房地产经纪人及其行为规范

房地产经纪人是房地产市场必不可少的参与者，从某种意义上说，房地产经纪人的质与量可以做为房地产市场发达程度的衡量标准之一。

一、房地产经纪人的产生与发展

房地产经纪人就是为房地产买卖双方介绍交易以获取佣金（服务费或中介费）的中间人，他为卖者发现买者，替买者寻找卖者，穿梭其间，牵线搭桥。进而，其业务范围还拓展到物业代理、收取租金、协商贷款等领域。

在市场经济中，生产者推销其产品一般采取三种方式：一是买卖双方直接交易，即生产者直接销售；二是由商品部门销售，这是商品交易最普遍形式；三是经纪人撮合交易，他不需拥有商品的所有权而仅提供服务以取得佣金。而后者即经纪人的方法特别适用于房地产交易，其原因在：

第一，房地产商品价格昂贵，不宜通过商业部门出售。因为对于商业部门来说，要囤存这笔“货物”的成本太高，难以承受。

第二，房地产不可移动，而顾客又必须了解详情并经亲眼目睹后逐个进行比较，方能作出决策。对许多房地产卖者来说，开设一个招揽顾客的办事处，既无能力也无必要，通过传播媒介作广告又未必能使买主相信。经纪人恰巧具有优势以满足双方需求。

第三，大多数房地产买者要通过向金融机构借款来筹措其大部分资金。经纪人熟悉这方面的许多特殊规定，对买者能有很大帮助。

第四，房地产交易的复杂性使得每笔交易都得耗时费日地就房地产的实物和价格进行谈判，还要懂得有关的法律、财务报表和估价方法等。一个训练有素的经纪人，能为双方提供这一整套服务。

可见，房地产交易之所以特别需要经纪人的参与，是由房地产商品的一系列特殊性决定的。

二、我国的房地产经纪活动

我国的房地产经纪人，解放前被谓之“房地产掮客”，他在国内最早有房地产经营活动的上海产生。当时经纪人所收的佣金一般在成交金额总值的2.5％左右，其中田单买卖的佣金高达5％，房屋租赁中的顶租介绍佣金可高达10％。全国解放后，“房地产掮客”随着社会主义改造的深入开展而被取蒂了，房地产经纪活动从此销声匿迹。

1987年，党的十三大虽然提出了城镇住房制度改革和建立房地产市场的问题，是由于仍然执行计划经济，房地产市场处于压抑状态，房地产经纪活动也未能冲出蕃蓠，直到1992年，党的十四大第一次明确市场经济是今后国家经济生活的主要形态，房地产市场这才冲破决口，蓬勃发展起来，房地产经纪活动也随之而产生。这是社会主义改造以来已过了近四十年的禁锢获得的重大突破。但迄今为止，人们对之仍褒贬不一，

据我们看，由于其在我国尚处于起步阶段，不完善是可以理解的。比如，项目混杂现象比较严重。由于房地产经纪活动不需要巨额投资，一些不具资格或根本与房地产业不搭界的行业（包括个人），稍为凑点资财，一家中介经纪公司就成立起来了。上海目前共有房地产中介经纪公司170家，其中属私人企业的占5％以上。至于无照个人进行经纪活动的，迄今未见报道（据中国技术市场协会1993年6月分布的统计资料，全国个体经纪者共有69400人，其中未经注册登记的有45000人）。他们既不懂经纪的专业知识，又不了解有关房地产的政策法规，加之我国相关的法规不全，有不少可乘之隙。又因为经纪活动虽有一定的商品为最终目标，但开展这种商业行为的整个过程却是无形的，各级管理机构很难对之实行有效监督。因此，经纪活动中中饱私囊的事时有发生。反腐斗争开展以来为时不久，已有不少人为此而入狱，不能不是各级中介经纪机构的沉痛教训。

尽管如此，但房地产经纪活动的积极作用也是不能否定的。对于我国经济特别是城市居民的经济生活，是利为“本”，弊为“表”的。且其“表”，只需在完善房地产市场时加强政策的、法规的和制度的建设，是完全可以化“弊”为“利”的。

三、化弊为利的若干具体建议

（一）政策建设上

1、严格房地产经纪机构的申照管理。凡申请成立房地产经纪机构的，只有在具备资金条件情况下，政府主管部门才发给营业执照，准其开业经营。

2、强调合法经营。对那些未经政府职能部门批准的个人所开展的中介活动不能承认其为合法。一经发现，除没收其非法所得外，对造成不良后果的，还应追究相应的法律责任。

3、惩处逃税行为。房地产经纪企业，应严格按国家税法办事，自觉纳税。向经纪机构及个体经纪人支付佣金，应严格按国家税务部门开列的注册票据结算。不按此规定办理的，应给当事者处以罚款。

（二）法规建设上

1、执照法。主要对从事房地产经纪活动的主体在资质、条件、标准、注册资本、法人、经营范围、方式、执照申请手续要求诸方面进行法律规范。

2、契约法。主要对房地产经纪活动中同中介达成的就房屋买卖、交易所订立的契约、合同、协议等在具体条款上进行法律规定。

3、一般代理法。主要对房地产经纪活动中代理主体双方在资格、代理范围、代理权利、义务、责任及代理要求诸方面进行法律规定。

4、职业道德法。主要就房地产经纪活动中的经纪人应具备的职业道德水准及违反职业道德的行为给予相应处罚的法律规定。

房地产经纪活动中的多种违法与非法经营现象，归根结蒂，是专项法规建立不全或根本没有建立的结果。经纪活动已经相当规范的美国，执法是很严格的。对违法与非法的房地产经纪活动，执法部门除了拒发执照、扣发执照、吊销执照外，还根据案情，可向法院提起诉讼。在这方面要做的工作，在我国，实在是太多了。

（三）制度建设上

1、对开展房地产经纪活动的推销员、经纪人的职业范围作出明确的规定。推销员只对经纪人负责，执行经纪人所指定的任务，无权订立契约或收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接待业务。

2、对开展房地产经纪活动的推销员、经纪人在资格及专业教育上作出明确规定。推销员要求高中或同等学历，专业上学完《房地产原理》，应该有2～3年的经验年限；经纪人要求大学学历，修完房地产4～5门专业知识学科，还应该具有担负2～3年推销员的经验年限。

3、对开展房地产经纪活动的推销员、经纪人所提取的佣金应作出明确规定。上级现行的经纪中介收费标准为成交总金额的1～3％。这个比率，似可商榷：对成交总金额较大时，其中介费的收取应有个上限的规定；对同一标的物而参与中介的经纪人较多时，其中介费的收取应有个高于3％的伸缩限辐。

总之，关于房地产经纪活动的规范化，若能在上述三个方面作出努力，也算是牵准了目前无序操作的“牛鼻子”，这对促进房地产市场健康、快速发展，是有意义的。

（编者附言本刊同时收到交通银行上海分行曹学忠及武汉大学经济学院候建伟各一篇关于讨论房地产经纪人的稿件。本文系以互补方式摘编而成：第一节取自侯文，第二、三节取自曹文。）