发展住房合作社与实现住房小康目标

一、住宅合作社的战略地位

在住房问题上，我们面临两个相关联的重大任务：一是要千方百计，加快解决城镇居民住房难的问题；二是到2000年，要使城镇居民住房达到小康水平。包括今年在内，到2000年还有不到7年的时间。可以说，指日可待。那么，实现上述任务的途径是什么？

一条途径，是大力发展商品房。国家、地方政府多投入和多渠道地引进住宅建设资金，同时把大大小小的房屋开发公司的积极性调动起来，多建住宅。不同标准、不同档次的住宅，都要建，使人们有房子可买，并有选择的余地。有了大量的商品房，可以解决有钱人、高收入者的住房问题。但就目前情况看，全部由个人出资购买商品房的，为数不多。那些中低收入者，那些住房和经济都困难的“双困户”，就买不起商品房，他们的出路何在？

另一条途径，是抓平危房改造。天津市政府已决定用5～7年的时间，完成150多片危房的改造，涉及700多万平方米原住房、30多万原住户。平危房改造，规模大，时间长，需巨额投资。天津把它叫做“世纪工程”。实施此项工程可以解决相当一部分居民的住房问题，并使一部分居民的住房水平达到“小康”。但毕竟有限，而就“小康”而言，相当一部分居民还不可能一次到位。

再一条途径，就是靠国家、政府拨款或银行贷款，通过政府行为，搞“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”，尽可能的降低造价，通过个人拿钱和单位资助，解决中低收入职工和“双困户”的住房问题。但靠这条途径，政府就得先投入建房资金，而按成本加微利定价，还不好出售。从实践看，存在问题不少，这条途径是否可行？值得探讨。

还有一条途径，就是发展住宅合作社。这条途径，只要政府给予扶持政策就行。建房用地，目前主要靠企业、事业单位原有的用地。当然，政府要能划拨一部分土地，就更利于合作建房的发展。建房资金，可以充分发挥个人和单位两个积极性，采取先集资、后建房的办法。只要符合条件和具备条件，政府就支持。这就可以更好地调动多方面的积极性，更有效地促进住宅发展。

综上分析可知，要解决住房难并实现“小康”目标，需靠多条途径，住宅合作社是一条重要途径。

二、住宅合作社同“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”的关系

（一）共同点

其一是，服务对象均为城镇居民中的中低收入者及单位职工；其二是，都采用“三者共负”的原则；其三是，都要靠政府扶持。

（二）不同点

1、用地

“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”的用地，一般都要靠政府划拨。政府划拨土地，不发生土地出让金，但需拿土地补偿费。同时，把“生地”变成“熟地”，再考虑大配套的费用，都将直接涉及工程造价的问题。

住宅合作社搞合作建房，也有个要求政府拨地的问题。从天津市的情况看，政府一直答应划拨点土地。各郊县还比较好办，市区就难实现。但市区颇多单位型住宅合作社。建房多靠对单位原有土地的“挖潜”。这类

“挖潜地”不会发生土地出让金和土地补偿费，有利于降低工程的综合造价。

2、资金

“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”等，所需资金都要靠国家、地方安排贷款。房子未建，想吸收个人资金或让单位资助，是不现实的。

住宅合作社搞合作建房，首要一条，就是个人必须按规定的标准集资。合作建房开始试点时，对个人集资有三种做法：先建房，后集资；边建房，边集资；先集资，后建房。几年实践证明，最好的做法就是“先集资，后建房”。这样，既可预筹部分建房资金，又可避免房子建起来分配时一些不必要的麻烦。至于单位资助问题，在资质审查时就必须把关，单位不具备一定的建房资金，不能批社建房。如果搞了个人集资再加单位资助，建房总投资尚有差额，可根据本单位“住房公积金”的情况，找房改办资金中心及有关建行信贷部联系贷款。当然，贷款总是要付息的，势必影响工程的综合造价。

3、建房

“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”的实施，都是政府行为。如建立工程指挥部去实施，起码要把指挥部的经费摊人工程成本；如发包给开发公司，至少要收取管理费和一定的利润。这些，都会增大建房综合造价。

住宅合作社搞合作建房，只需政府予以政策扶持，即可以实施建房，可省去许多不必要费用，降低工程造价，减轻企业经济负担。

4、管理

“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”售后管理，没有定规，据说是想搞“物业管理”，但“物业管理”是经营性的，当然要发生收费的问题。

住宅合作社是建、管、修一体化的，包括产权管理、维修服务、环卫保安等，已形成一套比较完整的办法，有章可循，不至于出现建成后无人管或管理混乱的状况。

三、住宅合作社、合作建房目前存在的几个主要问题

1、住宅合作社法律地位问题

《城镇住宅合作社管理暂行办法》提到，“住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。”现在的问题是，住宅合作社成立后，该到哪个部门去注册、登记？去民政部门，民政部门说，它不属于“社团”，因为它是公益性的经济组织。到工商部门登记，它又是不以盈利为目的，没有经营行为，交不了税。

所以，对住宅合作社的法律地位和法人资格问题，国家应有个明确的说法。

2、政府扶持的具体落实问题

国家建设部所发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》和国务院有关实施房改的许多文件，都不止一次地提到，要扶持合作建房。但从哪些方面扶持？应有明确规定，以便于地方政府制定具体的扶持政策。如固定资产投资方向调节税，天津市把合作建房纳入个体投资规模，视为零税区，但没有把合作建房的项目列进去。一些税务部门由于对合作建房缺乏了解，不时会提出这样那样的问题。

3、还得抑制新增成本因素

合作建房在政府的扶持下，虽然减免了些税费，但从天津的情况看，有些建房费用又不断增加。比如墙体改革费、人防费、供热发展基金、煤气发展基金、水增容费、电增容费、电使用权费、电贴补费等等。合作建房工程仍然要交这些费用。我们认为，有些与住房无直接关系的费用，应该给予减免。