两制相权何为优？——“酬金制”与“包干制”之争

物业管理收费历来是直接关系到业主、物业使用人、业主大会及业主委员会、开发商、物业管理企业利益的敏感问题，而且也是很多物业管理纠纷的“原罪”。原因之一在于物业管理收费一直都是在跟着感觉走，只有约定俗成的方式却没有明文规定的获取报酬的分配形式。有业主称，接到收费通知单的时候，总要再三思量考证，恐怕物业管理公司乱收费。

国家《物业管理条例》首次以国家法规的形式从方向上明确“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”于今年1月1日施行的《物业服务收费管理办法》则对此进行了更为细致的补充，其中包括“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”

《物业服务收费管理办法》（下称“《办法》”）出台后，包干制与酬金制的概念引起了广泛的关注。根据《办法》，“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。《办法》从概念上明确了包干制与酬金制的区别，并肯定了两种收费方式的合法性。尽管如此，业界还是掀起了包干制与酬金制孰优孰劣的争论。

酬金制与物业管理的阳光财务

深圳物业管理进修学院李钊撰文指出，物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。而采用包干制往往导致许多物业管理企业为了节省费用，该维修的不维修，该保养的不保养，使公用设施、设备得不到及时保养维修、疲劳使用，最后导致业主合法权益受到侵害。为了彻底打破这种不合理现象，应该在物业管理中实行酬金制，收来的物业管理费用，物业管理企业拿了酬金以外，剩下全是业主的，必须将它用在物业的正常运作和维修保养上。到年底如果有结余应该转到下年使用，或者放到专项维修资金中，如果有亏损可以暂时用专项维修资金贴补，再把亏损这部分在下一年度通过物业管理费补回专项维修资金。也可以直接把亏损划到下一年账上处理，把下一年物业管理费进行调整，或者由业主大会决议提高物业服务收费标准，或利用共用部分创造的共有收益弥补解决。他同时强调，由于物业类型、物业规模、物业管理企业运营方式、业主消费心理、习惯等存在许多差异，应当允许业主根据具体情况选择酬金制或者包干制。

但深圳市绿景山庄业主委员会主任李长俭却认为，“佣金制”是物管企业按物业成本的一定比例提取，因而使许多物业企业肆意加大物管成本，导致物管企业加大佣金的提取，摄取应属于业主的资金财产，取不义之财是过去和现在仍存在的实际问题。

深圳物业管理研究所所长曹阳告诉记者，酬金制即深圳的佣金制，佣金制在深圳发展已经比较成熟，《办法》完善了酬金制的概念、内容和特点。但他同时表示，相比较而言，酬金制比包干制更加先进，酬金制是行业特性所决定的市场选择，酬金制在香港就经历了由现象到行业惯例的发展过程，而在深圳和内地一些地方则是通过政策规定形成的。他认为，要完善酬金制必须要建立一些制度和机制，如建立管理预算制度、物业管理费收支情况报告制度、物业管理审计制度、建立多退少补机制及奖励机制等。

广州物业管理协会秘书长王友华表示，酬金制是将来物业管理发展的趋势。因为它体现了业主的主体地位，有利于物业管理公司运作透明规范，可减少管理费使用纠纷和提高服务质量。但是目前广州市物业管理真正实行酬金制的不多，主要是开发商附属的物业管理公司太多，物业管理没有能够完全实现公开招投标，市场化程度不高。

保利广州物业管理广公司总经理付俊认为现在实行酬金制的难度较大，关键是缺少一个公认的机构来对物业管理公司进行监督。华联建设物业管理有限公司总经理李荫宁则认为，酬金制在那些大型高档楼盘实行比较容易，而在一些比较老的中小盘实行比较困难，因为实行酬金制肯定意味着目前的管理费要上升。“酬金制的另外一个问题是物业管理公司拿的是固定工资，缺乏有效的激励措施。”

新的收费办法出台无疑会对这个市场进行规范，业主也可以选择不同的收费方式，稳赚不赔的酬金制会不会对目前物业管理带来冲击呢？王友华认为物业管理的难处就是涉及太多人的利益，物业管理的发展需要业主提高自身物业管理意识和法律法规的完善，新的收费办理在短期内不会对这个市场产生影响，但是至少让业主知道哪些费用是物业服务成本的范围。

“包干制”是“酬金制”的过渡？

有关人士指出，《办法》是充分考虑了我国地域辽阔、物业管理发展的不平衡和许多地区物业管理发展比较落后的情况，才将物业服务收费的形式规定为酬金制与包干制共存，并鼓励采用酬金制，通过物业管理的市场行为逐步将包干制向酬金制过渡。

