房地产开发链条利润变薄 房企转型密集推物业上市

物业管理很长时间以来一直被认为是“鸡肋”，可近期却突然急剧升温。

10月底，中海物业上市不到两周，又有两家物业公司近日登陆新三板。记者了解到，协信地产旗下的物业公司正在过会，预计在年底前后登陆新三板。此外，碧桂园拆分物业板块的上市工作正在紧张筹备中，绿城赴港上市的工作也进入冲刺阶段。

中信建投证券分析师指出，在存量房数量不断增加的背景下，互联网因素的加入，给这个曾经被认为是鸡肋的行业带来了新的活力。“物业管理加上社区O2O，这一块的市场空间和前景更被看好，也引起越来越多房企和投资机构的关注。”上述分析师说。

物业公司扩张期

11月10日，主营业务为物业管理的物管股份正式登陆新三板，盛全物业也同一天在新三板挂牌交易。

在不久前的10月底，中海集团旗下的中海物业(02669.HK)刚刚在港交所上市。中海物业也成为继彩生活(01778.HK)之后，第二家在港交所上市的内地物业公司。

除了上述三家已经上市公司，准备上市的物业公司大有人在。

记者近日获悉，协信地产旗下的物业公司也将在新三板上市。这家名为天骄爱生活的物业公司今年8月经改制后的注册资本金2400万元，协信持股75%，新引入的投资人中民投持股25%。

“已向证监会正式提交了申请，正在等待过会。”协信地产相关人士11月12日告诉记者，预计该物业公司将于今年年底、明年年初在新三板正式挂牌上市。

准备把物业上市的，不仅仅是中小型的开发商，还包括碧桂园、绿城等地产大佬。

“物业板块会分拆上市。我们已经为物业的单独上市筹备了一段时间。”碧桂园集团相关人士告诉记者。

据了解，截至今年7月，碧桂园在国内的物业已经覆盖26个省(市、区)，管理的物业面积约9000万平方米。按碧桂园2013年年底所提出的目标，该公司计划用五年左右的时间，使物业经营的收入达到100亿元的规模。

绿城对物业板块的上市也在推进中。据了解，绿城物业已经组建了赴港上市筹备小组，多家基金公司和投行已与其进行了接触。去年绿城物业的营业收入为24亿，其中六成为物业服务，另外四成为顾问咨询等收入。

而另外一个地产大佬——万科，虽然没有披露物业上市的进程，但也有了相当明确的物业管理扩张时间表和目标：今年将托管外部6000万平米项目，2017年外部托管的体量约达2亿平米。

鸡肋还是香饽饽

物业管理今年为何会快速升温，成为众多开发商热衷扩张的新领域?

对此克而瑞分析师尹鹏指出，房企开发的楼盘本来就需要有人管理，开发楼盘数量的快速增加，对开发商来说也是一笔不小的支出。成立自己的物管公司在提升楼盘物管水平的同时，也有助于项目的销售。

“地价持续走高，开发商想卖出更高的价格也需要提供其它的增值服务来支持价格。物业由此成为给楼盘加分的一种重要手段。”尹鹏说。

在开发商眼中，加大对物管的投资另有原因。

碧桂园方面表示，除了对公司战略转型有重大利好，还可以提高地产项目的市场竞争力。“一方面是为了给物业板块创造更大的发展空间，抢占行业发展先机，另一方面是为了助推公司的战略转型。”碧桂园相关人士表示。

分析人士指出，在物业管理上的扩张，除了有帮助销售的功能，也是房企寻找新商机的一个新领域。

上海一家房企高层向记者表示，物管长期以来被认为是只有投入大于产出的鸡肋，但现在这种看法已经逐渐被改变。“开发部分的利润越来越薄了。新增房产需求数量的逐步下降，使不少开发商面临如何转型的问题。有一些房企尝试从重资产向轻资产模式转变，还有一些则考虑如何利用、盘活存量资源。物管由此成为一些房企转型过程中，可以尝试的一条途径。”上述房企高层说。

正荣集团高层指出，通过物管公司同时借助于O2O，开发商有望盘活社区这一庞大资源。

正荣集团物业总经理林志伟认为，物管融入互联网因素搭建新的平台后，可通过嫁接教育、健康、商业等资源来进行二次盈利。“这背后蕴含着大数据的资源，未来的盈利取决于行业投资选择。”林志伟表示。

“很多开发商都在建立自己全新的物管平台。借助于物管平台，目前可以想到的有推介养老地产、社区金融等产品。如果平台搭得更大，利用大数据还可以做更多的事情。尹鹏表示。