高档物业的物业管理分析

所谓高档物业就是指建筑工程质量标准高、设施设备完善、装饰讲究、工程造价高的建筑单体或综合体，它包括高档写字楼、高档商场物业（商场或购物中心）、高档酒店、高档公寓等。由于其价值高、技术含量高、智能化高以及管理维护使用复杂，需要具有先进的管理手段和专业化的养护维修技术。因此，高档物业的物业管理比一般住宅的物业管理复杂得多，而且商业物业管理收费相对较高，利润较高，市场化程度也比较高。高档物业的管理对物业管理公司的要求也更高、更严格，因此，高档物业的物业管理需要有专业的机构进行。下面分别介绍不同类型的高档物业的物业管理有关问题。

关于高档商业物业的物业管理问题

高档商业物业一般是指大型购物中心、高档百货商场以及特色时尚购物（中心）广场等。

高档商业物业管理，既要完成传统意义上的高度复杂的物业管理内容，合理控制庞大的日常营运和维护开支，同时又要想方设法随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境，从而为租赁商户，为业主创造最大的经营收益和商业价值。因此，高档商业物业管理一般需要聘请专业管理公司进行，而且在物业的规划设计阶段就应该聘请专业管理公司进行全面的介入，充分听取专业管理公司规划设计、设备设施的配置等方面的意见和建议。因此，选择一家好的商业物业管理公司就成了管好高档商业物业的关键。

一家好的商业物业管理公司（有的也叫商业运营公司）应该具备以下几个条件，一是要有高超的市场定位能力，要根据业主物业的区位特点、客户群体的消费习惯及需求等，向业主提供准确性的定位参考，并在这基础上为业主做好整体策划，包括产品定位、价格定位、业态规划、招商策略、市场推广及后期商业管理方式等，并根据市场定位，提出设计意见；二是要有丰富的“商户资源”，并与“商户资源”有过很好的合作和沟通，在行业内具有很好的品牌效应，能吸引商户跟随；三是要有前瞻性的商业眼光和商业意识，要能精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合商家开展各种推广宣传工作；四是要有高水平的商业物业形象设计能力。因为良好的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望，使之形成现实的消费。因此，选择好的商业物业管理公司应该从以上四方面去考察，当然，物业公司品牌的知名度和管理费用也是重要的考虑因素。

关于高档公寓的物业管理问题

高档公寓是指建筑工程标准高，设施设备完善讲究，可分层或分户居住的住宅。可以是高层，也可以是多层。每层有若干套单户独用的房间，房间装修精致，厅室齐备，有的还配有高档家电设备，通道和楼梯（电梯）是公用的。高档公寓业主、租户一般为高收入人群和外籍人士，在北京等大城市，酒店式服务高档公寓的服务对象主要是跨国企业的高管或者高档职员、使馆工作人员，欧美、日本等其他外籍人士。高档公寓的功能主要是居住，多数是生活性的寓所。有个别的兼作商务办公。有的公寓底层沿街面开设超市、餐厅等生活娱乐的场所。

高档公寓按市场定位的角度不同来分类，高档公寓又可分为酒店式公寓和公寓式酒店，酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中、短期旅游者市场。与传统酒店比较，公寓式酒店或酒店式公寓的特征是拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器的公寓房。

目前国内高档公寓的楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租。其物业管理与高档住宅的物业管理相类似。但这种弊端是显而易见的，主要是其未能体现酒店管理功能，没有产品推介、广告及网上订房系统等市场营销系统。因此，造成出租率不高，物业管理混乱，水平低下。因此，高档公寓的物业一定要以高档酒店的物业管理标准来要求，而且最好请专业的酒店式公寓或公寓式酒店的酒店管理公司来管理。但目前国内管理这种酒店式公寓或公寓式酒店的酒店管理公司很少，国内管理酒店式公寓或公寓式酒店的管理公司主要是外国的公司，如雅诗阁和万豪等，目前北京、上海等全国一线城市有多家雅诗阁品牌的公寓式酒店以及万豪品牌公寓式酒店，如上海的明天广场等。

