如何做好物业管理向物业服务的转型

随着社会的发展、进步，物业服务愈来愈成为人们生活中不可或缺的一项公众服务，物业服务行业亦将成为社会进步不可或缺的建设力量。

物业服务从社会化、市场化和专业化，逐步向信息化、法制化、现代化迈进，其间，由于行业中一些“异化”的物业服务定位、稍欠理性的市场竞争和人们淡薄的物业服务消费观念，让人们更加期望一个成熟、规范、诚信的行业为社会服务。

2007年，《物权法》颁布实施，《物业管理条例》重新修订，进一步厘清了物业管理的相关责任，同时将物业服务行业推至“风口浪尖”，物业服务行业倍受关注。

《物权法》的颁布实施，《物业管理条例》重新修订，彰显了中国特色社会主义的物权制度，体现了我国法制文明的进步，有力地推动了和谐社会的构建，促进物业服务行业的大步发展。

在《物权法》实施、《物业管理条例》重新修订后，如何做好物业管理向物业服务的转型呢？下面我谈几点个人看法。

一、应对好“拐点”问题，做好管理向服务的转型

《物权法》进行了明确，为物业服务企业正本清源，强调物业服务企业要着力做好自己的事，坚持服务为先。为此，物业管理企业必须应对好此“拐点”问题，从一味管理的概念中逐步淡出，实现管理向服务的根本性转变，不论是思想意识，还是切实行动，都务必从根本上做好转型。

就广大业主而言，《物权法》对物权进行了清楚地界定，那么将会使业主在物业服务过程中的维权意识增强，《物权法》也会使业主的维权意识得到很好的引导和支持。

物业服务行业已经不是一个新兴的行业，有她一定的发展史，在社会中已经有了她的地位，成为与人们生活息息相关的产业，逐渐为人们所接受。但在管理权上，有些误解现象，诸如一些物业企业或物业管理人，好象物业公司承担了许多社会职能，物业企业也就成了管理者。正是这些误解现象，导致了“异化”的物业服务定位，物业企业和业主的矛盾纠纷日益增多。

《物权法》的颁布实施，《物业管理条例》的重新修订，明确了物业企业与业主之间的权责，物业企业和业主之间的操作将更加规范化，人们的法律意识也会更加强烈。

另外，《物权法》中明确地将物业管理企业定名为“物业服务机构”，从某种意义上，我们可以理解为“物业服务”取代了“物业管理”。

其实，物业管理企业本身的内涵就是服务，如何做好服务是物业管理企业的根本。也就是说，物业服务企业或物业管理人，必须在真正内涵上实现转型，将管理从根本上转变为服务，意识行为上务必有一个清晰的定位。走出将“服务”视为“管理”的误区。

二、深刻理悟《物权法》和《物业管理条例》，发挥其“法典”功效

《物权法》在历时13年，经过8次审议后，终于于2007年经十届全国人大五次会议表决通过。这意味着我国的法制文明的进步。《物权法》的实施，在物业界引起了不小的轰动，大家围绕该部法律众说纷谈，媒体和大众也将其作为焦点话题。许多人都寄望通过这部法律解决现时物业管理领域中存在的诸多矛盾和困难。

《物权法》是规定物权的基本法律，并没有对物业管理进行详尽规定，它不是大家期望的《物业管理法》。我们可以理解《物权法》是《物业管理条例》的上位法或母法，《物业管理条例》是“子法”。一味地寄望于《物权法》来解决现时物业管理领域中存在的诸多矛盾和困难，那么我们着实有些强勉于这部法律了。

《物业管理条例》在2003年国务院常务会议通过实施，后于2007年进行了重新修订。它虽然仅是一种规章，还没有上升到一种基本法律，从某种意义上讲权威性不强，但它是物业管理领域里解决热点和难点问题的“度量尺”。现在，《物权法》的出台实施，更加为这个“度量尺”提供了法理支持。