据了解，酬金制在深圳等南方沿海地区发展较为普遍和成熟，而国内其他很多地区一直以来都是实行包干制。目前，上海普通住宅小区一般实行包干制收费，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。据介绍，今后物业管理企业与业主不管采用哪种方式结算费用，都必须如实在物业服务合同中约定。上海杨浦区东田公寓业主委员会主任秦祖昉在接受记者采访时表示他并不太了解酬金制的具体运作模式，但他对目前实施的包干制收费还算认同。

深圳市四季花城业主委员会秘书汪萍也告诉记者，四季花城小区物业管理实行的是包干制，她对目前小区的物管收费和物管服务都很满意。据她了解，小区的物管公司至今还没有完全盈利，要靠地产公司贴钱，但她相信，随着小区入住率的提高和物管公司的成本控制，这种局面会得到改善。

深圳市绿景山庄业主委员会主任李长俭对包干制的看法是：在服务收费中提取固定的服务费作为报酬交付物业服务企业的这种“包干制”方式，在社会的经济活动中不是独创的，但在物业管理这个新的行业中首次在法律上加以了确定，这对物业服务的多样化发展无疑是有益的。“包干制”对合同的约定更加细化，责权的划分更加明晰，业主和业主委员会只在合约期内按合同所约定的服务项目、服务质量加以监督，而减少对财务收、支的监督，解决了业委会和业主在监督上的专业化不足的问题，并避免了聘请专业机构审计的、物业成本之外的支出。

深圳市蔚蓝海岸社区业主委员会主任邱伟忠却告诉记者，包干制的可操作性不强，因为涉及到细致的操作细则，而且包干制容易使物业管理成本没办法持平。从实际运作而言，佣金制比包干制发展成熟。

深圳市招商海月业主委员会主任马宝山对此的看法是，应根据小区物管范围、实际情况等来选择包干制或酬金制。选择哪种收费方式并不重要，关键在于确定最准确最恰当的价格基数，即找到最合适的价格切入点，做到质价相符。价格除了由业委会与管理处协商外，政府也要有一个指导价，也不是价格越低就越好。但他认为，在确定合理的收费水平及服务细则的前提下，包干制执行起来会简单明了一些。

殊途同归，“质价相符”是目标

深圳市富通物业管理有限公司财务经理张梧峰指出，《办法》正面回应了广大财务工作者的呼吁，明确了包干制和佣金制的可选择性，由物业管理企业与业主委员会通过约定解决，取代了深圳以前佣金制在管理实践中的强制性和垄断地位。这在物业管理合同中将会得到明确体现，由此也会影响到其后一系列的会计核算事宜，甚至会影响到税务处理事宜。同时，对应于包干制和佣金制，两种表述口径值得关注。

广东闻天律师事务所律师刘长森认为，《办法》中关于包干制与酬金制物业服务费计费方式的规定对规范物业服务收费的行为具有积极的意义。尤其是包干制的计费方式有利于鼓励企业通过技术进步来降低管理成本，提高管理效率。对业主来讲，可以有效转移管理风险。当前物业服务费的计费方式多采用酬金制，从理论上讲，物业管理企业不承担管理亏损的风险。但从实践来看，当物业服务费出现亏损时，物业管理企业很难通过提高服务费的方式来让业主承担风险责任。在无法提高服务费的情况下，企业只能用酬金弥补亏损，从而自行承担亏损风险。当酬金不能弥补亏损时，企业也很难通过协商或诉讼的方式让业主来承担亏损的风险。当前，无论采用哪一种计费方式，其最大的难度都在于服务费标准的确定，而这一难度的核心又在于业主大会、业主委员会是否正常运作，物业管理企业是否遵守诚实信用的原则进行公平竞争。

关于包干制与酬金制哪个更好、更合理的问题，一个比较全面的观点是：包干制与酬金制各有利弊，在现阶段均有存在的必要。正如上海保利物业发展研究中心的蔡毅所言，相信随着我国物业管理法规日臻完善与收费管理机制的建立，随着物业管理服务的市场化进程与业主、使用人物业服务消费观念的建立，现有的两种物业服务计费方式也将会扬长避短、逐步完善和更趋向于合理化。

深圳金地物业的吴宪生表示，《物业服务收费管理办法》的实施将有利于结束那种“鱼龙混杂”、“滥竽充数”、“质次价高“、”暗箱操作“、“不讲诚信”、“不讲服务”的局面和时代，但《办法》的真正实施还有相当大的难度，关键取决于后续相关配套文件的制订，可操作性程度及监管力度。有关人士也希望《办法》颁布实施后，我国各地的地方行政主管部门加快制定具有可操作性的物业服务收费管理细则，制定或修改与《物业管理条例》、《办法》相适应的地方法规与地方部门规章，建立一个通过市场优化配置资源，公开、公平、公正的市场竞争机制。