关于高档写字楼的物业管理问题

高档写字楼一般是指坐落于城市中心或次中心且位于高楼林立中的高层或超高层楼宇，并且具有配套化、智能化、生态化的特点，高档写字楼要与区内办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间形成有机组合，并建立一种互相依存、互补、互助的关系。与周边建筑不能形成多功能、高效率的有机统一体，也不能称为高档写字楼。

高档写字楼一般都是出租型物业，业主单一或业主数目较少，而且物业管理费定价标准一般较高，收费容易而且相对来说利润较高，因此。大部分高档写字楼都是业主自己成立物业管理公司进行管理，以免“肥水流入外人田”。同时，为了提高物业管理水平和写字楼的知名度。业主常常会聘请知名度较高的物管公司作为物管顾问。此外，自己成立物管公司进行管理，还可以使业主的意愿较易实现或得到表达，易于对成本的控制和物业的增值。因此，现在国内绝大部分高档写字楼还是以聘请国际着名的物管公司作为物管顾问，由自己控制的物管公司进行管理的。当然，也有少部分是聘请像第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等这些国际知名的物业公司进行全权管理的。

在高档写字楼的物业管理，由于高档写字楼物业管理服务的对象是一个流动性很大，文化素质又相对较高的群体，与高档酒店类似，因此，这就使得许多高档写字楼在物业管理过程中会自觉不自觉地吸收酒店管理的一些元素，如设置客户服务中心、中控联动系统、前台接待处以及楼层管理员、楼层清洁工等等。其次，高档写字楼的物管对客服务所占比重较大。因此，对物管从业人员的要求相对较高，要求其在管理理念、服务思想上需要不断更新，在管理手段和服务方式上要持续改进，从而不断提升物业管理的服务品质与内涵，为高档写字楼提升品牌效益。

关于高档酒店的物业管理问题

酒店管理行业是个国际化、标准化特点很强的行业，无论从建筑外观到先进材料，从设施到使用物品，从电脑硬件到软件，从经营模式到管理服务规范等，都有科学的标准和实施程序，先进、适用的酒店管理模式可以传播复制到世界的每个角落。所以酒店管理品牌效益非常明显，市场集中度也非常高。世界上百分之八十的高档酒店都归英国洲际酒店集团、美国的希尔顿酒店集团等世界十大酒店管理公司管理的，中国也不例外。据不完全统计，中国95%以上的五星级酒店都是归属于洲际、万豪、雅高、希尔顿等几家国际酒店管理集团麾下，由他们进行控制和实际管理。这主要是因为国外酒店业发展了一百多年，他们拥有非常成熟的经营管理模式和丰富的服务管理经验以及良好的品牌形象，特别是他们拥有覆盖全球的中央预订系统（CRS）和面向国际旅游业的全球分销系统（GDS）以及电脑网络系统，能够吸引大批的国际商务客人和游客。因此，国内大多数高档酒店的管理一般都托管于上述几家国际着名的酒店管理公司，由他们对高档酒店进行经营和物业管理。此外，酒店经营的基础是设计、建筑、装饰和配套等系统集成，因此，高档酒店要想取得良好的经济效益，在其规划设计阶段，就应该聘请国际酒店管理公司介入，并充分听取他们在酒店布局、配套设施、客房布置等方面的意见，使得酒店的软、硬件都具备了专业化、国际化的特征，为酒店后续的经营打下扎实的基础。

现在国内绝大多数高档酒店物业都委托国际着名的酒店管理公司进行管理，很少自己成立班子来管理的，但引进酒店管理公司是一件比较复杂的决策，应该综合考虑以下问题：一是业主要有较强的经济实力。由于委托国际着名酒店管理公司进行管理要支付比较高的管理费用，而且还要为其提供充足的营运资金，这就要求业主必须要有较雄厚的资金实力；二是要根据自身酒店的定位和地理位置等自然条件，寻找与管理同等档次、同等规模的酒店管理公司进行合作；三是要将所拥有或拟建的酒店与所选择的酒店管理公司所管理酒店的类型、档次、品牌一致或相近，而不是越高档越好。