因此，在《物权法》实施、《物业管理条例》重新修订以后，我们只有深刻地理悟其内涵，将其运用到管理服务中，它们才会为我们物业管理领域中存在的诸多矛盾和困难，释惑解疑，发挥其“法典”功效。

三、密切物业企业与业主的“伙伴”关系，提升物业服务水平

从物业行业的发展，我们很清楚、也会很清醒地意识到，物业服务企业和业主唇齿相依、唇亡齿寒的依存关系，从哲学的观点，它们又是辨证的。不重视业主的感受，物业公司将会是无水之鱼；忽视了物业服务企业的存在，广大业主的利益又何谈保障。因此，行业健康的发展过程中，物业服务企业和业主必须建立良好的“伙伴”关系，物业服务企业在工作中要急业主所急，要随时做到换位思考，为业主提供“周到、细致、全面”的服务。

《物权法》和新修订的《物业管理条例》都明确将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这意味着强调“管理”向“服务”转型，也标志着对物业公司的职能做了明确的定位，更清楚地界定了物业管理企业本身的内涵就是服务。这项服务，不同于人们常加议论的保姆和管家那种层面的概念，而是要求并强化物业服务企业要提供优质的让业主满意的服务产品。

随着社会的发展、人文素质的提高，市场对物业行业的需求不再局限于从前的“物业管理”，有关物业服务的内涵和需求已经有了深刻地变化，服务精品意识越来越强化，人们对服务产品的精细化要求更加特色化和人性化。物业服务企业也就务必推崇出更优质的服务，强化品牌服务企业意识，发展品牌路线。

谈到物业服务水平的提高，品牌路线的演绎。在此引海尔集团老总张瑞敏的一句话：把简单的事情千百次的做好就是不简单。物业服务企业做服务，提升服务水平，树品牌，要的就是这种将简单的事情做得不简单的精神。那么，如何提升物业服务水平？我认为：一、加强诚信服务建设，倡导诚实守信；二、提倡人本管理，满足业主合理需求；三、管理秩序化、规范化、效益化，服务追求差异化；四、以人为本，塑造温馨与和谐；五、倡导品牌服务，强化精品意识，发展品牌路线。

四、强化法制意识，增强物业服务企业自身的核心竞争力

《物权法》实施、《物业管理条例》重新修订，标志着我国法制文明的进步，是为了保障人民群众根本利益，为了维护物业服务秩序，促进物业市场更好发展，有效调整国家经济关系的。

《物权法》和《物业管理条例》对业主享有的相关权利都作了规定，《物权法》是以法律的形式予以明确，《物业管理条例》是以规章制度的形式进行规定。社会在进步，人文素质在提高，人们的法理意识更加强烈，那么，强化法制意识就是我们物业服务企业迫在眉睫的问题。

在物业服务的日常工作中，人们一直在研究“物业管理究竟管什么？”从《物权法》出台实施，我们大家都会很清晰地找到答案：物业管理就是对物业共有权的管理。《物权法》给了我们法理依据。我们只有强化法制意识，才会将诸如《物权法》、《物业管理条例》作为我们的“法典”，让它们充当“度量尺”。

《物权法》实施、《物业管理条例》重新修订，对物业服务行业的发展影响是巨大的，物业服务企业该如何应对？研究一系列的对策是当务之急。强化法制意识是必然，不仅在物业企业中要强化法制意识，还要加大宣传和引导，强化业主的法制意识。另外，物业服务企业还应该增强物业服务企业自身的核心竞争力，多重考虑企业服务质量、抵抗风险能力、专业技术及企业经营风险等因素，让企业得到全方位提升，确实增强企业自身的核心竞争力。

总之，在《物权法》实施、《物业管理条例》重新修订以后，我们本来变化万千的市场，将会发生更深层次的变化，如何应对这一变化，更好、更积极地促进物业服务企业健康地发展？务必做好物业管理向物业服务的转型。