整治老社区的物业工作重点和难点分析

随着房地产业的飞速发展和旧城改造进程的不断加快，大量高品质的楼盘小区相继投入使用，城市面貌得到改观，小区档次得到提升，群众居住质量明显改善。但是，由于多种原因，城市中尚有许多老小区存在，这些老小区普遍存在规划建设起点低、公建配套设施不全、管理不到位、小区环境较差、秩序混乱、违章搭建严重等问题，与新建小区形成明显反差，群众反映非常强烈。一些改制、破产单位的宿舍区被推向社会，无人过问，社会矛盾突出。近年来，各级党委、政府将整治老旧住宅小区、改善群众居住质量作为实践“三个代表”、贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措，一大批老小区通过综合整治，面貌焕然一新，群众拍手称快。

一、老小区整治的重点

1、改善环境面貌。老小区普遍存在建造时间长、设施陈旧、管理滞后、环境脏乱差的现象，因此老小区整治必须将环境面貌的改善放在首位。要按照以人为本的方针和因地制宜的原则，结合群众的呼声和居民的需求，重点对小区的道路、绿化、房屋立面、楼梯过道等公共部位和共用设施进行综合整治、出新，实施“穿新衣”、“戴新帽”，这是老小区整治的最基本、最直接、也是最能体现整治成果的方面。

2、完善基础设施。老小区的基础设施缺乏，历史欠账较多，房屋布局不合理，通道窄小、堆积物多、消防设施不全，相当一部分是老式结构房屋，存在安全隐患。许多老小区的排水设施不畅，管道质量差，汛期经常受淹。老小区的基础设施不完善，居民居住质量的改善就无从谈起，所以必须通过综合整治，彻底解决老小区基础设施的“欠账”和居民的实际困难，努力创造完善、配套、方便的居住环境，从根本上提升老小区的基础设施配套水平和居民的生活质量。

3、加强治安防范。多数老小区的路灯照明设施不全，夜晚安全系数较低，群众安全感不强；值班室、车库等设施不足，失窃事件时有发生。受场地和条件的制约，居民文化娱乐活动较少，精神文化生活单调，赌博、迷信活动抬头。有能力换房的居民纷纷搬出或将房屋出租，留下的多是经济条件相对较差的住户，逐渐成为“贫民区”，管理难度增大。由于缺乏正规的物业管理，加之出租户和外来人口、流动人员多，刑事发案率相对较高。因此，老小区整治必须在改善小区环境、完善配套设施的同时，将小区的治安防范工作放在突出位置，完善值班室、集中车库、监控设施、照明设施等硬件，同时要发动群众提高自我防范意识，完善治安自治联防队伍，实现群防群治。

4、引入长效机制。老小区整治不能简单的“一整了之”，放手不管，而是要坚持建设与管理并重、建设与整治并举的方针，以建立社会化、专业化、市场化的长效管理机制为根本，落实长效管理工作措施，防止完成整治的小区几年以后再次成为整治对象，实现“政府投资建机制，群众花钱买服务”。完成整治改造的小区，基本满足实施物业管理条件的，指导召开业主大会，成立业主委员会，公开选聘物业管理企业，推行专业化、市场化的物业管理；暂不具备物业管理条件的，推行“准物业管理”，由社区牵头推选单元长、楼长，成立社区管理机构，实施业主自治管理，组织辖区内下岗职工、低保人员成立管理队伍，实施简单的保安、保洁、维修管养等服务，并收取基本的管理费用，其管护费用由服务区域内的业主或居民进行分摊。

二、老小区整治的难点及对策

1、社会矛盾集中。由于历史原因，老小区的居民类型比较复杂，素质参差不齐，弱势群体集中，群众因为居住质量较差而怨声载道。而当真正实施老小区整治的时候，居民之间在围墙封闭、车库及垃圾房位置等方面又观点不一，要求不同，众口难调，甚至将不相干的问题与老小区整治联系起来，提出许多苛刻条件和无理要求。许多老小区都有大量的违章搭建，实施集中拆除整治时部分居民百般阻挠，甚至对工作人员进行恶意攻击。妥善解决这些矛盾，是确保老小区整治顺利推进的前提条件，必须进一步充实力量，建立合力整治、联合执法的工作机制，同时要严格执行制度，规范程序，整治前做好深入细致的调研，方案形成后在小区进行公示，广泛采纳群众的合理建议和要求，尽量优化方案，减少矛盾。整治过程中对少数恶意阻挠、漫天要价的居民，联合司法部门、街道社区依法进行处理。

