物业服务企业收入调查

收入总体情况分析

一、物业管理收入总体情况

调查数据显示，在2005年，深圳市住宅小区物业服务收费平均单价为2.6920元/月㎡。其中，物业管理费收入占74.46%，为2.0045元/月㎡；多种经营收入占25.54％，为0.6875元/月㎡。在多种经营收入中，停车场收入占绝大部分，2005年度占到16.56%，为0.4458元/月㎡。会所及康体娱乐设施收入、租赁收入和其他多种经营收入合计为0.2416元/月㎡，占8.98%。这说明在目前情况下，停车场的收入是物业管理收入的第二大来源。

（一）年度对比

近三年来，深圳市住宅物业管理项目的收费单价呈逐年增长态势，2004年（2.4806元/月㎡）相比2003年（2.4524元/月㎡）略有增长，2005年相比2004年则增长了8.52%，三年平均增长率为4.84％。其中，物业管理费年均增长率为2.44％，多种经营收入年均增长率为13.05%，可见，多种经营收入增长明显快于物业管理费的增长。

（二）特区内外对比

调查数据显示，2005年度，特区内住宅物业服务收费平均单价为2.7634元/月㎡，高于特区外的2.0485元/月㎡。这主要体现在物业管理费上，特区内为2.1127元/月㎡，比特区外（1.2739元/月㎡）高出0.8388元/月㎡。在多种经营收入上，特区外反而略占优势，在停车场收入、会所及康体娱乐设施收入以及其它收入上，特区外略高于特区内；

（三）住宅类型对比

调查数据显示，多层住宅物业服务收费平均单价为1.4714元/月㎡，在三种物业类型住宅中最低；高层住宅的物业服务收费平均单价为3.4815元/月㎡；而混合型住宅则介于两者之间，为2.4518元/月㎡。从收费结构方面分析，多层住宅物业管理费收入为0.9292元/月㎡，而高层住宅为2.6921元/月㎡。在多种经营收入上差异不大，高层住宅略高于多层住宅和混合型住宅。

二、多层住宅物业管理收入情况分析

在本次选取的68个住宅物业项目中，有22个为纯多层，占样本总数的32.35%。

调查数据显示，在2005年度，多层住宅物业服务收费平均单价为1.4714元/月㎡。其中，物业管理费收入占六成多，为0.9292元/月㎡；多种经营收入占三成多，为0.5422元/月㎡。在多种经营收入中，停车场和租赁是收入的两大来源，2005年度分别占到23.58%和8.92%。

（一）年度对比

近三年来，多层住宅物业服务收费单价呈逐年增长态势，三年平均增长率为7.36％，其中，物业管理费收入年均增长率为4.53％，多种经营收入年均增长率为14.45％。因此，多层住宅物业管理收入增长主要是来自多种经营收入的增长。物业管理费收入的变化不大。

（二）特区内外对比

调查数据显示，2005年，多层住宅物业服务收费单价，特区内要高于特区外，分别为1.5348元/月㎡和0.9079元/月㎡。这主要体现在物业管理费上，特区内为0.9920元/月㎡，而特区外为0.6038元/月㎡。在多种经营收入上，特区内、外则差别不大。

（三）物业管理费收费现状

调查结果显示，深圳市多层住宅物业管理费平均收缴率为92.72%，个别项目的收缴率仅14%。特区内管理费收缴率略高，平均达95.29%，而特区外平均只有81.17%。

（四）多种经营收入分析

在多种经营收入中，停车场收入最高，2005年度停车场营业收入为0.3470元/月㎡。其次是是租赁收入，为0.1313元/月㎡。

三、高层物业管理收入情况分析

本次选取的68个住宅物业中，33个为纯高层，占样本总数的48.53%。

调查显示，2005年高层住宅物业服务收费平均单价为3.4815元/月㎡。其中，物业管理费收入占近八成，为2.6921元/月㎡；多种经营收入为二成左右，为0.7894元/月㎡。多种经营收入中，停车场收入最高，占总收入的13.63%，为0.4744元/月㎡。会所及康体娱乐设施收入、租赁收入和其他多种经营收入合计为0.3150元/月㎡。

（一）年度对比

近三年来，高层住宅物业管理收费单价稳中有升，年均增长率为8.51％，其中物业管理费收入基本保持不变，年均增长率仅为0.44％，而多种经营收入则增长较大。因此，高层住宅物业管理收入的增长主要来自多种经营收入的增长。

（二）特区内外对比

数据显示，2005年，特区内高层住宅物业服务收费单价明显高于特区外，分别为3.8485元/月㎡和2.2575元/月㎡。其中在物业管理费上，特区内、外分别为2.8301元/月㎡和1.5651元/月㎡。特区内、外住宅在物业管理费收入上的差距较大。

（三）物业管理费收费现状

调查结果显示，高层住宅物业管理费平均收缴率为95.49%。特区内管理费平均收缴率95.80%，特区外略低，为93.53%。

（四）其他多种经营收入分析

年度停车场营业收入为0.4744元/月㎡，会所及康体娱乐设施收入、租赁和其他多种经营收入则差不多。

四、混合型住宅物业管理收入情况分析

本次选取的68个住宅物业项目中，有13个为多层和高层混合型住宅，占总数的19.12%。

调查数据显示，2005年混合型住宅物业服务收费平均单价为2.4518元/月㎡。其中，物业管理费收入占近八成，为1.8664元/月㎡；多种经营收入占二成左右，为0.5854元/月㎡。在多种经营收入中，停车场收入占总收入的14.42%，为0.3535元/月㎡。

（一）年度对比

近三年来，混合型住宅物业管理收入基本持平，年均增长率仅为0.61％，其中物业管理费收入有所下降，多种经营收入则较大增长。

（二）特区内外对比

数据显示，2005年特区内混合型住宅物业服务收费平均单价与特区外基本持平，分别为2.4616元/月㎡和2.4071元/月㎡。但在物业管理费上，特区内（1.9042元/月㎡）高于特区外（1.6964元/月㎡）。在混合型住宅中，多种经营收入相对较高，且特区外高于特区内，主要表现在停车场收入上。

（三）其他多种经营收入分析

混合型住宅2005年度停车场营业总收入为0.3535元/月㎡，会所及康体娱乐设施收入、租赁和其他多种经营收入分别为0.0306元/月㎡、0.1209元/月㎡和0.0804元/月㎡。