物业管理在新农村建设过程中的有益探索（二）

积极探索物业管理参与社会主义新农村建设的有效途径

“华侨物业”公司在东莞长龙村的试点，是一种思路创新，也是一种实践探索。通过近一年的不懈努力，“华侨物业”公司开始摸索出一条参与社会主义新农村建设的有效途经。

1.以治安为突破口打开局面、夯实基础

农村的管理问题千头万绪、错综复杂，只有抓住了问题的关键，才能打开局面、夯实基础。在这一点上，“华侨物业”选择了以协助政府有关部门做好安全防范工作为首要突破口。根据2003年出台的《物业管理条例》的第46条与第47条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。为此，华侨物业公司采取了一系列的措施，积极协助做好村里的治安管理工作，具体做法如下：

（1）引进专业的管理平台，充分整合当地人力资源

提高农村的管理效率，关键在于引进整合资源的平台。长龙村的保安员都是“华侨物业”公司将村委会原来雇请的当地人员，收编、改编为物业管理员工（2006年6月至11月，华侨物业派驻员工达到总人数的六分之五，从2006年10月至今派驻的员工只占总人数的四分之一），并将收编人员送到公司的总部进行为期15开岗前培训及物业管理法规学习，让其熟悉公司的规章制度与物业管理的法律法规，同时进行军事化训练，提高其业务水平，为便于回到长龙村开展管理工作，公司还将村内原来的具有中专学历以上管理人员请进公司的管理层。这一做法，对于当地村镇来说，既增加了就业岗位，减轻了政府安排就业的压力，又弥补了治安的人手不足，还提升了当地村民的专业技能，提高了他们整体的人员素质；对于公司来说，由于村民对当地情况的了解，工作开展起来也能做到轻车熟路，有的放矢，即提高了工作效率，又节约了管理成本。两方面说来，均达到了很好的互补效果，实现了人力资源的充分整合。

（2）实施多层次的安全防范管理模式，增强安全性与震慑力

为了协助公安部门消除治安隐患，降低发案率，公司制订了一系列的安全防范措施。首先，是对道路的整改与车辆进出的规范。公司在村内的主要路口进行24小时值勤，外来车辆进出一律凭卡放行，晚上12点后对进出车辆进行重点检查，对外来盗窃者形成震慑，增设技防设备进行监控。同时，加强路面管理，对主要街道进行了人车分流，设置了双向车道，一改过去村中的交通混乱状况，不再给飞车抢夺者以可乘之机。其次，改进村里的治安防范模式，由过去单纯的流动巡逻模式，改为路口固定岗亭与巡逻的多层次结合模式。巡逻也细分为定点、定时、不定点不定时、自行车与摩托车等多种机动方式，做到点面兼顾，有效地杜绝了过去村中时常发生的飞车抢夺与入室盗窃案件。自公司接管以来，村内的发案率下降了80%。

2.以环境为突破口展现实力、争取认同

《物业管理条例》第一条明确说明，规范物业管理目的在于“改善人民群众的生活和工作环境”。而卫生环境问题，正是长期困扰长龙村居民生活的焦点所在。村里欠缺必要的环卫设施，垃圾处理极不规范，同时也缺乏一定的保洁标准，“牛皮癣”广告铺天盖地，一些卫生死角污水横流、蚊虫乱飞、垃圾乱堆。随着村里经济的不断发展，村民的文明程度不断提升，对生活质量的追求也越来越高，迫切希望摘掉“脏乱差”的帽子，充分享受到与城市居民一样的健康文明的生活方式。针对长龙村卫生环境方面的突出问题，同时也为了满足村民改善生活环境的迫切需求，缩小城乡生活环境的差距，“华侨物业”公司选择了“卫生环境”作为第二个突破口。

