《物权法》第74条第2款将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位出租给业主的方式，以及未将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的两种情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。

三、商品房住宅小区地面停车位收费问题分析

讨论完地面停车位所有权问题后，再探讨一下地面停车位的收费问题。根据地面停车位所有权的不同归属，将地面停车位相应地分为以下两类：

（一）业主拥有地面停车位的所有权情形下的停车收费问题。

业主拥有地面停车位的所有权主要存在于如下几种情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出售或附赠的方式予以约定。二是《物权法》第74条第3款，业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。三是《物权法》实施之前依法属于业主所有的车位。

当业主取得了地面停车位的所有权时，业主可以聘请物业公司提供管理服务也可以自行管理。这完全是业主的权利。也就是说，物业公司并不当然拥有收取业主停车费用的权利。只有在业主与物业公司双方达成一致协议时，物业公司才可收取业主的相关费用。具体收来，因地面停车位产生的费用包括三部分：“车辆管理费”或“车辆管理服务费”（即业主支付给物业公司的佣金）、车位维修养护费（即物业公司的成本费）、收益。

第一部分费用，即“车辆管理费”或“车辆管理服务费”，是否支出、支出多少的权利应当掌握在业主手中。当然，并不排除业主选择物业公司为其提供服务，政府价格部门区别不同小区对特定小区的服务收费制定指导价。对于第二部分费用，即车位维修养护费。这部分费用主要是指，对于地面停车位的日常维修养护发生的费用。对于第三部分费用，即收益。因为一个物业管理区域内并不是每位业主都有车辆，因此，有车的业主使用属于小区全体业主所有的停车位时应该是有偿的。除非无车业主同意有车业主占用本该也有权利份额的停车位。所以，停车位的使用人交纳一定的使用费是符合公平原则的。至于收费标准，应由业主大会决定。物业公司根据授权可以代为收费，也可以代为经营。这部分收取的费用或经营收入在弥补停车位正常维修养护费用之外有剩余的，归全体业主所有。

可见，我们不能笼统地说停车收费是对是错或者是髙是低，而必须认清其性质，然后分别计算。如果业主也物业公司签订了停车协议，物业公司就可依协议收取“停车管理服务费”，而且这个费用事由双方协商确定的，绝不是物业公司一方想收取多少就收取多少的。当然，使用小区内车位的业主应当向物业公司缴纳车位维修养护费。收益归小区全体业主共有。

（二）开发商拥有地面停车位所有权情形下的停车收费问题。

开发商对地面停车位拥有所有权存在于以下情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出租的方式予以约定。二是开发商没有将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的情况。

如果是出租的方式，业主只需向开发商或开发商委托的第三者按约定缴纳租金即可，除此之外，没有其他费用。当然，开发商可以委托物业公司代为收取租金。但是，此时，物业公司收取租金的依据是开发商的授权委托，而不是因为其本身对车位拥有所有权。对于其他类型的开发商拥有车位所有权的情形，也主要根据开发商与业主的约定。

以上是对停车收费的探讨，我们发现，在明确了车位所有权归属之后，停车收费问题就很容易理清。因为所有权的基本内容包括占有、使用、收益、处分等基本权利。明确了车位所有权，便可确定车位有谁使用、如何使用以及收益如何分配等问题。

四、结论

我们再回到文章开头引用的案例。显然，北潞园小区的地面停车位是属于小区全体业主的，物业公司没有所有权。那么，谈何物业公司为业主提供地面停车位呢？业主有权，而且也只有业主有权决定车位如何使用。如果物业公司收取业主的停车费用，那么物业公司仅可依据与全体业主签订的协议收取管理服务费。这部分费用也不应由物业公司单方面规定。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，与物业公司协商确定物业公司提供何种服务、服务费用等内容，来行使业主的权利。《物权法》在明确物的归属，保护权利人的物权方面迈出了一大步。物权法相关司法解释也将适时出台，各项规定将有助于解决有关物权的各类纠纷。最重要的一点在于，不论是开发商还是物业公司或者业主，都应当严格遵守法律，维护自己的权利，履行自己的义务。只有这样，诸如商品房住宅小区地面停车位之类的纠纷才有望减少。

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[1]参见中华人民共和国公安部网站：http://www.mps.gov.cn/cenweb/brjlCenweb/jsp/common/article.jsp?infoid=ABC00000000000039435category=700733001

[2]参见《北京晚报》2007年10月17日第8版。

[3]《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。