2、资金投入不足。由于长期采用行政性、福利性的管理模式，房屋失修失养，公共设施设备陈旧，各类管线老化，环境脏乱等现象普遍存在，解决这些问题都需要投入大量资金。因为老小区整治资金投入较大，而且基本上不产生经济效益，因此产权单位和开发单位缺乏积极性，经常推诿扯皮。许多原来的单位自建小区或多产权小区，因为单位破产改制等原因，被推向社会，无人过问，整治资金无法落实。而多数地方的政府财力也非常有限，对于面广量大的待整治小区，政府财政往往也是“杯水车薪”，单纯依靠政府投入是不切实际的。如何解决资金这个“瓶颈”问题，首先还是要坚持“谁家孩子谁家抱”的原则，主要依靠原产权单位、开发单位的力量进行整治，对不能按时完成整治目标和任务的，对单位领导进行问责，对开发单位限制其继续进行其他项目开发。其次要坚持上下联动，采取“开发产权单位自筹一点，区财政承担一点，市财政支持一点”的办法进行筹措。凡列入综合整治范围的小区，整治资金不足部分由市、区两级政府兜底承担。另外要坚持多元化的筹资机制，原房屋开发单位改制时预提小区整治专项资金的，预提的整治资金必须全部用于老小区整治；属“退二进三”项目的，土地收益部分须优先用于老小区整治；能利用闲置土地进行二次开发的，其土地出让收益及相关规费全部返还用于小区整治。积极拓宽思路，尝试市场化运作的方法，鼓励开发企业参与老小区改造开发，为保证其有利可图，可以适当增加“低密度、高容积率”的高层建筑。

3、协调难度较大。旧住宅区的整治涉及规划、建设、房产、城管、工商、公安等多个部门，在实际的运作过程中，牵头部门和实施单位，往往因为一个审批许可，数次甚至数十次地往返奔波，补材料，补手续，有的需要等上很长一段时间才能有结果，对下面的程序造成了很大影响，不仅延误了时序进度，而且容易引起群众反感。供水、供电、邮电、电信、燃气、环卫等公用事业单位是老小区整治的重要力量，由于是企业化经营，有的已由国有企业改制为民营或其他所有制企业，对经济效益比较看重，在参与老小区整治时，整治方案、整治费用不能从大局出发，而是过多地考虑部门利益，协调难度大。针对老小区整治的特点，如果没有一个完整周密而又科学的整治方案，没有一个统一指挥和相互配合的联动机制，是无法有效推进的。有的地方已有了一些尝试和探索，如成立联合办公的整治办公室，建立市（县）四套班子领导挂帅协调督办制度，设立“绿色通道”限时办结等等。各相关单位必须从构建和谐社会、改善群众居住质量的高度出发，坚持“服务最优、收费最低、速度最快”，切实负起责任，实行特事特办，加快工作节奏，减少审批环节。

4、群众支持不够。老小区的房屋整修、违章建筑拆除、绿化、铺路等要有资金投入，需要政府、房屋原产权单位与业主共同筹措。群众虽然有迫切改变居住质量的愿望，但是旧住宅区的居民大多长期处在福利住房的旧体制下，且多数为中等偏低收入家庭，市场消费意识淡薄且支付能力有限，认为小区整治结束以后引入物业管理机制，将要增加一部分生活费用。另外，拆除违章建筑等整治工作涉及到部分居民的切身利益，工作难度很大。有的群众因为生活保障、待遇落实等问题，迁怒于政府组织实施的老小区整治，人为设置障碍。要解决这些问题，必须进一步加大宣传力度，向群众广泛宣传老小区整治的意义，发动群众积极支持、参与老小区整治，共建美好家园。要按照“条块结合、属地管理”的原则，进一步强化街道的责任，充分发挥社区党组织的优势和街道办事处的综合协调作用，明确管理职责，落实工作责任，发挥基层组织在居民矛盾处理等方面的积极作用，努力将矛盾、问题解决在基层，推动老小区整治进程。