在人员方面，公司为当地提供了一定的就业岗位，将村委会原来雇请的“扫街员”收编、改编为公司的保洁员，并以公司的专业标准对这些保洁员进行专门培训。在硬件方面，公司十分重视村中环境卫生的基础设施建设，不但放置分类垃圾桶，还设置技术先进、美观实用的垃圾压缩中转站，确保村中的垃圾能得到妥善处理、当天运走。在运作方面，公司针对当前村民卫生习惯尚未普遍养成的特点，增强环卫的灵活性，将“定时”与“流动”型保洁工作相结合；同时着力清理卫生死角、开展灭鼠和灭蚊蝇活动，保障村民的身体健康。在管理方面，以量化标准对环保工作进行指标考核，以增强管理的科学性。通过公司一系列的举措，村中的生态环境和公共设施有了明显的改善，道路整洁干净、排水畅通无阻、绿化整齐美观，“牛皮癣”广告一扫而光，环卫设施一应俱全，环卫工作井然有序，住户因生活质量得到明显改善而交口赞誉。

特别值得一提的是，原来因村内治安、卫生环境不善，打算撤资的外来企业，由于物业公司进驻后，环境大为改善，决定在村中继续投资；村里的招商引资工作也更加顺利，在不到1年的时间里，又新添了3家工厂进驻。由于“华侨物业”公司的管理工作获得广泛的认可，各进驻工厂的负责人纷纷表示，希望“华侨物业”公司能进驻其工厂进行规范化的厂区物业管理。公司由此而赢得了更为广阔的发展空间。

3.以“政企互动”的运作模式搭建平台、实现双赢

在社会管理日益向专业化与市场化发展的今天，政府只有转变职能，将具体管理工作交予社会与市场，才能切实提高管理工作的效率。托管式的物业管理，既是政府服务的一种延伸，也是社会力量的一个组织与整合平台。

“华侨物业”公司在长龙村的工作受到了村镇两级政府的鼎力支持。合作伊始，镇政府领导就一直高度关注村政府与“华侨物业”公司的合作进展，在管理立竿见影地取得成效后，又及时地给予了鼓励与进一步的支持。村政府在说服村民接受物业托管的工作上，积极与村民进行沟通，为物业托管工作的开展扫除认识上的障碍，更为物业公司直接提供了必不可少的治安设施装备。

“华侨物业”公司充分利用政府提供的这些有利条件，接手村内流动人员和出租屋的管理服务工作，包括协助当地公安部门，为村内的流动人口办理暂住证等；对村中的出租屋登记情况重新进行复核，规范租住管理（如向出租屋业主派发标准服务卡、对租住人员进行有效信息登记等）；对村中每家每户居住人员的基本资料进行联网，建立了信息化、智能化的流动人口管理平台。通过一系列措施，华侨物业已基本掌握了村中人员的流动状况，为加强安全防范工作提供了保障，并在实际工作中初见成效。2006年7月19日，村内出租屋内发生一宗入室抢劫杀人案，物业公司迅速向公安机关提供其中一名凶徒的登记信息，根据这一重要线索，公安干警在案发两小时后即将作案的三名凶徒擒获。实践证明，“政企互动”这一管理模式的创新，既减轻了当地政府与公安机关的负担，提高了管理的效率与效能，又为今后公司在村内开展管理工作打下了良好的基础，实现了政企的双赢局面。

4.以“人本服务”体现人文关怀、彰显企业精神

社会主义新农村，其建设成果必然要为广大村民所共享。因此，在做好治安防范的基础上，必须强化“以人为本”的服务意识。“华侨物业”公司采取了“服务式管理”的思路：接管了村里原来的出租、收费、缴税、维护等一系列公共管理事务，为村民提供多元化的有偿托管服务；与业主签订租赁合同，对出租房屋进行安全整改，彻底消除消防等安全隐患；在互联网上发布图文并茂的租赁信息，即方便了租住者查询信息，又保障了出租者的安全；加强日常巡逻，给环卫保洁员进行报警知识培训，在细节中营造社区的安全环境。公司更打算在将来增设24小时应急服务，包括日常生活设施的维修、对居家老人的特别照顾、以及整合利用城市的医疗资源方便村民就医等，以彰显企业“以人为本”的人文精神。